Тема 6. Договор найма жилого помещения

1. Классификация жилищных фондов. Понятие и виды жилых помещений.

2. Основания возникновения права на жилые помещения в домах различных жилищных фондов.

3. Предоставление жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

4. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, квалифицирующие признаки, особенности правового регулирования.

5. Общее и особенное у договоров коммерческого и социального найма.

6. Договор социального найма.

а) предмет и стороны; правовое положение члена семьи нанимателя;

б) цена договора;

в) права и обязанности сторон;

г) обмен жилого помещения;

д) временные жильцы и поднаниматели;

е) изменение договора социального найма;

ж) прекращение договора.

7. Договор найма специализированного жилого помещения.

8. Договор коммерческого найма жилого помещения.

1. Жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК).

Для включения жилого помещения в состав жилищного фонда необходимо, чтобы оно отвечало требованиям жилого. Законодатель такие требования определяет в п. 2 ст. 15 ЖК: Главное — оно должно быть пригодно для постоянного проживания, то есть в течение всего года, хотя бы лицо в нем проживает и временно, как, например, в общежитии).

Законодатель также определяет:

1) структуру жилого помещения, выделяя в нем жилую и общую площадь (п. 5 ст. 15 ЖК);

2) цели использования жилого помещения (ст.17 ЖК). Запрещается размещение в жилом помещении промышленных производств. Осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно, если это не нарушает целевое использование помещения, а также права и охраняемые законом интересы других граждан.

Жилое помещение относится к числу жилых в установленном законом порядке (п. 3 ст. 15 ЖК). При этом осуществляется два вида регистрации:

1) техническая регистрация в БТИ ( п. 5 ст. 19 ЖК);

2) регистрация права собственности и иных вещных прав (ст.18 ЖК).

Виды жилых помещений определены в п.1 ст.16 ЖК:

а) жилой дом, часть жилого дома;

б) квартира, часть квартиры;

в) комната.

Классификация жилищных фондов осуществляется по различным критериям:

1. В зависимости от субъекта права собственности жилищный фонд подразделяется на:

1. частный (физических и юридических лиц — собственников имущества);

2. государственный и муниципальный, который может:

- находиться в ведении исполнительных органов власти;

- являться ведомственным жилищным фондом (ст. 93 ЖК). При этом не следует его путать со служебными жилыми помещениями, которые приобретают этот статус в установленном законом порядке — п. 2 ст. 92 ЖК).

II. В зависимости от целей использования жилищного фонда он подразделяется на:

1. жилищный фонд социального использования (абз. 1 п.3 ст.19 ЖК). Его разновидностью является специализированный жилищный фонд, где граждане в основном проживают по договору найма специализированного жилого помещения (ст. 92, 99, 100 ЖК);

2. индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые используются гражданами-собственниками для собственного проживания и проживания членов семьи, для предоставления на основе безвозмездного пользования иным гражданам; сюда же включаются жилые помещения, которые юридические лица-собственники предоставляют гражданам на праве безвозмездного пользования (например, в качестве временных жильцов, ссудополучателей и т.д.);

3. жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления гражданам на основании договора коммерческого найма и иного возмездного пользования.

Законодатель определяет порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. ст. 22 — 24 ЖК). Решение принимается органом местного самоуправления на основании заявления и перечня документов, исчерпывающий перечень которых указан в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Если такой перевод невозможен без переустройства или перепланировки, то необходимо осуществление этих действий по правилам ст. ст. 25 — 29 ЖК РФ.

Переустройство и перепланировка оформляется актом приемочной комиссии, который направляется в БТИ.

Основаниями к отказу в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот являются:

1) непредоставление обязательных документов;

2) предоставление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Основания к отказу должны быть четко указаны в решении, которое может быть обжаловано в судебном порядке.

В ст. 25 ЖК РФ формулируется понятие переустройства и перепланировки.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт.

Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок их проведения регламентируется ст. ст. 26 — 28 ЖК. Решение также принимает орган местного самоуправления на основании заявления и перечня обязательных документов (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Перечень оснований к отказу и порядок обжалования такой же, как и в случае отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. 27 ЖК).

Самовольные действия приводят к жестким санкциям (п. 3 — 5 ст. 29 ЖК РФ), в том числе к продаже с публичных торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ), что не учитывает интересы членов семьи. Эта санкция аналогична ст. 293 ГК РФ, которая по причине особой «жесткости» не применяется на практике.

