Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения

 

№ района	Средняя стоимость земли, тыс. руб.	Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.	Доля земли в общей стоимости единого объекта
1	16,0	80,0	0,200
2	20,0	90,0	0,222
3	30,0	120,0	0,250

 

Доля земли в общей стоимости единого объекта – отношение средней стоимости земли к общей стоимости застроенного участка:

16,0 : 80,0 = 0,200

20,0 : 90,0 = 0,222

30,0 : 120,0 = 0,250

 

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 – средняя арифметическая доля земли

 

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект собственности был недавно продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 200,0 × 0,224 = 44,8 тыс. руб.

 

 

Вопрос 4. Метод выделения.

 

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:

     наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

     соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

 

V_L = V_{real estate} – V_B    (4)

 

где  V_B –стоимость воспроизводства (замещения) здания;

V_{real estate} – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

 

Метод предполагает следующую последовательность действий:

     определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

     определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

     расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

     расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

 

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

     он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

     в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.