43.Методы оценки земельных участков. Суть метода капитализации.

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Метод капитализации применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Применение метода включает следующие этапы: 1.расчет годовой величины ЧОД; 2.расчет коэффициента капитализации; 3.расчет рыночной стоимости недвижимости путем конвертации годового чистого дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации (Кк): V = ЧОД / Кк

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

44.Определение и согласование границ земельного участка.

Перед процедурой согласования границ объекта землеустройства они предварительно обозначаются на местности в соответствии с имеющимися сведениями государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной документацией и иными сведениями. При неявке на процедуру согласования границ кого-либо из вышеуказанных лиц или отказе от участия в процедуре согласования границ в акте согласования границ фиксируется их отсутствие или отказ от участия в процедуре согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание. Споры, возникшие при согласовании границ, рассматриваются в порядке, установленном законодательством РФ. Результаты согласования границ оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ, включая исполнителя работ. Согласованные границы объекта землеустройства закрепляются межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства. Допускается закрепление границы межевыми знаками в виде естественных или искусственных предметов или в виде искусственного предмета, закрепленного в земле или твердом покрытии.

45.Порядок проведения межевания земель и, что является основой для межевания.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков и с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: 1) подготовительные работы; 2) составление технического проекта; 3) уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания; 4) определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками; 5) определение координат межевых знаков; 6) определение площади объекта землеустройства; 7) составление карты объекта землеустройства; 8) Определение стоимости земельного участка; 9) формирование землеустроительного дела; 10) утверждение землеустроительного дела в установленном порядке. При межевании объекта землеустройства технический проект составляется в соответствии с заданием на межевание и включает: текстовую часть; разбивочный чертеж. Определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты. Площади объекта землеустройства определяется графически, аналитически или при помощи палетки.