2. В домах различных жилищных фондов существуют различные основания возникновения правомочия пользования жилым помещением.

В частном жилищном фонде правомочие пользования включается в содержание различных субъективных прав и приобретается в силу различных оснований.

1. Оно может входить в содержание права собственности на жилое помещение, которое возникает из различных юридических фактов (договоров дарения, купли-продажи, мены, ренты; индивидуального и долевого строительства; наследования; приватизации; в силу приобретательной давности). Право собственности возникает в момент государственной регистрации этого права, за исключением случаев, указанных в законе. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 1152 ГК наследник жилого помещения становится его собственником с момента смерти наследодателя в случае своевременного принятия наследства. С другой стороны, выплата пая в кооперативе также приводит к возникновению права собственности (ст. 218 ГК). В этих двух случаях дальнейшая регистрация права собственности означает лишь констатацию уже возникшего права.

2. У нанимателя и сопользователей правомочие пользования возникает из договора коммерческого найма.

3. Правомочие пользования возникает также у поднанимателей из договора поднайма и временных жильцов, получивших разрешение на проживание в данном качестве (681, 685 ГК).

4. Правомочие пользования возникает и у членов семьи собственника жилого помещения, вселённых с согласия последнего.

5. В ЖСК правомочие пользования возникает из факта вступления в члены кооператива и решения последнего о предоставлении жилья (ст.124 ГК).

В основе жилищных отношений в частном жилищном фонде могут лежать и иные возмездные и безвозмездные договоры ( например, аренды, ссуды и т.п. ). Однако следует отметить, что предоставленное по данным договорам жилое помещение должно в дальнейшем использоваться только для проживания по договору коммерческого найма.

В государственном и муниципальном жилищном фонде перечень оснований возникновения правомочия пользования уже:

1) решение органа местного самоуправления о предоставлении квартиры и договора социального найма;

2) в специализированном жилищном фонде данное правомочие на жилое помещение возникает из решения уполномоченного государством органа и договоров найма специализированного жилого помещения или безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).

3. Предоставление жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде регламентируется главой 7 ЖК и включает два этапа:

1. постановка на учет;

2. непосредственно предоставление жилья.

В зависимости от вида жилищного фонда (государственный или муниципальный) для постановки на учет необходимы различные юридические факты.

В муниципальном жилищном фонде постановка на учет предполагает наличие:

а) нуждаемости, исчерпывающий перечень критериев которой указан в ст. 51 ЖК РФ;

б) принадлежности лиц к числу малоимущих, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

В государственном жилищном фонде необходимы несколько иные юридические факты:

а) принадлежность к числу нуждающихся (ст. 51 ЖК РФ);

б) относимость к числу лиц, имеющих право на социальное жильё в соответствии с законами РФ и законами субъектов РФ (п. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Следует отметить, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК).

Необходимо также знать виды норм жилой площади, которым законодатель придает юридическое значение.

Учётная норма — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения (п. 4 ст. 50 ЖК).

Ее юридическое значение состоит в том, что она является одним из критериев нуждаемости в жилье, указанных в ст. 51 ЖК РФ.

Норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (п. 1 — 3 ст. 50 ЖК).

Данные нормы устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жильем в регионе. Причем при определении размера жилого помещения у конкретного гражданина в целях соотнесения его с размером учетной нормы учитывается вся суммарная общая площадь нескольких жилых помещений, которые могут принадлежать на различных основаниях ему и (или) членам его семьи (п. 2 ст. 51 ЖК).

В случае, если граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия, они могут быть поставлены на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК).

Гражданин может состоять на учете по месту жительства (ст. 52 ЖК). Законодатель допускает постановку на учет и не по месту жительства, хотя и не определяет это иное место (ст. 52 ЖК).

Очередность определяется временем принятия на учет (п. 1 ст. 57 ЖК).

Законодатель определяет два вида очередей:

1) общую;

2) льготную. Таковой теперь является только внеочередная, состоять в которой имеет право исчерпывающий круг лиц, указанных в п. 2 ст. 57 ЖК.

В ЖК РФ также определяются исчерпывающие перечни:

1) оснований к отказу в принятии на учет (ст. 54 ЖК);

2) оснований сохранения права состоять на учете (ст. 55 ЖК);

3) оснований снятия граждан с учета (ст. 56 ЖК).

Второй этап непосредственно связан с предоставлением жилья и предполагает соблюдение следующих правил.

1. Решение также принимает орган, осуществлявший постановку на учет (п. 3, 4 ст. 57 ЖК).

