Раздел II. Отдельные обязательства по передаче имущества в пользование

Тема 5. Договор аренды

1. Понятие, общая характеристика и значение договора арен­ды. Его виды.

2. Элементы договора аренды: предмет, стороны, цена, срок, форма. Порядок заключения договора.

3. Права и обязанности сторон.

4. Прекращение договора аренды.

5. Отдельные виды договора аренды:

а) прокат;

б) аренда зданий и сооружений;

в) аренда предприятий.

1. Необходимость существования договора аренды обуслов­лена рядом обстоятельств.

Во-первых, арендодателю выгодно, чтобы временно неиспользуемое имущество не простаивало и за его использование можно было получить оплату. При этом арендодатель все равно остается собственником.

Во-вторых, арендатору нередко необходимо получить доступ к имуществу, которое на других условиях ему получать невыгодно (например, есть лишь эпизодическая нуждаемость) либо приобретение такого имущества слишком дорого.

Договор аренды — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во вре­менное владение и пользование либо только в пользование.

Характеристика договора:

а) консенсуальный;

б) возмездный;

в) двустороннеобязы­вающий;

д) срочный.

Предметом договора является только непотребляемая и индивидуально-определенная вещь.

Права арендатора имеют двойственную природу. С одной стороны, арендатор — это субъект обязательственного правоотношения, с другой, — арендатор может быть признан субъектом ограниченного вещного права.

Вещно-правовой характер прав арендатора законодатель подтверждает в ст. 617 ГК РФ, где закрепляется важнейший при­знак ограниченных вещных нрав — право следования. Так, дого­вор аренды сохраняется в случае перемены собственника, а так­же субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управ­ления и пожизненного наследуемого владения.

Содержание ограниченного вещного права арендатора включает три правомочия: владение, пользование, распоря­жение. Осуществление правомочия распоряжения ограничи­вается как законом, так и волей арендодателя. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя осуществлять сдачу имущества в субаренду, перенаем, пере­дачу имущества в безвозмездное пользование, залог права арен­ды, внесение права аренды в качестве вклада в уставный (скла­дочный) капитал хозяйственных обществ или товариществ либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех случаях, кроме перенайма, ответственным перед арен­додателем остается арендатор.

Видами договора аренды являются: прокат; договор арен­ды зданий и сооружений; договор лизинга; договор аренды предприя­тий; договор аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа).

2. Предметом договора аренды являются любые непотребляемые вещи. В договоре должен быть обязательно максимально индивиду­ализирован предмет договора. В противном случае договор не счи­тается заключенным. Законом могут быть предусмотрены виды иму­щества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (например, ограничивается сдача в аренду недр).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Если арендодатель—собственник имущества, то он распоряжается им только по своему усмотрению. Государственные и муниципальные предприятия вправе распоряжаться движимым имуществом без согласия собственника, недвижимым — с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Казенные предприятия могут быть арендодателями любого имущества только с согласия собственника (ст. 297 ГК). А вот учреждение в отношении закреплённого за ним собственником имуществом ГК арендодателем быть не может (ст. 298 ГК). Однако судебная практика допускает заключение договора аренды, в котором на стороне арендодателя находятся два лица: собственник и учреждение.

Вместе с тем новая редакция ст. 298 ГК РФ, которая подлежит применению с 1 января 2011 г., все же закрепляет распорядительные возможности за учреждением по отношению к имуществу, приобретённому от деятельности, приносящей доход. Таких возможностей нет у казённого учреждения.

Договор аренды возмездный, однако цена, как правило, является обычным условием. В этой связи в договоре достаточно констатировать возмездный характер отношений, а цена будет определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, цена является существенным услови­ем (например, ст.ст. 651,658 ГК РФ).

Цена определяется соглашением сторон. В случае сдачи в аренду государственного и муниципального имуще­ства возможно определение цены договора в норматив­ном порядке.

Оплата возможна в различной форме (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Это может быть денежная сумма, предоставление определенных работ или услуг, иные формы могут быть определены соглашени­ем сторон (в виде части продукции, дохода и т. д.).

