34. Договор аренды: общие положения и особ-ти отдельных видов аренды.

По договору аренды (имущ. найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущ-во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды яв-ся возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. В кач-ве арендодателя выступает собственник имущ-ва или управомоченные им лица. Субъекты права хоз.ведения могут передавать в аренду с согласия собственника недвижимое имущ-во, а субъекты права опер. – движимое и недвижимое имущ-во.

Существенным условием договора аренды яв-ся предмет договора. В кач-ве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и др. обособленные природные объекты, предприятия и др. имущ. комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. вещи, кот. не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Для аренды недвижимости существенным условием яв-ся размер арендной платы.

Срок действия договора не яв-ся существенным условием. В соотв.со ст. 610 ГК договор аренды закл-ся на срок, опр. договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопр. срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущ-ва за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущ-ва (напр., для земельных участков, участков леса).

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмета договора. Договор аренды на срок более года и если хотя бы одной из сторон договора яв-ся юр.ическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущ-ва подлежит гос. регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК).

Обяз-ти сторон

Обяз-ти арендодателя:

- предоставить арендатору имущ-во в состоянии, соответствующем усл-иям договора аренды и назначению имущ-ва, а также с принадлежностями и необходимыми документами;

- предоставить необходимые для использования имущ-ва документы. Если арендодатель передал арендатору имущ-во без документов, отсутствие кот. исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;

- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущ-ва.

Ответ-ть арендодателя:

1) в сл. непредставления имущ-ва в указанный в договоре аренды срок, а в сл., когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может потребовать от арендодателя передачи этого имущ-ва, а также возмещения причиненных убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК);

2) в сл. передачи имущ-ва с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущ-ва, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущ-ва;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущ-ва за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущ-ва др.аналогичным имущ-вом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущ-ва.

Если удовл.ворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ст. 612 ГК).

3) нарушение арендодателем обяз-ти по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Обяз-ти арендатора:

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендованным имущ-вом в соотв.с усл-иями договора аренды, а если такие усл-ия в договоре не определены, в соотв.с назначением имущ-ва;

- поддерживать имущ-во в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущ-ва, если иное не установлено законом или договором аренды;

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в кот. он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответ-ть арендатора:

1) в сл. существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК);

2) если арендатор пользуется имущ-вом не в соотв.с усл-иями договора аренды или назначением имущ-ва, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК);

3) если арендатор не возвратил арендованное имущ-во либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В сл., когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК).

Прекращение договора аренды возможно:

1) по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имущ-вом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же усл-иях на неопр. срок (п. 2 ст. 621 ГК);

2) досрочное расторжение договора допускается как по требованию арендодателя, так и арендатора при существенном нарушении усл-ий договора др. стороной (ст. 619, 620 ГК). Так, напр., по требованию арендодателя договор аренды м.б.досрочно расторгнут судом в сл., когда арендатор:

- пользуется имущ-вом с существенным нарушением усл-ий договора или назначения имущ-ва либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущ-во;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д.

3) если договор на неопр. срок, то в одностороннем порядке в любое время с предварительным уведомлением об этом (для движимого имущ-ва – за один месяц, для недвижимого – за три месяца).

В соотв.со ст. 621 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обяз-ти, по истечении срока договора имеет при прочих равных усл-иях преимущественное перед др. лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок усл-ия договора м.б. изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с др.лицом, арендатор вправе по своему

выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обяз-тей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Виды договора аренды

1) Договор проката – это договор, по кот.у арендодатель, осуществляющий сдачу имущ-ва в аренду в кач-ве постоянной предпр. деят-ти, обязуется предоставить арендатору движимое имущ-во за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

Особ-ти договора проката:

1) стороны договора. В кач-ве арендодателя выступает ЮЛо/ИП, профессионально занимающиеся прокатом имущ-ва;

2) предметом договора яв-ся движимое имущ-во, кот. используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено в договоре или не вытекает из существа обяз-ва;

3) договор проката яв-ся публичным;

4) форма договора – письм.;

5) срок действия договора проката не может превышать одного года. При этом арендатор может по своей инициативе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя за 10 дней. В этом случае арендатор может требовать возврата излишней арендной платы, уплаченной арендодателю;

6) в обяз-ти арендодателя входит осуществление как капитального, так и текущего ремонта;

7) арендная плата по договору проката уст-ся только в твердой сумме;

8) арендатор не вправе сдавать имущ-во в субаренду и осущ-ть иную передачу прав.