2. При предоставлении жилья учитывается:

а) размер жилого помещения, который не может быть менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК);

б) истечение пяти лет с момента совершения сделки по отчуждению жилого помещения (п. 8 ст. 57 ЖК); это связано с тем, что общая площадь предоставляемого жилого помещения исчисляется с учетом иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности будущему нанимателю или членам его семьи (п. 7 ст. 57 ЖК);

в) учитываются также и иные законные интересы гражданина (ст. 58 ЖК);

г) предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и изолированным (ст. 62 ЖК).

Следует отметить, что в новом ЖК законодатель так же, как и прежде, четко не определяет критерии благоустроенного жилья.

Особо следует остановиться на заселении освободившейся комнаты в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК).

В общем порядке такая комната (комнаты) заселяется лишь при условии, если в ней не проживают три категории нанимателей и (или) собственников, которым освободившееся жилое помещение также предоставляется в порядке очередности.

В первую очередь речь идет о малоимущих и нуждающихся.

Во вторую очередь заселяются малоимущие лица, имеющие общую жилую площадь менее нормы предоставления.

И наконец, в-третьих, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые просто обеспечены общей жилой площадью менее нормы предоставления.

Речь идёт о малоимущих и нуждающихся гражданах, которые таковыми являются или могут быть признаны.

4. Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем.

Данный договор является:

1) консенсуальным;

2) возмездным;

3) двухстороннеобязывающим.

Виды договора найма:

1. Договор социального найма.

2. Договор коммерческого найма.

3. Договор найма специализированного жилого помещения (ст.100 ЖК).

Квалифицирующими признаками договора социального найма являются:

1. его заключение в домах государственного и муниципального жилищного фонда;

2. бессрочный характер;

3. предоставление в пределах нормы с правом последующего сохранения площади в случае изменения числа проживающих;

4. нормируемая оплата.

Квалифицирующие признаки договора коммерческого найма:

1. заключается в частном жилищном фонде;

2. носит срочный характер;

3. плата определяется по соглашению;

4. отсутствуют требования к максимальному размеру жилого помещения.

Квалифицирующие признаки договора найма специализированного жилого помещения:

1. заключается в отношении жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, которые приобрели режим специализированных на основании решения органа управления жилищным фондом;

2. носит срочный характер;

3. предоставляется определенной категории лиц;

4. требования о шести квадратных метрах жилой площади на одного человека устанавливаются лишь в отношении служебных жилых помещений, общежитий, помещений маневренного фонда.

5. Договор коммерческого найма регулируется главой 35 ГК, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно. С договором же социального найма происходит наоборот, хотя приоритетными и для договора социального найма являются пять норм гл. 35 ГК: ст. ст. 674, 675, 680, п. 1 — 3 ст. 685 ГК (п. 3 ст. 672 ГК).

Именно эти пять норм и определяют общее у договоров коммерческого и социального найма. Такая общность проявляется в следующем:

1. Речь идет о простой письменной форме договора найма жилого помещения. Ее несоблюдение не влечет недействительности договора, а лишь усложняет процедуру доказывания факта заключения договора и его основных условий, лишая стороны возможности ссылаться на свидетельские показания. Данное обстоятельство имеет значение прежде всего для договора коммерческого найма.

2. Нанимателю гарантируется сохранение договора в силе при переходе права собственности (права оперативного управления или хозяйственного ведения) наймодателя на жилое помещение.

3. Общими являются основные обязанности нанимателя (ст. 678 ГК). Более детально правовое положение регламентируется договором коммерческого найма и договором социального найма, составленными в соответствии с ЖК.

4. Похожими являются и нормы о правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