Срок договора является обычным условием, при его отсут­ствии применяется правило ст. 314 ГК РФ. Если срок договора не определён, договор считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц, а в отношении недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.

Закон может установить и предельные сроки для отдельных видов договора аренды (например, в ст. 627 ГК установлен макси­мальный срок договора проката — 1 год), по истечении которого договор прекращается.

Форма договора аренды подчиняется общим правилам о форме сделок. Простая письменная форма используется в сле­дующих случаях:

а) когда стороной договора является юридическое лицо;

б) когда договор заключается сроком свыше 1 года независимо от субъектного состава.

Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а в случае спора стороны не смо­гут лишь ссылаться на свидетельские показания для доказа­тельства факта заключения договора и его условий.

Договор аренды недвижимого имущества требует госу­дарственной регистрации, если иное не предусмотрено за­коном (ст.ст. 651, 658 ГК). При этом надо учитывать некоторую специфику. С одной стороны, договор аренды предприятия всегда требует государственной регистрации, с другой стороны, если договор аренды зданий и сооружений не превышает срока одного года, дос­таточно простой письменной формы. Причем ее несоблюде­ние влечет недействительность договора.

Договор аренды зданий и сооружений сроком свыше одно­го года требует государственной регистрации (речь идёт о годе и более).

Право аренды подлежит государственной регистрации лишь в случае регистрации договора.

Как правило, договор аренды заключается в обычном по­рядке. Однако возможно проведение аукционов и конкурсов, по­бедитель которых приобретает преимущественное право на заключение договора.

3. ГК РФ достаточно подробно определяет правовое поло­жение арендодателя и арендатора.

В первую очередь необходимо остановиться на пра­вах и обязанностях арендодателя.

А) Так, он обязан пере­дать имущество в состоянии, соответствующем услови­ям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями. Невыполнение обязанности может повлечь расторжение договора и возмещение убытков (ст. 611 ГК). Эти же последствия наступают и в случае, если он не передал имущество в срок, установленный в дого­воре, или в разумный срок.

Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц (ст. 613 ГК). При невыполнении этого требования арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы или растор­жения договора.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт. Невы­полнение обязанности дает право арендатору самому произвес­ти капитальный ремонт и впоследствии предъявить арендодате­лю требования, предусмотренные ст. 616 ГК. Если при­чиной такого ремонта являются виновные действия арендатора, то он будет сам выполнять капитальный ремонт.

Арендодатель обязан предоставить имущество без недостат­ков, препятствующих пользованию или его затрудняющих. При этом арендодатель отвечает даже за недостатки, которые ему не были известны на момент заключении договора (являлись скрытыми недостатками, т.е. не были видны при внешнем осмотре).

Арендодатель не отвечает за недостатки, о которых арен­датор знал или должен был знать: недостатки были оговоре­ны, арендатор о них знал либо недостатки являются явными, то есть видны при внешнем осмотре.

При обнаружении недостатков у арендодателя и арендатора есть право альтернативного выбора предъявления требований, ука­занных в п. 1 ст. 612 ГК.

Арендодатель имеет и ряд прав. Во-первых, это право на получение арендной платы в срок. В случае существен­ного нарушения арендатором сроков оплаты или порядка внесения оплаты (неоднократная либо длительная задерж­ка) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им же срок. Такое внесение возможно не более чем за два срока подряд. Например, при помесячной оплате — за два месяца и т. д.

При неэффективности данных мер арендодатель вправе тре­бовать расторжения договора (ст. 619 ГК).

По взаимному соглашению размер оплаты может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 615 ГК). Поэтому целесообразнее закрепить в договоре возможность изменения цены договора в односто­роннем порядке, поставив ее в зависимость от наступления указанных в договоре обстоятельств.

Б) На арендатора также возлагается ряд обязанностей. Так, он обязан своевременно вносить оплату (п. 1 ст. 614 ГК); использо­вать имущество в соответствии с назначением и условиями договора аренды (вплоть до одностороннего расторжения и возмеще­ния убытков по инициативе арендодателя); производить текущий ремонт; нести расходы на содержание имущества (уборка, оплата коммунальных услуг); своевременно вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, за минусом нормального из­носа (ст. 622 ГК).

