Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли

 

№ п/п	Наименование	Обозначение	Значение, у.е.	Примечание
1	Чистый операционный доход	NOI	4 600 000	Доходный подход к оценке недвижимости
2	Стоимость улучшений	VB	2 680 000	Затратный подход к оценке недвижимости (стоимость воспроизводства или замещения)
3	Ставка капитализации для единого объекта недвижимости	Rreal estate	0,1753	Доходный подход к оценке недвижимости
4	Норма возврата капитала	∆	0,01	Доходный подход к оценке недвижимости
5	Доля земельного участка в едином объекте недвижимости	L	0,6	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
6	Доля улучшений в едином объекте недвижимости	B = 1 – L	0,4	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
7	Ставка капитализации для земельного участка	RB	0,1713	RL = Rreal estate ± ∆ * B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
8	Ставка капитализации для улучшений	RB	0,1813	RB = RL ± ∆ 0,1713 + 0,01 = 0,1813
9	Доход на улучшения	IB	518 518	п. 2 * п. 7 2 680 000 * 0,1813 = 518 518
10	Доход на земельный участок	IL	4 081 482	п. 1 – п. 9 4 600 000 – 518 518 = 4 081 482
11	Рыночная стоимость земельного участка	VL	23 826 515	п. 10 / п. 7 4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

 

Примечание: При применении метода остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

 

Вопрос 7. Метод предполагаемого использования.

 

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Для применения метода предполагаемого использования (или дисконтирования денежных потоков) необходимо рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока с применением функций сложных процентов по формуле:

 

    (11),

 

где V_L – стоимость текущая;

CF_j – денежный поток периода (года);

r – ставка дисконтирования;

n – продолжительность прогнозного периода;

j – номер прогнозного периода;

PS – возможная цена перепродажи земельного участка (стоимость реверсии).

 

С технической, т.е. математической точки зрения ставка дисконтирования  – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости объекта. В экономическом смысле ставка дисконтирования – требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.^[60] Применительно к земельным участкам, расчет ставки дисконтирования идентичен расчету ставки дисконтирования для объекта недвижимости, который рассматривался в соответствующем разделе. К примеру, согласно модели кумулятивного построения ставка дисконтирования для земельного участка представляет сумму безрисковой ставки и рисков, связанных с земельным участком: риск вложения в объект оценки, риск низкой ликвидности и риск за инвестиционный менеджмент. В этом случае, расчет поправок за риски в принципе не отличается от расчета, предлагаемого для зданий, при этом оцениваться риски должны исходя из рискованности земельного участка как объекта инвестиций.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

     определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

     определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

     определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

     определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

     расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

 

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Поскольку, в оценке земельных участков ставка дисконтирования равна ставке капитализации, то для расчета данной величины можно воспользоваться способами определения ставки капитализации, изложенными в п. 7.5. раздела II настоящего пособия. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии и будут составлять стоимость земельного участка.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные и реальные ставки. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную – при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера. Более подробно механизм расчета реальной и номинальной ставки дисконтирования изложен в пункте 3.3. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости» (формулы 3.33. и 3.34.).