Отличия договоров

Социальный наем	Коммерческий наем
1. Жилое помещение предоставляется лицам, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий в органе местного самоуправления. Он же выносит и решение о предоставлении жилья.	1. Жилые помещения находятся в частном жилищном фонде, а поэтому законодатель не устанавливает какой-либо специальной процедуры его предоставления (нет ни очередности, ни требований к нуждаемости)
2. Наймодателем являются уполномоченные государством субъекты, которые находятся в состоянии реформирования в связи с принятием нового ЖК РФ. Речь пока идет о МУРЭПах.	2. Наймодателем является непосредственно собственник жилого помещения: физическое или юридическое лицо.
3. Требования к жилому помещению определяются не только п.1 ст. 673 ГК, но и рядом статей ЖК (ст. 62, 96, 58, п. 1, 2 ст. 50 ЖК). Таким образом, жилое помещение должно быть не только изолированным, но и благоустроенным, соответствующим на момент предоставления норме предоставления жилья.	3. Характеристика жилого помещения определяется только в ст. 673 ГК. Максимальный размер законом не определен, а минимальный не может быть менее нормы жилой площади, установленной законодателем (ст. 679 ГК). Следует отметить, что четких ориентиров законодатель пока не определяет.
4. Договор носит бессрочный характер (п. 2 ст. 60 ЖК)	4. Ст. 683 ГК ограничивает срок договора коммерческого найма (до 1 года или до 5 лет). В целях обеспечения стабильности жилищных отношений ст. 684 ГК РФ закрепляет условия реализации преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок.
5. Нормы платы за жилье и коммунальные услуги устанавлива- ются органами местного самоуправления.	5. Ст. 682 ГК определяет, что цена устанавливается соглашением сторон. Однако закон может закрепить предельный размер оплаты.
6. Право на жилое помещение имеют наниматель и члены семьи (ст. ст. 69, 70 ЖК). Для них характерно следующее: а) они все должны быть обязательно включены в договор; б) порядок их вселения определяется ст. 70 ЖК; в) они имеют равные права и обязанности, несут солидарную ответственность.	6. Право на жилое помещение имеют наниматель и сопользователи: а) они также подлежат обязательному включению в договор; б) порядок их вселения определяется ст. 679 ГК; в) они имеют равные права, а вот ответственность за всех несет наниматель. Однако в договоре коммерческого найма может быть решен вопрос о солидарной ответственности нанимателей и сопользователей, в результате чего последние превращаются в сонанимателей.

6. Законодатель предъявляет более жесткие требования к предмету договора социального найма. Как уже отмечалось речь идет об изолированном жилом помещении, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Законодатель не определяет критериев благоустроенного жилья, хотя судебная практика 90 гг. относила к ним отопление, канализацию, свет и т.д. Тот или иной критерий относится к числу критериев благоустроенного жилья при условии, если он имеет место более, чем в 50 % жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Размер данного жилого помещения должен соответствовать нормам предоставления, которые определяются органами местного самоуправления (ст. 57 ЖК).

В дальнейшем данное жилое помещение сохраняется за нанимателем и членами его семьи.

Сторонами договора социального найма являются наниматель и наймодатель.

Право на жилое помещение по договору социального найма имеют наниматель и члены его семьи. Состав членов семьи и порядок их вселения определен ст. ст. 69, 70 ЖК.

Ст. 69 ЖК выделяет три категории членов семьи.

Бесспорно к ним относятся дети, супруг и родители, для которых достаточно уже самого факта совместного проживания

Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны судом членами семьи при наличии уже двух условий: если они вселены в качестве членов семьи и ведут с нанимателем общее хозяйство. Совместность проживания предполагается, а вот роль суда в решении этого вопроса законодателем не определена.

И лишь в исключительных случаях в судебном порядке членами семьи могут быть признаны и иные лица. К сожалению, законодатель четко не определяет необходимые для принятия такого решения юридические факты, хотя ими скорее всего также являются и совместное проживание, и ведение общего хозяйства.

Порядок вселения членов семьи предполагает:

1. письменное согласие членов семьи (супруга, родителей);

2. для вселения иных лиц необходимо помимо письменного согласия членов семьи также согласие наймодателя.

Наймодатель может отказать, если при этом общая площадь соответствующего жилого помещения составляет менее учетной нормы. На вселение к родителям несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи и наймодателя.

Любые изменения в субъектном составе необходимо отражать в договоре социального найма.

Бывший член семьи нанимателя, сохранивший проживание в жилом помещении, имеет те же права и обязанности. Однако он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Договор социального найма является бессрочным.

Цена договора получила серьезное законодательное закрепление. Действующее законодательство определяет роль каждого из уровней публично-правовых образований в определении цены договора социального найма. Фактически конкретное определение размеров оплаты осуществляется муниципальными образованиями, а иные публично-правовые образования определяют коэффициенты и принципы расчета оплаты.

Структура оплаты включает 3 компонента:

1) плату за пользование жилым помещением (плату за найм);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения;

3) плату за коммунальные услуги.

Порядок определения платы за найм зависит от качества и благоустройства жилого помещения (п. 4 ст. 156 ЖК). Однако установление размера платы за найм не должно приводить к возникновению у нанимателя и членов семьи права на субсидию (п. 5 ст. 166 ЖК).