При несоблюдении последнего правила все риски случай­ной гибели (порчи, повреждения) переходят на просрочившую сторону. Кроме того, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата. Договором или законом может быть предусмотрена неустойка. Возмеща­ются также и все иные убытки.

У арендатора достаточно много прав.

В случае существенного ухудшения состояния имущества или условий его использования в силу обстоятельств, за кото­рые арендатор не отвечает, он вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Кроме того, в соответствии со ст. 620 ГК арендатор вправе по своей инициативе расторгнуть договор через суд.

Он вправе с согласия арендодателя совершить ряд рас­по­рядительных действий, указанных в п. 2 ст. 615. В част­ности, заключить: а) договор субаренды; б) договор пере­найма; в) договор безвозмездного пользования; г) договор за­лога права аренды.

Он вправе вносить свои права аренды в уставный (скла­дочный) капитал обществ и товариществ. Во всех случаях ответ­ственным остается первоначальный арендатор (кроме перенайма). Такое распоряжение может быть запрещено ГК, законом, иными правовыми актами.

Арендатор имеет право собственности на плоды, продук­цию и доходы (п. 2 ст. 606 ГК).

В соответствии со ст. 617 ГК договор аренды сохраняет силу в случае смены собственника, субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуе­мого владения.

Смерть арендатора недвижимого имущества приводит к сле­дующим последствиям: права и обязанности переходят к наслед­никам, если законом или договором не предусмотрено иное. На­пример, в соответствии со ст. 531 ГК 1964 г. не могут быть на­следниками лица, лишенные родительских прав либо злостно ук­лонявшиеся от выполнения своих родительских обязанностей.

Арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, арендатор-художник в качестве арендной платы должен был расписать предмет договора).

В соответствии со ст. 624 ГК арендатор имеет право выкупа арендуемого имущества, если такая возможность прямо предусмотрена законом или договором, например, в случае привати­зации государственного и муниципального имущества.

Ст. 623 ГК определяет судьбу улучшений арендованного имущества. Улучшения — это количественный и качественный прирост в имуществе. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.

Отделимыми являются улучшения, отделение которых воз­можно без несоразмерного ущерба имуществу.

Неотделимые отделению не подлежат, т.к. это невозможно без ущерба имуществу.

Отделимые улучшения являются собственностью аренда­тора, если иное не предусмотрено договором аренды или за­коном.

Судьба неотделимых улучшений зависит от того, как они про­изводились — с согласия или без согласия на то арендодателя.

Если неотделимые улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение их сто­имости и прекращение договора, если иное не предусмотрено договором.

Если неотделимые улучшения производились без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если же отделимые или неотделимые улучшения произво­дились за счет амортизационных отчислений, то они всегда являются собственностью арендодателя.

Арендатор имеет право на преимущественное заключе­ние договора на новый срок при соблюдении условий, ука­занных в ст. 621 ГК.

4. По общему правилу договор прекращается надлежащим исполнением. Само по себе истечение срока прекращения дого­вора не влечет. В случаях, когда истекает срок договора, возмож­но применение правил ст. 621 ГК.

Наиболее часто договор аренды прекращается растор­жением.

Возможно досрочное расторжение договора по взаимному соглаше­нию или но заявлению любой стороны (ст.ст. 619, 620 ГК).

Однако во всех случаях и при наличии оснований к односто­роннему расторжению необходимо обращаться в суд.

Арендодатель до обращения а суд обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости устранения нарушений в разумный срок. Арендатор же не должен предварительно уведомлять арендодателя.

Перечень оснований расторжения договора по инициативе сторон, указанный в ст.ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим, а поэтому в договоре могут быть предусмотрены и иные основания расторжения по волеизъявлению одной стороны. Эти основания должны быть связаны с существенными нарушениями условий договора (п. 2 ст. 450 ГК). Существенными являются нарушения, когда это для другой стороны влечет такой ущерб, что она в значитель­ной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор может быть прекращен и по иным основаниям, закрепленным в гл. 26 ГК.

5. Договор бытового проката — это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в каче­стве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование для потребительских целей.

