Особенности оценки земли

Земля является одновременно средством производства и предметом труда, как средство производства земля имеет ряд особенностей непосредственным образом влияющих на ее оценку:

1.Естественная часть природы, не явл. рез-м предшествующего труда.

2.Абсолютно неподвижна, большая зависимость цены от местоположения.

3.Сохр натур форма в течение всего периода использования или неиспользования;

4.Потенциально ст-ть земли повышается из-за растущего дифицита ее, инфляцтт и прочих факторов;

5.Не м.б заменена никаким другим ресурсом;

6.Имеет специфическую полезность в каждом конкретном случае исп-я земельного участка;

7.С землей неразрывно связаны, расположенные на ней объекты, а именно здания, сооружения, дороги, т.е объекты созданные трудом чел-ка – улучшение.

При использовании земельных участков для предпринимат деят-ти, строит-ва, в первую очередь учитываются такие хар-ки как местоположение, размер, форма, контуры, подъездные пути, способы исп-я примыкающих территорий и т.д. При исп-й зем участков для с.х пр-ва, лесного хоз-ва, решающими явл физические св-ва земли, фор-е плодородие ее верхнего слоя.

В большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости ст-ть земельных участков входит в интегральную ст-ть всего имущественного комплекса

Однако во многих случаях возникает необходимость самостоятельной оценки участки:

1.При применении затратного подхода к оценке объекта недвижимости;

2.Для налогообложения земли;

3.При страховании;

4. При продаже зем.участков;

5.При ипотечном кредитовании;

6.При опред размеров арендной платы;

7.При опред нач. ст-ти на торгах.

6.05.10

Особенности земельных отношений в России

1991г. – принят Земельный кодекс РСФСР, установивший разнообразие форм собственности на землю, в т.ч. частную собственность.

1991-2001гг. – ликвидирована государственная монополия на землю;

- обеспечена регистрация прав граждан на земельные участки;

- осуществлен переход к платному землепользованию;

- созданы условия для гражданского оборота земли…

2001г. – Земельный кодекс РФ (ФЗ №136-ФЗ), разрешающий куплю-продажу земли.

В ЗК сохранено деление земель в РФ на 7 категорий.

Структура земельных ресурсов на 1янв. 2008г.

Категория земли	РФ, %	Арх.обл %
Земли лесного фонда	64,1	64,2
Земли с.х. назначения	23,8	6,2
Земли водного фонда	1,6	0,3
Земли населенных пунктов	1,1	0,4
Земли особо охраняемых территорий	1,9	1,2
Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения	1,0	12
Земли запаса	6,5	15,7

В ЗК в главах 3-4 описаны виды собственности на землю и содержание иных вещных прав на землю. В 5 главе ЗК говорится об ограничении оборотоспособности земельных участков.

Оборот земель с.х. назначения регулируется отдельным ФЗ, этот закон появился 24 июля 2002г. №101-ФЗ. Покупаться и продаваться могут только участки должным образом сформированные и прошедшие кадастровый учет.

ГЗК (государственный земельный кадастр) – создается и ведется в целях информационного обеспечения: гос. и мун. упр-я зем рес-ми; гос. гонтроля за использованием и охраной земель; гос регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройство; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установление обоснованной платы за землю и т.д. ГЗК представляет собой систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и наличии расположенных на зем участках объектов.

Структура сделок с земельными участками на 1янв. 2008г.

Виды сделок	РФ, %	Арх.обл., %
Аренда гос и мун земель	80,3	96,3
Продажа гос (мун) зем уч-в	5,2	0,9
Продажа между ФЛ и ЮЛ	9,0	0,4

В настоящее время доля гос и мун собственности в РФ – 92,3%, Арх.обл. – 98,8%; собственность граждан 7,3% 1,1%, собственность ЮЛ – 0,4% и 0,1%.

Плата за землю и оценка земель

Использование земли в РФ является платным, формы платы за землю:

1.Змельный налог (платят собственники земли, землевлад-цы и землепользователи)

2.Арендная плата

Базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земли.

Определения кадастровой стоимости происходит с учетом так называемых оценочных показателей, т.е характеристик объектов, влияющих на его стоимость:

1) местоположение, доступность к центру, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения;

2)уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройство территории;

3) состояние окружающей среды;

4) ландшафтная ценность территории;

5) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействия чрезвычайной ситуации природного и техногенного характера.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

1.Массовость. Кадастровая оценка в отличии от рыночной не учитывает индивидуальных особенностей конкретного зем участка, кадастровая ст-ть выполняется на весь кадастровый квартал и переносится на каждый конкретный участок, входящий в этот квартал.

2.Долгосрочность, т.е кадастровая ст-ть фиксируется на определенную дату и исп-сь в течение определенного кол-ва последующих лет.

Методы определения рыночной стоимости земельных участков

Методы	область применения	условия применения	содержание
1.Сравнения продаж	Застроенные и незастроенные зем.участки	Наличие инфо о ценах сделок(возможно цены предложения) с зем.уч-ми, явл аналогами оцениваемого	Определение эл-в сравнения (должны знать цены по аналогу): местоположение, окружение, целевое назначение, физ.хар-ки, транспортная доступность, инфраструктура → выявление отличий→ корректировки→определение рыночной ст-ти зем уч-ва.
2.Метод выделения	Застроенные зем учки	Наличие инфо о ценах сделок с объектами недвижимости, включ зем уч-к, аналогичными объекту недвижимости, включ. оцениваемые зем уч-ки.	1.определение рын ст-ти единого объекта недвижимости, включ оценив зем уч-к; 2.расчет ст-ти замещения или ст-ти воспроизводства улучшений зем уч-ка; 3. (1)-(2)
3.Метод распределения	Застроенные зем уч-ки	Наличие инфо о наиболее вероятной доле зем уч-ка в рын ст-ти единого объекта недвижимости;	Ст-ть Зем уч-ка = Ст-ть единого объекта недвижимости включ ст-ть участка * долю зем уч-ка
4.Метод капитализации зем ренты	Застроенные и незастроенные зем уч-ки	Возможность получения зем ренты от оцениваемого зем у-ка	1.расчет зем ренты (сдача в аренду); 2.опред коэф-та капитал-ции; 3.ст-ть зем уч-ка = рента/коэф-т кап-ции
5.метод предполагаемого применения	Застроенные и незастроенные зем уч-ки	Возможность исп-я зем уч-ка способом приносящим доход	1.Определение величины Д и Р от исп-я зем уч-в; 2.опред ставки дисконта, учитыв риск инвестирования в зем уч-к; 3.Дисконтирование буд ден. потоков

13.05.10