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из учёта показаний приборов, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Этот размер расчитывается по тарифам, установленным на уровне субъектов федерации и муниципальных образований. Изменение формы собственности на жилое помещение не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги (п. 3 ст. 157 ЖК).

Плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, размер платы за найм, а также платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади (в нее не включается теперь размер лоджий и иных неотапливаемых помещений). Отдельные категории граждан, которые относятся к числу малоимущих в соответствующем регионе, что определяет орган местного самоуправления, освобождаются от платы за наем (п. 9 ст. 156 ЖК).

Права и обязанности сторон по договору социального найма

Общие положения об обязанностях нанимателя содержатся в п. 3 ст. 67 ЖК. Так, наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;

- информировать наймодателя об изменениях оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением;

- обеспечить сохранность;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и проводить его текущий ремонт;

- своевременно вносить плату и своевременно информировать наймодателя обо всех изменениях договора.

Особо законодатель регламентирует порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Разделяя структуру оплаты, законодатель также разграничивает субъектов, которым эта оплата предоставляется.

Плата за найм вносится наймодателю (п. 3 ст. 155 ЖК), а вот плата за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги вносится управляющей организации.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства связано с существенными преобразованиями, касающимися субъектов данных отношений. Так, предусмотрено создание управляющих организаций различных форм собственности. Это могут быть как вновь созданные субъекты, так и реорганизованные МУРЭПы.

Фигура же наймодателя до сих пор четко законодателем не определена. Думается, что в первую очередь эту функцию должны выполнять региональные комитеты по управлению жилищным фондом. Бесспорно, ведомственное жилье также сохраняется (ст. 93 ЖК). Однако его наймодателями могут быть только унитарные предприятия, включая казенные (ст. ст. 295—297 ГК).

Плата должна вноситься ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим. Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать обо всех изменениях размера платы не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов (п. п. 1, 13 ст. 155 ЖК). При этом наниматель, допустив просрочку оплаты, обязан уплатить кредитору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Увеличение размера пени не допускается. Она выплачивается вплоть до момента фактической оплаты (п. 14 ст. 155 ЖК).

Говоря о правах нанимателя, в первую очередь следует отметить его право на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются гражданам в случаях, если их расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают соответствующую максимально допустимую долю расходов в совокупном доходе семьи, установленную органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления в пределах субъекта федерации могут изменить размер общих расходов семьи, дающих право на получение субсидии.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или уполномоченным им учреждением на основании заявлений граждан. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате (п. 3 ст. 159 ЖК).

Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления устанавливаются Правительством РФ (п. 7 ст. 159 ЖК).

Финансирование расходов на предоставление субсидий компенсируется органом местного самоуправления в виде субвенций из бюджетов субъектов Федерации (п. 8 ст. 159 ЖК).

Иные права и обязанности нанимателя

1. Наниматель имеет право на сохранение жилого помещения в течение временного отсутствия (ст. 71 ЖК). Однако законодатель не дает каких-либо временных ориентиров. В ранее действовавшем законодательстве речь шла о возможности отсутствия по уважительным причинам в течение шести месяцев или иных сроков, определяемых ст. 60 ЖК РСФСР (время службы в армии, нахождения в экспедиции и так далее). Ранее в случае отсутствия нанимателя и членов семьи без уважительных причин сверх вышеназванных сроков возможно было обращаться в суд с требованием о признании данных лиц утратившими право на жилое помещение.

Современный же законодатель ничего не говорит не только о сроках временного отсутствия, но даже и не ведет речи об уважительности причин. И только в соответствии с п. 3 ст. 83 ЖК договор найма можно считать расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов семьи в другое место жительство. Вместе с тем в данном случае возможно не только расторжение договора социального найма, но и его изменение в связи с выездом любого из членов семьи или нанимателя в другое постоянное место жительства.

Главным условием расторжения или изменения договора социального найма является наличие доказательств о существовании другого постоянного места жительства.

