2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 33

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой определения рыночной стоимости. 33

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определятся использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. 33

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: 34

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены текущим законодательством. 34

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных, согласно техническим характеристикам объекта оценки, способов использования. 34

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта. 34

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную стоимость. 34

В данном отчете не определяются критерии наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки по причине технической невозможности использовать оцениваемые объекты в другой форме или в иных целях, нежели предусмотренных конструктором-разработчиком. 34

Вывод по результатам анализа наилучшего наиболее эффективного использования объектов оценки: 34

Таким образом, вариантом, удовлетворяющим требованиям законодательной разрешенности, физической осуществимости, финансовой осуществимости и максимальной эффективности, является использование их всуществующем назначении, т.е. как спецтехнику, а именно как автогрейдер. 34

2.4 Расчет стоимости транспортного средства 34

ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки" требуют к проведению оценки использование трех подходов: доходного, сравнительного, затратного. 34

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; 34

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; 34

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. 34

Доходный подход 34

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. 34

Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового предприятия (бизнеса) или всей производственной установки, когда отдельные активы как бы теряют свою индивидуальность. При этом бывает сложно определить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании. 35

Доход от использования данного транспортного средства, как вспомогательного средства производства, проявляется косвенным образом и прямых данных о величине чистого операционного дохода, который генерирует непосредственно автомобиль оцениваемого типа, в средствах массовой информации нет. Кроме того, на дату оценки Заказчиком не представлена достоверная информация, позволяющая прогнозировать доходы, которые способен приносить объект оценки, а также связанные с объектом оценки расходы. Поэтому прогнозировать доходную эксплуатацию объекта оценки в будущем не представляется возможным, и Оценщик вынужден отказаться от использования доходного подхода к определению рыночной стоимости оцениваемого транспортного средства. 35

Поэтому доходный подход при оценке данного объекта оценки не использовался. 35

Затратный подход 35

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устаревания (ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки"). 35

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода. 35

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости: 35

выбор метода оценки. Сбор и подготовка информации об объекте оценки и однородных объектах аналогах; 35

определение затрат на замещение / воспроизводство (с учетом стоимости доставки, монтажных и пусконаладочных работ) объекта оценки; 35

определение износа и устареваний объекта оценки; 35

определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода 35

Расчет затрат на замещение/воспроизводство объектов оценки 35

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. 35

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. 36

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом с учетом физического, функционального и экономического устаревания определяется по формуле: 36

Со = Св - (1- ( (1-Иф1/Св) * (1-Иф2/Св) * (1-Уэ/Св))) *Св, где 36

Со - стоимость, определенная затратным подходом, 36

Св - затраты на замещение/воспроизводство, 36

Иф1 - износ физический, 36

Иф2 - функциональное устаревание, 36

Уэ - экономическое устаревание. 36

Методы расчета затрат на замещение (воспроизводство) делятся на три группы: 36