ГК закрепляет ряд особенностей договора проката.

Арендодателем является субъект предпринимательской дея­тельности.

Объект аренды — движимое имущество, используемое толь­ко для потребительских целей.

Это договор публичный (п. 3 ст. 426 ГК) и заключается всегда в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК).

Максимальный срок договора — один год. Ст. 621 ГК не при­меняется. Арендатор вправе отказаться от договора в лю­бое время, письменно предупредив о своем намерении за де­сять дней (ст. 627 ГК).

Плата производится только в денежной форме (п. 1 ст. 630 ГК). Возможно взыскание с арендатора задолженности по арен­дной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

У арендатора отсутствуют распорядительные правомочия, так как имущество передается специально для использования в по­требительских целях.

И капитальный ремонт, и текущий ремонт — обязанность арендодателя. Это императивная норма.

Некоторые дополнительные права и обязанности закреплены в ст. ст. 628, 629, п. 2 ст. 630 ГК.

Договор аренды зданий и сооружений — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только пользование здание и сооружение.

Цель выделения его в самостоятельный договор заключа­ется в специфике предмета, который нуждается в особой пра­вовой регламентации. Поэтому приоритет отдается специальным нормам об аренде зданий и сооружений, а субсидиарно применяются общие положения об аренде.

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.

Существенными являются следующие условия договора.

Предмет должен быть максимально индивидуализирован в договоре. К договору должны прилагаться документы, иден­тифицирующие отдельно стоящие здания (сооружения): план земельного участка и план объекта кадастрового номера земельного участка; на каждый объект должен быть техни­ческий паспорт с планом и указанием целевого назначения.

Цена договора является существенным условием и определяется по правилам ст. 654 ГК.

В современной литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, это вряд ли целесообразно, так как указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Более того, с юридической точки зрения существующие различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового различия, так как ГК устанавливает для них единый правовой режим.

Гораздо важнее отличать здания и сооружения от: а) иных построек, не относящихся к недвижимости (киоск, ларек и др.); б) иных видов недвижимости, имеющих другой правовой режим (объекты незавершенного строительства, жилые помещения и т.п.).

Характерной чертой зданий и сооружений является то, что это искусственно возведенные человеком объекты, которые неразрыв­но связаны с земельным участком. Они привязаны к определенному земельному участку (могут находиться и под землей, на­пример, шахты), причем связь с землей является столь проч­ной, что перемещение указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак отличает здания и сооружения от иных построек и конструкций — ларь­ков, палаток, киосков, которые вообще не относятся к объек­там недвижимости.

Более того, это лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых уже закончено и они могут использоваться по прямому назначению. Эти здания и сооружения отли­чаются от незавершенного строительства, они могут быть пред­метом договора аренды, который будет регулироваться общими нормами о договоре аренды.

Таким образом, речь может идти только о нежилом строении.

Некоторые авторы полагают, что признаком здания и соору­жения является и то, что это самостоятельные, отдельно стоящие объекты.

Анализ этого признака имеет большое значение при реше­нии вопроса о форме договора аренды жилого и нежилого помещения, являющегося частью здания, сооружения. Одна­ко в первую очередь необходимо определить форму догово­ра аренды здания или сооружения.

Форма договора аренды здания (сооружения) зависит от сро­ка (ст. 651 ГК). Если срок договора не превышает одного года, то необходима письменная форма, несоблюдение которой влечет не­действительность. Если срок договора свыше одного года, дого­вор считается заключенным с момента государственной регист­рации..

Государственная регистрация договора аренды здания (со­оружения) одновременно означает обременение права соб­ственности или иного вещного права арендодателя на соот­ветствующий объект, сданный в аренду.

Когда готовился новый ГК, нежилые строения и помеще­ния внутри зданий и сооружений признавались объектами недвижимости. Законом же «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения были включены в перечень объектов недвижимости. Однако было не­ясно, как нежилое помещение соотносится со зданием или сооружением и как это влияет на форму договора аренды. Получалась весьма интересная ситуация. С одной стороны, такие не­жилые помещения подлежали в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК государственной регистрации. С другой стороны, для догово­ра аренды здания (сооружения) сроком до одного года было достаточно простой письменной формы.