2. Наниматель также вправе вселять временных жильцов и поднанимателей (ст. ст. 76 — 80 ЖК). Общим для поднанимателей и временных жильцов является то, что эти лица не имеют права на жилое помещение. Оно существует лишь в течение непродолжительных сроков (срока договора поднайма или шести месяцев для временных жильцов). Помимо согласия в письменной форме нанимателя и членов его семьи необходимо письменное согласие наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если в результате общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Для поднанимателя характерно следующее:

а) договор поднайма заключается в письменной форме в соответствии с определенными сторонами сроками. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на один год;

б) ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель;

в) договор поднайма возмездный, цена определяется по соглашению между нанимателем и поднанимателем;

г) в случае заключения договора поднайма в коммунальной квартире требуется согласие других нанимателей и членов их семьи;

д) в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 74 ЖК, договор поднайма заключен быть не может;

е) в ст. 79 ЖК определены основания прекращения договора поднайма:

- расторжение договора по соглашению сторон (если договор заключен без указания срока, то сторона обязана предупредить другую сторону о расторжении за три месяца);

- наниматель может требовать расторжения договора, если поднаниматель не выполняет требований договора поднайма;

- в случае, если поднаниматель или члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе назначить срок для устранения данных нарушений. В противном случае наниматель может требовать в судебном порядке расторжения договора поднайма и выселения поднанимателя и членов его семьи.

В отличии от поднанимателя срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев и строится на безвозмездной основе.

По истечении срока проживания, а в случае, если он не установлен, не позднее семи дней об уведомлении, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение.

В случае прекращения договора социального найма, а также отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания или предъявления по правилам п. 4 ст. 80 ЖК требования о выселении временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

3. Наниматель и члены его семьи имеют право на обмен жилого помещения.

Обмен — соглашение нанимателей, проживающих по договору социального найма, о взаимной передаче прав и обязанностей по договору.

Для совершения обмена необходимо соблюдение следующих условий:

1. Это письменное согласие наймодателя и членов семьи. Если между нанимателем и членом семьи соглашение не достигнуто, любой из них вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена. При обсуждении вариантов обмена суд будет учитывать заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

2. Наймодатель может запретить обмен, если есть условия, при которых обмен не допускается. Исчерпывающий перечень таких условий закреплен ст. 73 ЖК. Отказ наймодателя правомерен только в этих случаях. В иных случаях отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке. Согласие или отказ каждого из наймодателей оформляется в письменной форме.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Они могут отказать, если такой обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц (п. 4 ст. 72 ЖК).

Обмен оформляется заключением договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения нового договора социального найма.

Договор об обмене жилыми помещениями относится к числу гражданско-правовых сделок, а поэтому он может быть признан недействительным в судебном порядке или являться ничтожным при условии нарушения требований гражданского законодательства о сделках или жилищного законодательства.

Вместе с тем, в отличие от гражданского законодательства последствием недействительности обмена является не только двусторонняя реституция (возврат сторон в первоначальное положение), но и в качестве общего правила устанавливается обязанность возместить виновной стороной убытки в полном объеме, включая реальный ущерб и упущенную выгоду (п. 3 ст. 73 ЖК).

Наймодатель жилого помещения несет обязанности и ответственность, предусмотренные ст. ст. 65, 66 ЖК. Так, наймодатель обязан:

1) передать свободное от прав третьих лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственность наймодателя регламентируется ст. 66 ЖК.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Иные права и обязанности нанимателя и наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма, составленным в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г.

Изменение договора социального найма

Договор порождает обязательство, которое включает 3 элемента: субъект, объект и содержание. Изменение не более чем двух элементов приводит к изменению договора социального найма.

Способы изменения договора социального найма:

1. Это требование нанимателя о предоставлении жилого помещения меньшего размера. Данное требование возможно в случае, если общая площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления. В этом случае необходимо согласие всех членов семьи на обращение к наймодателю, который обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления (ст. 81 ЖК).

2. Заключение одного договора социального найма в случае объединения нанимателей в одну семью (п. 1 ст. 82 ЖК).

3. Замена нанимателя. Она возможна в двух случаях:

а) в случае смерти нанимателя;

б) обычная замена фигуры нанимателя другим лицом из числа членов семьи.

4. Это право имеет дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

5. Изменение также возможно в случае переустройства, переоборудования и перепланировки жилого помещения (ст. ст. 22 — 29 ЖК), а также в случае реконструкции или проведения капитального ремонта (ст. 88 ЖК).

Прекращение договора социального найма

Прекращение договора социального найма возможно в силу различных юридических фактов.

1. События (смерть единственного нанимателя, разрушение жилого помещения в результате несчастного случая).

2. Действия субъекта. Расторжение возможно в добровольном порядке (по соглашению сторон в любое время), а также возможно принудительное расторжение договора (выселение).

Расторжение договора также возможно по различным основаниям.

