4.2. Затратный подход

При определении стоимости объект недвижимости затратным подходом используется затратный метод.

Общая формула для расчёта выглядит следующим образом:

V_оо = ВС – И_н + С_з, (1)

где V_оо – стоимость объекта оценки;

ВС – полные затраты на восстановление (восстановительная стоимость) объекта оценки;

И_н – величина накопленного износа;

С_з – стоимость участка земли.

Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости)

В рамках курсовой работы затраты на восстановление (восстановительную стоимость) объекта оценки необходимо определить методом сравнительной единицы.

Затраты на восстановление (восстановительная стоимость) объекта определяются по формуле

ВС = ВС₁₉₆₉ И₁₉₈₄ К₁₉₈₄ И₁₉₉₁ К₁₉₉₁ Кд.о × Пп × КНДС, (2)

где ВС1969	–	восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);
И1984	–	индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);
К1984	–	территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.;
И1991	–	индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д);
К1991	–	территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.;
Кд.о	–	рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;
Пп	–	прибыль предпринимателя;
КНДС	–	коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) здания может быть представлен в виде таблицы 4.2.

Таблица 4.2 − Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) объекта оценки

показатель	значение
1	2
1. Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м
2. Объём оцениваемого объекта, куб. м
3. Стоимость оцениваемого объекта, руб.

Продолжение таблицы 4.2

1	2
4. Корректировки на особенности оцениваемого объекта:
поправка на климатический район (Общие указания к сборникам УПВС)
поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС)
индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края
индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края
индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки
5. Затраты на восстановление, руб.
6. Прибыль предпринимателя, %
7. Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя, руб.
8. НДС, %
9. Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя и НДС, руб.

Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя, предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).

Методика основывается на предположении, что:

• инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, с аналогичной нормой отдачи;

• денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту;

• прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле

, (3)

где ПП – прибыль предпринимателя;

С – сумма всех издержек;

Сальт – альтернативные издержки.

Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы 4.3.

Таблица 4.3 – Расчёт прибыли предпринимателя

Номер квартала	1	2	3	…	Итого
1. Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал), %
2. Капитальные вложения по кварталам, % (СНиП 01.04.03-85*, часть 2)
3. Сумма всех издержек, руб. (ВС без ПП и КНДС)
4. Капитальные вложения по кварталам, руб. (стр. 3 × стр. 2)
5. Коэффициент дисконтирования (1+стр.1)м, где M=n-(Кн-1); К – количество кварталов строительства; Кн – номер квартала
6.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 × стр. 5)
7. Прибыль предпринимателя, %

Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.

Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.

Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.

Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

Расчёт исправимого физического износа может быть представлен в виде таблицы 4.4.

Таблица 4.4 – Расчёт исправимого физического износа

Наименование конструктивных элементов	Уд. вес конструкт. элементов	ВС конструкт. элементов	Износ, %	Исправимый физический износ, руб. (п.3 п.4/100)	Остаточная стоимость, руб. (п.3 – п.5)
1	2	3	4	5	6
1. Фундамент
2. Стены
3. Перегородки
4. перекрытия
5. кровля
6. Полы
7. Оконные и дверные блоки
8. Отделочные работы
9. Санитарно-технические и электротехнические устройства
10. Прочие
Итого

Расчёт неустранимого физического износа короткоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.5.

Таблица 4.5 – Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Наименование конструктивных элементов	ВС конструкт. элементов	Остаточная стоимость, руб.	Факти- ческий срок эксплуатации, лет	Норматив- ный срок эксплуатации, лет	Коэффи- циент износа (п.3/п.4)	Износ (п.3 п.6)
1	2	3	4	5	6	7
1. Перегородки
2. кровля
3. Полы
4. Оконные и дверные блоки
5. Отделочные работы
6. Санитарно-технические и электротехнические устройства
7. Прочие
Итого

Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.6.

Таблица 4.6 – Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов

показатель	значение
1. Стоимость нового строительства, руб.
2. Фактический возраст здания, лет
3. Нормативный срок эксплуатации, лет
4. Исправимый физический износ, руб.
5. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов, руб.
6. Остаточная стоимость короткоживущих элементов, руб.
7. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. (стр. 1 – стр. 4 – стр. 6) стр. 2/стр. 3

Расчёт общего физического износа объекта оценки может быть выполнен в виде таблицы 4.7.

Таблица 4.7 – Общий физический износ

Вид износа	Стоимость, руб.
1. Исправимый физический износ
2. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
3. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов
Итого:

При определении величины функционального износа отдельно выполнить расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 4.8.

Таблица 4.8 – Определение величины устранимого функционального износа

Наименование затрат на устранение	Стоимость, руб.
…….
Итого устранимый функциональный износ:

Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Метод прямой капитализации рассмотрен ниже.

Внешний экономический износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов, законодательных условий, финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и другие. Расчёт внешнего износа осуществить любым доступным методом: методом парной продажи; методом капитализации потерь в арендных платежах; методом срока жизни.

Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчёта:

1 – И_н = (100 – И_ф) × (100 – И_функ) × (100 – И_в), (4)

где И_н – величина накопленного износа;

И_ф – физический износ;

И_функ – функциональный износ;

И_в – внешний износ.

Определение стоимости земельного участка. В виду неразвитости рынка земельных участков, допускается определение стоимости земельного участка любыми возможными методами. Наиболее доступными являются метод прямой капитализации и метод остатка.

Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть представлен в виде таблицы 4.9.

Таблица 4.9 – Расчёт рыночной стоимости земельного участка

Показатель	Значение
1	2
1. Чистый операционный доход, руб. в год
2. Остаточная стоимость здания, руб.
3. Коэффициент капитализации для здания, %
4. Чистый операционный доход, относящийся к зданию, руб. (стр. 2  стр.3)

Продолжение таблицы 4.9

1	2
5. Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, руб.
6. Коэффициент капитализации для земельного участка, %
7. Рыночная стоимость земельного участка, руб. (стр.5 / стр.6)

Итоговый расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом может быть представлен в виде таблицы 4.10.

Таблица 4.10 – Общая стоимость объекта оценки по затратному подходу составит

Показатель	Стоимость, руб.
1. Затраты на восстановление (восстановительная стоимость) здания
2. Накопленный износ
3. Стоимость участка земли
4. Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу (стр. 1 – стр.2 + стр.3)