Со временем эта ситуация была разрешена. Так, в Информационном письме Арбитражного Суда РФ от 1.06.2000 г. определено, что помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, вхо­дящий в состав зданий и сооружений. Поэтому для договора арен­ды нежилых помещений сроком не менее одного года применяет­ся правило п. 2 ст. 651 ГК о государственной регистрации. С этого момента договор считается заключенным. Договор аренды нежи­лых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК.

Цена договора, как уже отмечалось, является существенным условием. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы. Главное, чтобы полученное в форме арендной платы имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы го­ворить о наличии соглашения сторон относительно размера арен­дной платы. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размере, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Необходимо помнить, что передача в аренду здания или со­оружения означает одновременную передачу права на земельный участок (ст.ст. 652, 653 ГК). Права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения по новому определяется законодателем в ст.652 ГК. Так по договору аренды здания и сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для его использования.

В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определенно передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В ст.653 ГК закрепляется сохранение за арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже. Так в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продаётся другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Плата за пользова­ние зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком (соответствующей его частью), если иное не предусмотрено законом или договором.

Здания и сооружения часто являются предметом договора арен­ды. Проблемы возникают с фигурой арендодателя-учреждения, которое в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК не может распоря­жаться имуществом, выделенным ему по смете, и, соответствен­но, быть арендодателем. Чтобы распорядиться этим имуществом, его собственник должен сначала изъять это имущество у учреж­дения по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 296 ГК.

Однако па практике это положение обходится весьма своеоб­разно, поскольку целесообразность получения арендной платы учреждением очевидна. Так, в договоре на стороне арендодате­ля указывается два лица: собственник и балансодержатель (уч­реждение). По мнению Арбитражного Суда, именно балансо­держатель имеет право на получение арендной платы, так как именно он непосредственно занимается реализацией догово­ра. Таким образом, судебная практика признает фигуру балан­содержателя.

Вместе с тем, как уже отмечалось, новая редакция ст. 298 ГК РФ, которая подлежит применению с 1 января 2011 г., все же закрепляет распорядительные возможности за учреждением по отношению к имуществу, приобретённому от деятельности, приносящей доход. Таких возможностей нет лишь у казённого учреждения.

Исполнение договора имеет некоторые особенности. Дого­вор аренды считается исполненным с момента фактической пере­дачи сданного в аренду здания и подписания передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором. Наличие такого документа необходимо для регистрации договора аренды и права аренды. Уклонение от исполнения любого из этих действий (передачи, принятия или подписания) рассматривается как отказ от исполнения.

Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче следующие: он вправе требовать пере­дачи вещи или возмещения убытков (ст. 398 ГК).

В случае утраты интереса к договору арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причи­ненных расторжением договора (ст. 611 ГК).

Арендодатель, в свою очередь, в подобной ситуации будет вправе требовать принятия объекта аренды либо отказа от исполнения договора и возмещения убытков.

Стороны в договоре могут непосредственно связывать испол­нение с конкретными обстоятельствами: подписанием акта, фактической передачей, оплатой расходов по государственной регист­рации и т. д.

При прекращении договора здание или сооружение долж­но быть возвращено в порядке, аналогичном передаче (факти­чески передается объект и подписывается акт), хотя могут быть необходимыми и иные действия, предусмотренные в договоре. До совершения всех этих действий арендатор не может счи­таться исполнившим свои обязательства.

Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в це­лом как имущественный комплекс, используемый для осуще­ствления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 686 ГК).

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.

Структура предприятия как единого имущественного ком­плекса по договору аренды такая же, как и в договоре купли-продажи (ст.ст. 656 и 559 ГК). В состав имущественного комп­лекса включаются как материальные элементы (здания, соору­жения, право требования долга и т.п.), так и нематериальные (исключительные права пользования объектами интеллектуаль­ной собственности). Именно поэтому договор аренды носит также смешанный характер. В нем имеют место элементы раз­личных договоров, в частности, элемент классического договора аренды (при передаче индивидуально определенных не­потребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования).