Во-первых, в случае выезда нанимателя и (или) членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня такого выезда всех членов семьи или некоторых из них.

Законодатель не дает ответа о возможности применения судебной процедуры, в рамках которой был бы констатирован факт выезда, а также наличие другого постоянного места жительства. Реально эти факты могут быть установлены только в судебном порядке ввиду бессрочности договора социального найма и особенностей его заключения.

Во-вторых, законодатель также определяет основания судебного выселения, влекущего три вида последствий:

а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

б) выселение с предоставлением другого жилого помещения;

в) выселение без предоставления.

Основаниями выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения являются:

а) снос дома;

б) переоборудование жилого помещения в нежилое;

в) признание жилого помещения непригодным для проживания;

г) проведение реконструкции или капитального ремонта жилья, в результате чего помещение не может быть сохранено либо его общая площадь существенно увеличится или существенно уменьшится, а следствием станет способность семьи быть признанной нуждающейся либо жилое помещение существенно превысит норму предоставления. Это основание выселения имеет специфику. Она состоит в том, что на время капитального ремонта или реконструкции нанимателю и членам семьи предоставляется другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения прежнего договора социального найма. Переселение нанимателя и членов семьи в жилое помещение маневренного фонда возможно в судебном порядке, если они отказываются это сделать добровольно. Все расходы возмещает наймодатель.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя может сразу же переселить его и членов семьи в другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Прежний договор социального найма в этом случае подлежит расторжению.

Данное последствие возможно только с согласия нанимателя и членов семьи. Однако если следствием ремонта или реконструкции станет существенное увеличение или уменьшение общей площади жилого помещения, в результате чего граждане станут нуждающимися или произойдет существенное превышение нормы предоставления, то наймодатель будет обязан предоставить другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта (ст. 88 ЖК).

В случае несущественного уменьшения общей площади жилого помещения наниматель и члены семьи вправе вселиться в ранее занимаемое. При этом законодатель никак не определяет последствия возможного отказа (п. 4 ст. 88 ЖК).

Законодатель также четко не определяет требований, предъявляемых к другому благоустроенному жилому помещению, определяя лишь некоторые из них.

Так, благоустроенное жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

Во-первых, оно должно находиться в черте данного населенного пункта.

Во-вторых, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

В-третьих, законодатель не дает четкого ответа о соблюдении нормы предоставления, упоминая лишь о том, что помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.

В-четвертых, как и в ЖК 1984 г., законодатель лишь указывает, что другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Ранее судебная практика исходила из того, что критерии благоустроенности жилья (свет, канализация, отопление и тому подобное) должны были иметь место более, чем в 50% домов государственного и общественного жилищного фонда. Только в этом случае данные блага могли рассматриваться как критерии благоустроенности жилья.

В случае судебного выселения в решении суда обязательно должно быть указано конкретное жилое помещение, в которое наниматель и члены семьи подлежат выселению (ст. 89 ЖК).

Основанием выселения с предоставлением другого жилого помещения является то, что наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае они подлежат выселению в другое жилое помещение по нормам общежития, которые в соответствии с п.1 ст.105 ЖК определяются из расчета не менее 6 м ² жилой площади на одного человека.

Каких-либо иных требований к жилому помещению законодатель не определяет, хотя ранее в ЖК РСФСР он к ним относил два требования:

а) жилое помещение должно было находиться в черте данного населенного пункта;

б) оно должно было отвечать санитарным, техническим и тому подобным требованиям.

До принятия нового ЖК РФ судебная практика также исходила из невозможности выселения, влекущего признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий. Теперь этот вопрос не обсуждается, так как речь идет о переселении в другое жилое помещение по нормам общежития.

Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении является крайней мерой. Не случайно Верховный Суд рекомендует в этом случае применять отсрочку принятия или отсрочку исполнения решения по правилам ст. 687 ГК. Эта мера является достаточно эффективной и способствует ликвидации задолженностей по оплате.

Основаниями для выселения без предоставления другого жилого помещения являются:

1) нарушение прав и законных интересов соседей;

2) бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение;

3) использование жилого помещения не по назначению;

4) лишение родительских прав граждан, совместное проживание которых с детьми признано невозможным.

Для применения первых трех оснований выселения без предоставления необходима совокупность условий: меры применяются только к виновным гражданам и действия должны быть систематическими. Наймодатель обязан предупреждать об устранении нарушений в разумный срок, а при невыполнении этих требований может обращаться в суд. Таким правом наделены и другие заинтересованные лица (например, соседи).

