8. Понятие договора ренты, вида ренты. Стороны, предмет и форма договора.

По договору ренты одна сторона ( получатель ренты ) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме ( п. 1 ст. 554 ГК ).

Договор ренты реальный, односторонний и возмездный.

Источники правового регулирования. Рента и пожизненное содержание с иждивениемрегулируются правилами главы 33 ГК. Параграф 1 содержит общие положения о ренте ипожизненном содержании с иждивением, параграф 2 содержит правила о постоянной ренте, параграф 3 содержит правила о пожизненной ренте. Параграф 4 главы 33 ГК направлен нарегулирование пожизненного содержания с иждивением.

Классификация договоров. В юридической литературе относительно классификациидоговоров, направленных на выплату ренты существуют определенные разночтения.

Предлагается различать три разновидности единого по своей сути рентного договора –.постоянную ренту, пожизненную ренту, пожизненное содержание с иждивением.172 Другая точказрения предлагает более сложный подход, выделяя виды и подвиды в классификационном рядудоговоров ренты.173

Форма договора. В соответствии со ст. 555 ГК договор ренты подлежит нотариальномуудостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества подвыплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Порядок осуществлениягосударственной регистрации установлен Законом Республики Беларусь «О государственнойрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении

недвижимого имущества ( земельный участок, предприятие, здание, сооружение и др. ) плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателяимущества.

В соответствии с п. 2 ст. 557 ГК лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое

имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность ( ст. 370 ГК) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, иными актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность поэтому обязательству.

Передача под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имуществаведет к возникновению у получателя ренты права залога на это имущество, что являетсяобеспечением обязательства плательщика ренты.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачупод выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения егообязательств ( ст. 310 ГК ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности занеисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Невыполнение плательщикомренты обязанностей по обеспечению исполнения его обязательств либо страхованию, равно как ипри утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получательренты не отвечает, дает получателю ренты право расторгнуть договор ренты и потребоватьвозмещения убытков, вызванных расторжением договора.Просрочка выплаты ренты ведет к ответственности плательщика ренты. В этом случаеплательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 366 ГК, еслитолько иной размер процентов не установлен договором ренты.

Постоянная рента.

Стороны договора: получатель ренты, которым может выступать физическое лицо, а такженекоммерческая организация, но только в том случае, если это не противоречит законодательствуи соответствует целям ее деятельности. Для граждан, возможность выступать в качествеполучателя ренты, не связана с их возрастом и трудоспособностью. Среди юридических лиц немогут быть получателями ренты коммерческие организации. Наличие же у юридического лицастатуса некоммерческой организации само по себе предполагает и ее право на получение ренты.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам инекоммерческим организациям посредством уступки требования ( глава 24 ГК ), переходить понаследству, а также в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.ГК не устанавливает требований к плательщикам ренты. Это могут быть граждане июридические лица. Вместе с тем, отдельные виды деятельности по законодательству могуттребовать наличие специального разрешения ( лицензии ), а для юридических лиц возможностьосуществления ими деятельности, связанной с выплатой постоянной ренты должна основыватьсяна требованиях ст. 45 ГК ( «Правоспособность юридического лица»).

Предмет договора постоянной ренты. Вопрос о предмете договора постоянной ренты( договора ренты ) в юридической литературе остается неопределенным. В одних случаях говорято том, что предметом является имущество ( в частности, дом), передаваемое собственником подвыплату ренты.174 В других случаях в качестве предмета называется передаваемое под выплатуренты имущество ( например, дом, земельный участок), а также и сама рента, котораявыплачивается ее получателю.175Если исходить из распространенного мнения о том, что договор ренты относится к группедоговоров направленных на отчуждение имущества, то вполне логично считать предметомдоговора ренты имущество, передаваемое под выплату ренты.В качестве отчуждаемого имущества может выступать любое имущество, но чаще всего это

недвижимое имущество. Форма и размер постоянной ренты определяется по правилам ст. 561 ГК.

Презюмируется денежная форма ренты, размер которой в любом случае устанавливаетсядоговором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты посредством предоставлениявещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной суммеренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличиваетсяпропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.

Срок в договоре постоянной ренты. Сущность постоянной ренты в ее бессрочности. Вдоговоре устанавливаются лишь сроки ( периоды ) выплаты ренты. Если иное не предусмотренодоговором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала ( ст.562 ГК ).

9. Понятие договора аренды. Виды аренды и правовое регулирование аренды.По договору аренды ( имущественного найма ) арендодатель ( наймодатель ) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю ) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( ч. 1 ст. 577 ГК ).Договор аренды консенсуальный, двусторонний и возмездный. Источники правового регулирования. В ГК содержатся общие положения об аренде( параграф 1 главы 34 ) применимые к различным видам аренды и специальные правила об отдельных видах аренды. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды, предусмотренные параграфом 1 главы 34ГК применяются, если иное не установлено законодательством, в том числе и нормами ГК об этих договорах. Применяется также Закон Республики Беларусь «Об аренде». Арендные отношения регулируются многими нормативными правовыми актами, среди которых большое место занимают указы Президента Республики Беларусь и постановления Совета Министров Республики Беларусь. Среди важнейших из них: Указ Президента Республики

Беларусь от 13.01.1998 г. № 30 « О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности», Указ Президента Республики Беларусь от 04.01.1996 г. № 9 « Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в

государственной собственности», инструкция о порядке проведения аукционов на право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных

нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденное

постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 07.06.2007 г.

№ 36. Большое значение имеют постановления Пленума Высшего Хозяйственного СудаРеспублики Беларусь, например постановление Пленума Высшего Хозяйственного СудаРеспублики Беларусь от 19 мая 2005 г. «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений».Порядок передачи в аренду отдельных видов имущества может устанавливаться законодательством. Так, нормы об аренде земельных участков содержатся в Кодексе о земле. Виды аренды: прокат; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда

предприятия; финансовая аренда ( лизинг ).

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор. Это юридические и физические лица, государство и его административно-территориальные единицы. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также управомоченное собственником или законодательством на передачу в аренду имущества лицо.