Есть и элементы договора займа (передача вещей, определяе­мых родовыми признаками: сырья, материалов, денежных средств).

Возможны элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя).

Могут быть и элементы договора коммерческой концессии (предоставление арендатору права пользования объектами интеллектуальной собственности — средствами индивидуали­зации товаров, работ, услуг — п. 1 ст. 656 ГК).

Именно поэтому договор аренды предприятия регламен­тируется, в первую очередь, специальными нормами об этом договоре, а во вторую очередь применяются нормы о догово­ре аренды зданий и сооружений.

И наконец, субсидиарно применяются общие нормы о догово­ре аренды и нормы вышеперечисленных договоров.

Как уже отмечалось, при аренде и купле-продаже предприя­тия в его состав входят права требования и долги. Перевод дол­гов требует письменного согласия кредиторов. Невыполнение требований закона о получении согласия кредиторов влечет для арендодателя и продавца (а также покупателей и арендаторов) аналогичные последствия, предусмотренные ст.ст. 657 и 562 ГК.

В предмет договора аренды предприятия, так же, как и при его купле-продаже, не входят права, полученные на основа­нии лицензии. Включение в имущественный комплекс обязательств, исполнение которых требует лицензии, не освобождает продавца и арендодателя от обязательств перед кредиторами (хотя есть некоторые различия, которые становятся очевид­ными при анализе п. 2 ст. 656 ГК и п. 3 ст. 559 ГК).

Существенными условиями договора являются пред­мет и цена.

Предмет нуждается в максимальной индивидуализации. Со­став и стоимость имущества определяются на основании полной инвентаризации. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора. Сюда прилагается бухгалтерский баланс, а также перечень долгов и кредиторов. В отличие от договора купли-продажи предприятия, наличие этих документов не требуется при регистрации договора. Но без них не будет подписан переда­точный акт.

В отличие от договора аренды зданий и сооружений, дого­вор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК).

Одновременно с регистрацией договора регистрируются и права на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия. Это происходит по месту нахождения данных объектов. Вносится запись об обременении права арендодателя, а арендатору выдается свиде­тельство о государственной регистрации аренды предприятия. За­регистрированное право аренды является основанием для внесе­ния записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в единый Государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта(ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Передача в составе арендуемого предприятия исключитель­ных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформле­ния соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей регистрацией.

Исполнение договора аренды предприятия также имеет осо­бенности. Так, передача осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан его подписать (это делает и арен­датор). В передаточный акт включаются результаты инвента­ризации, сведения, содержащиеся в балансе, сведения об уве­домлении кредиторов, состав долгов.

Требуется также и фактическая передача каждого из элементов комплекса.

Обязан арендодатель уведомить и кредиторов, объём прав требования которых в данной ситуации определён ст.657 ГК.

Арендатор вправе без согласия арендодателя осуществлять распоряжение имуществом, входящим в состав предприятия (ст. 660 ГК). Это не касается только природных ресурсов. Такая свобода обусловлена тем, что по договору передается действу­ющее предприятие. Эта свобода безгранична, если речь идет об увеличении стоимости имущественного комплекса. Огра­ничением данной свободы являются конкретные запреты, ука­занные в договоре, а также невозможность уменьшения сто­имости предприятия в целом (в этом случае арендодатель, права которого нарушены, может требовать признания сделки недействительной и возврата отчужденного имущества).

На арендатора возлагаются практически все обязан­ности по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации, страхованию и внесению арендной платы (ст. 661 ГК).

По иному определяется судьба улучшений (ст. 662 ГК). Арен­датор вправе получить стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя. Цель этого правила состоит в том, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы. Этой обязанности нет у арендодателя, если он докажет, что издержки арендатора несоразмерны улучшению качества арендованного имущества.

Учитывая специфику договора аренды и его особое значение, в ст. 663 ГК существенно ограничены права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки. Применение норм ГК возможно лишь при условии, если оно не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считает­ся исполненным после составления им передаточного акта и под­писания его обеими сторонами. Арендатор должен также уведо­мить всех кредиторов в порядке, аналогичном порядку их уве­домления арендодателем (ст. 664 ГК).