Вопрос 5. Метод капитализации земельной ренты.

 

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

     расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

     определение величины соответствующей ставки капитализации;

     расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

Если известны величина чистого дохода от земли (I_L) и ставка капитализации земельного участка (R_L), то можно определить стоимость земли (V_L) по формуле:

 

V_L = I_L / R_L, где    (5)

 

I_L – земельная рента (рентный доход от земли);

R_L – ставка капитализации для земельного участка.

 

Капитализация земельной ренты – определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.^[52]

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве земельной ренты (рентного дохода) могут выступать:

     расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

     земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений;

     часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

 

Боле подробно земельная рента рассмотрена в п. 1.3. раздела II настоящего пособия.

Ставка капитализации – ставка доходности, которую желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. С помощью данной ставки осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.^[53]

Необходимо отметить, что ставка капитализации используется как для расчета стоимости свободного земельного участка (метод капитализации земельной ренты), так и для расчета стоимости застроенного земельного участка (метод остатка для земли). При этом, способы расчета данных ставок будут отличаться, так же как и полученные величины ставок, ввиду разной степени рискованности свободных и застроенных земельных участков.

Рассмотрим способы расчета ставки капитализации для свободного земельного участка.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету ставки капитализации для земли, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты.

Первый подход – рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в земельные участки считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в государственные ценные бумаги.^[54]

Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Однако в практике оценки данный метод не получил широкого распространения.

Третий подход – расчет ставки капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. При этом, основное отличие расчета ставки капитализации для свободного земельного участка от расчета ставки капитализации для всего объекта недвижимости заключается в том, что чаще всего при построении кумулятивной модели норма возврата капитала не учитывается (более подробно см. п. 6.5. настоящего пособия).

При этом считается, что ставка капитализации для земли должна быть равна норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда ставка капитализации для земли полагается равной ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.

Таким образом, ставка капитализации для свободного земельного участка признается равной ставке дисконтирования для этого же участка.

Кумулятивный метод определения ставки капитализации (дисконтирования) заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

 

r = r_f + r₁ + r₂ + r₃,    (6)

 

где

r_f – безрисковая ставка дохода;

r₁ – премия за риск вложения в земельный участок;

r₂ – премия за низкую ликвидность земельного участка;

r₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

 

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: риск вложения в оцениваемый объект, риск низкой ликвидности, риск инвестиционного менеджмента.

В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России,  или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках^[55]. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.^[56]

Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка ставки капитализации.

Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Пример расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r₁) представлен в таблице 3.

 

Таблица 3.