7. Законодатель относит специализированные жилые помещения к государственному и муниципальному жилищному фонду (п.2 ст.92 ЖК).

Виды специализированных жилых помещений:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.

5) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

6) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Жилые помещения приобретают режим специализированных на основании решений органа, осуществляющего управление государственным и муниципальным жилищным фондом (п. 2 ст. 92 ЖК).

Законодатель определяет цели и категории лиц, проживающих в специализированном жилом помещении (ст. ст. 93 — 98 ЖК).

Право пользования специализированными жилыми помещениями возникает на основании решения собственников специализированного жилого помещения (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления) и договора найма специализированного жилого помещения. В жилых же помещениях социальной защиты населения основанием возникновения права на жилое помещение является договор безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).

Для договора найма специализированного жилого помещения характерно следующее:

а) он носит срочный характер (п. 1 ст. 99, п. 3 ст. 104, п. 2 ст. 105, п. 2 ст. 106 ЖК);

б) плата нормируемая;

в) размер в 6 м² жилой площади на человека установлен только применительно к общежитиям и домам маневренного жилищного фонда.

Правовое положение нанимателя и членов его семьи отличается от правового положения этих лиц, проживающих по договору социального найма. Так, наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, сдавать его в поднаем. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2—4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 ЖК.

Законодатель также регламентирует порядок прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Это возможно в результате наступления события (утраты, разрушения жилого помещения) или вследствие действия.

В добровольном порядке договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или в одностороннем порядке по желанию нанимателя (п. п. 1, 2 ст. 101 ЖК).

Договор может быть расторгнут и принудительно по требованию наймодателя в судебном порядке. Это возможно при неисполнении нанимателем или членами его семьи обязательств, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК случаях.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Законодатель устанавливает гарантии интересов нанимателя или членов семьи. По общему правилу при расторжении договора речь идет о выселении в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Однако в п. 2 ст. 102 ЖК и п. 2 ст. 103 ЖК указаны категории граждан, которые могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения по правилам п. п. 3, 4 ст. 103 ЖК. Так в п. 2 ст. 103 ЖК указаны категории лиц, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитиях, не являющихся собственниками жилых помещений или нанимателями (членами его семьи) по договору социального найма и состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

8. Понятие, квалифицирующие признаки и элементы договора коммерческого найма жилого помещения уже были рассмотрены нами в рамках четвертого и пятого вопроса плана. Поэтому следует кратко остановиться лишь на правовом положении сторон договора коммерческого найма жилого помещения.

Как уже отмечалось, объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК).

Плата определяется по соглашению сторон и вносится в сроки, также установленные договором. В противном случае она вносится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты возможно лишь в случае, предусмотренном законом или договором.

Договор коммерческого найма не может быть заключен долее, чем на пять лет. В случае его краткосрочности (до 1 года) наниматель и сопользователи лишаются ряда прав, предусмотренных п. 2 ст. 677, ст. ст. 680, 684, 685, абз. четвертым п. 2 ст. 687 ГК, если договором не предусмотрено иное.

В ст. 684 ГК определены условия реализации нанимателем и сопользователями преимущественного права на заключение договора на новый срок.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Кроме того, наниматель вправе вселить в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей по правилам ст.ст. 680 и 685 ГК.

Основные обязанности нанимателя и поднанимателя определены в ст. ст. 676 и 678 ГК.

Так, наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В обязанности нанимателя входит:

1) использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

2) не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

3) своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

Обязанности по производству текущего и капитального ремонта установлены ст. 681 ГК. Текущий ремонт — обязанность нанимателя. Капитальный ремонт — обязанность наймодателя. Хотя оба эти правила могут быть изменены соглашением сторон.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Законодатель закрепляет только один способ изменения договора коммерческого найма — замена нанимателя (ст. 686 ГК). При замене нанимателя любым из проживающих вместе с ним сопользователей требуется согласие всех сопользователей, нанимателя и наймодателя.

Согласие наймодателя не требуется, если замена нанимателя обусловлена его смертью или выбытием из жилого помещения. Если при этом согласие сопользователей не достигнуто, все они становятся сонанимателями.

Прекращение договора коммерческого найма также возможно по причине наступления события (уничтожение жилого помещения, смерть единственного нанимателя) или действия.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:

а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Прекращение договора влечет выселение нанимателя и сопользователей в добровольном, а при его несоблюдении в судебном порядке.