4.4. Доходный подход

При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированных денежных потоков (при нестабильных потоках) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.

Выполняя оценку доходным подходом, необходимо помнить следующие теоретические положения:

1. Доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим её частям: и к земле, и к улучшениям.

2. Доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие – доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала.

3. Доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал.

4. Доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени.

5. Доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом.

6. Совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.

Метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации стоимость объекта оценки определяется по формуле

, (7)

где Vоо	–	стоимость объекта оценки;
ЧОД	–	чистый операционный доход от владения объектом недвижимости;
R	–	ставка капитализации.

Ставка капитализации (R) может быть определена любым методом. Обоснование выбора метода должно быть представлено в курсовой работе. Наиболее часто используется метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капи­тальных затрат:

R = Ron + Rof, (8)

где Ron	–	ставка доходности инвестиции (капитала), являющаяся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
Rof	–	норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал (Ron) строится методом кумулятивного построения:

Ron = Rf + П1 + П2 + П3, (9)

где Rf	–	безрисковая ставка дохода;
П1	–	премия за риск вложения в объект недвижимости;
П2	–	премия за низкую ликвидность;
П3	–	премия за инвестиционный менеджмент.

Более подробно премии за риск описаны в разделе «метод дисконтированных денежных потоков».

Норма возврата капитала (Rof ) определяется одним из трёх методов:

1. Метод Инвуда – метод возврата капитала за счёт доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции):

R = RY + SFF(n, Y), (10)

где SFF – фактор фонда возмещения;

Y = Ron (ставка дохода на инвестиции).

Метод используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.

2. Метод Ринга. В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций:

R = Ron + 1/ n, (11)

где n – оставшийся срок экономической жизни.

3. Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента:

R = RY  + SFF(n,Yf), (12)

где Yf – безрисковая ставка процента.

Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации может быть выполнен в виде таблицы 4.14.

Таблица 4.14 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Показатель	Значение
1	2
1. Общая площадь, м2
2. Ставка аренды, руб./м2 в мес.
3. Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1  стр.2 12)
4. Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, %
5. Действительный валовой доход, руб. (стр. 3  (1 – стр.4))
6. Операционные расходы

Продолжение таблицы 4.14

1	2
Условно-постоянные расходы
налог на имущество, руб.
платежи на землю, руб.
страховые платежи, руб.
Условно-переменные расходы
коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.
затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб.
затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб.
затраты на резерв на замещение, руб.
7. Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 – стр.6)
8. Ставка капитализации, %
9. Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 7 / стр. 8)

Метод дисконтированного денежного потока. Определение рыночной стоимости объекта оценки провести в следующей последовательности:

1. Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период).

2. Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии).

3. Определить ставку дисконта одним из методов (метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод выделения; метод мониторинга).

4. Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период и стоимости реверсии к текущей стоимости (четвёртая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путём суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

При определении ставки дисконта методом кумулятивного построения используется следующая формула:

R = Rf + П…, (13)

где R	–	ставка дисконта;
Rf	–	безрисковая ставка дисконта;
П	–	премии за риск (выбор премии и её величины зависит от конкретного объекта оценки).

Обоснование выбора премий за риск должно быть отражено в курсовой работе. Премия за риск вложения в объект недвижимости (вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия определённых факторов). Для расчёта величины премии могут быть использованы данные таблицы 4.15.

Таблица 4.15 – Премии за риск вложений в объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Поправка на риск вложений в объект недвижимости

Премия за низкую ликвидность (поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора).

Премия за инвестиционный менеджмент (учёт сложности управления объектом недвижимости как объектом инвестиций).

Премия за инфляционный риск (вероятность неожиданных изменений темпов инфляции).

Расчёт величины стоимости объекта оценки методом ДДП может быть представлен в виде таблицы 4.16.

Таблица 4.16 – Определение величины стоимости объекта оценки методом ДДП

Показатель	Прогнозный период			Постпрогнозный период
	1-й год	2-й год	… год
1. Потенциальный валовой доход
2. Действительный валовой доход
3.Чистый операционный доход
4.Ставка дисконта, %
5. Текущая стоимость
6. Итого текущая стоимость доходов прогнозного периода:
7.Стоимость реверсии	Х	Х	Х
8. Текущая стоимость реверсии
9. Итого текущая стоимость недвижимости