2) 2 Способ – метод разбивки по компонентам

Исп. показатели затрат по отдельным компонентам, здания, включая их установку.

Этапы расчета:

1)разбивка здания на отдельные компоненты (фундамент, стены, перекрытия, крыша);

2)расчет расх, треб для установки конкретного элемента на дату оценки;

3)суммирование поэлементно затрат (справочник)Фирма КО-ИНВЕСТ стенбарт издает инф-аналитич бюллетени.

3) 3 Способ – сметный способ

Смета включает:

А)затраты на строительно-монтажные работы (основная з.пл-та строительных рабочих, ст-ть матер, конструкций, затрат на эксплуатац строит-во машин и механизмов (дост, монтаж, рем, Ам, мех-м обсл, з.пл. рабочих, отчисления, горюче-смазочные материалы), административно-хоз-е расходы, планов накоплен подрядчиков)

Б) Затраты на приобретение инженерн оборудования, производств инвентаря, проч затраты, связ со строительством

В) Прибыль застройщика

В наст время смета составляется в ценах на 1января 2000г.

4) 4 Способ – индексный способ

Ст-ть объектов прин по балансу (БС) * индекс переоценки

3 этап – определение износа объекта недвижимости

Износ- снижение ст-ти объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

На практике чаще исп-ся метод разбивки на виды износа

ИЗНОС

- физический (устранимый и неустранимый)

- функциональный (устранимый и неустранимый)

- внешний (экономический,ешние воздействия) – неустранимый.

Устранимый износ – это такой износ при котором затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый – это такой износ при котором затраты на исправление дефекта больше, чем добавленная ст-ть.

Опред-ся:

1)Экспертным методом

Как средневзвешенная величина, исходя из % износа отдельных конструктивных элементов, взвешиваемых по удельным весам этих как конструктивных элеметов в общей ст-ти восстановления.

Наименование конструктивного элемента	Гд вес конструктивного эл-та, %	Износ конструктивного эл-та, %
Фундамент
Стены
Перекрытия
Кровля
Полы
Отделочные работы
Внутренние сантехнические и электротехнические устр-ва и т.д.

Признаки физического износа: устанавливается путем осмотра с использованием простейших приспособлений.

+: результат выглядит достаточно убедительно;

-: большая трудоемкость, м.б субъективные ошибкм.

2)Стоимостной метод

Сначала опред затраты на воспроизводство эл-в здания, затем опред % износа кажд эл-та и износ переводится в стоимостное выражение

3)Нормативный (бухгалтерский)

Способ начисления Ам (линейн) и т.д.

2.Функциональный

Заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам, с т.зр его функциональной полезности, это устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, удобствах его планировки, инженерному обеспечению. Это устаревание обусловлено НТП в обл арх-ры и строительства (в отеч практике называли – моральным износом).

Если функциональный износ вызван недостатками требующими добавления каких либо элементов или замену или модернизацию элементов, он измеряется затратами на добавление, замену или модернизацию отдельных элементов.

Внешний или экономический износ – это снижение стоимости объекта в следствие негативного влияния внешней среды. Существенным фактором влияющим на величину внешнего износа явл непосредственная близость оцениваемого объекта к малопривлекательным, природным или искусственным объектам.

Способом измерения внешнего износа является метод парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки износа другой нет, разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа.