4.3. Сравнительный подход

При оценке недвижимости сравнительным подходом используются метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.

Метод прямого сравнительного анализа продаж. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов аналогов. Характеристики объектов-аналогов могут быть представлены в виде таблицы 4.11.

Таблица 4.11 − Характеристика объектов-аналогов*

Элемент сравнения	Объект-аналог
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1	2	3	4	5	6
Источник информации
Цена предложения, руб.
Цена предложения, руб./м2
Общая площадь, м2
Местоположение объекта
Состояние подъездных путей
Условия рынка

Продолжение таблицы 4.11

1	2	3	4	5	6
Функциональное назначение
Состояние объекта
Инфраструктура территории
Наличие коммуникаций
Парковка
Охрана

*могут быть использованы другие характеристики, отражающие особенности сегмента рынка рассматриваемого в курсовой работе (они соответствуют элементам сравнения, выделяемым в таблице 4.12).

Стоимость объекта оценки провести в два этапа. Вначале определяется стоимость единицы сравнения (как правило, 1 м²), а затем стоимость всего объекта оценки по формуле

V= S C, (5)

где V	–	стоимость объекта оценки, руб.;
S	–	площадь объекта оценки, кв.м;
С	–	стоимость единицы сравнения, руб./кв.м.

Расчёт стоимости 1 м² площади объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 4.12.

Таблица 4.12 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена предложения, руб.
Общая площадь, м2
Цена предложения, руб./м2
Местоположение объекта
корректировка
скорректированная цена
Состояние подъездных путей
корректировка
скорректированная цена

Продолжение таблицы 4.12

1	2	3	4	5	6	7
Условия рынка
корректировка
скорректированная цена
Функциональное назначение
корректировка
скорректированная цена
Состояние объекта
корректировка
скорректированная цена
Инфраструктура территории
корректировка
скорректированная цена
Наличие коммуникаций
корректировка
скорректированная цена
Парковка
корректировка
скорректированная цена
Охрана
корректировка
скорректированная цена
Весовые коэффициенты
Цена за 1 м2

В курсовой работе могут использоваться иные элементы сравнения и корректировки.

Все вносимые корректировки должны быть обоснованы. Способы расчёта корректировок представлены в работе.

Метод валового рентного мультипликатора. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов-аналогов. В отличие от предыдущего метода определения стоимости, необходимы дополнительные сведения о величине продуцируемого данным объектом оценки денежного потока (рентного дохода). Стоимость объекта оценки определяется по формуле

Vоо = Др × ВРМ, (6)

где Vоо	–	стоимость объекта оценки;
Др	–	рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ	–	валовой рентный мультипликатор.

Расчёт валового рентного мультипликатора можно представить в виде таблицы 4.13.

Таблица 4.13 – Определение валового рентного мультипликатора

Объект-аналог	Цена продажи	Потенциальный валовой доход	Валовой рентный мультипликатор
Усреднённый валовой рентный мультипликатор