2. Анализ рынка двухкомнатных квартир в многоквартирных жилых домах в Свердловском районе г. Перми

По итогам 2012 года рынок вторичного жилья Перми существенно сократился в объемах. И так похудевший рынок после кризиса, к концу года, ввиду резкого увеличения спроса на фоне экономической неразберихи, когда покупатели стали вкладывать деньги в покупку готового жилья сократился в объемах на треть.

С рынка уходят наиболее ликвидные, в том числе и наиболее доступные по цене объекты. К концу года сокращение объемов предложения по продаже на рынке многоквартирного жилья составило 20,52%, при этом на рынке вторичных объектов выставленных на продажу в базе Пермской МЛС стало меньше на 33,89% (-870 объектов), а относительно декабря 2009 года вообще практически на 70% (-3767 объектов).

В зависимости от количества комнат за год на рынке вторичного жилья г. Перми объем предложения однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных сократился на 32,69%, 37,56% и 36,27% соответственно. Менее всего изменения коснулись многокомнатных квартир, их количество сократилось на 15,19%.

Относительно месторасположения меньше всего стало предложений в Мотовилихинском районе (- 46,53%). В Кировском, Индустриальном, Свердловском районах сокращение составило 42,91%, 37,62% и 30,53% соответственно. Предложений купить квартиру в Дзержинском и Ленинском районах за год стало меньше на 27,51% и 21,86%. Меньше всего спросом пользуется Орджоникидзевский район ввиду сильной отдаленности от центра города, количество предложений по продаже здесь сократилось лишь на 12,5%.

На начало февраля 2012 года на пермском рынке жилой недвижимости сложилась следующая ценовая ситуация:

Вторичный рынок (т.р./кв. м)

Район	Декабрь 2012	Январь 2013	Прирост
Дзержинский	49,89	50,79	1,80%
Индустриальный	49,16	51,18	4,11%
Кировский	39,72	41,08	3,43%
Ленинский	57,95	57,48	-0,81%
Мотовилихинский	47,25	48,64	2,93%
Орджоникидзевский	35,29	35,88	1,68%
Свердловский	52,00	49,50	-2,50%
Средняя цена	45,75	46,87	2,45%

В апреле 2012 года на рынке многоквартирного жилья г. Перми были зафиксированы месячные изменения средней стоимости квадратного метра. В сегменте новостроек купить квартиру стало дороже на +5%. Рынок купли-продажи вторичного жилой недвижимости в апреле показывал не такие высокие темпы роста цен относительно рынка новостроек, месячные изменения не превысили +2%. Количество объектов в новых домах выставленных на продажу в базе МЛС продолжает сокращаться и оставаться небольшим. Всего на начало мая 2012 года в пермской мультилистинговой системе находится около 1000 предложений по продаже квартир в новостройках. «Вторичка» незначительно, но начинает пополняться вновь возвратившимися объектами на рынок. Объем предложения выставленных на продажу квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Перми в апреле увеличился на +10,57%, что в абсолютном выражении составило 162 объекта.

Сегмент многоквартирного жилья, являясь индикатором тенденций в недвижимости, в уходящем году наиболее показательно продемонстрировал все плюсы и минусы периода стабилизации, пришедшего на смену активной фазы кризиса.

Главными трендовыми особенностями 2011 года стал перманентно растущий характер цен на жилье, сокращение объемов предложения, уменьшение сроков экспонирования, снижение уровня дисконтов, все то, что присуще растущему экономически стабильному рынку. Однако был ли этот рост естественным или в его основе лежали иные, не совсем экономические предпосылки?

Главные положительные тренды:

+64,74% прирост средней арендной ставки в Дзержинском районе

+36,75% прирост средней арендной ставки в Орджоникидзевском районе

Главные отрицательные тренды:

-50% снижение средней арендной ставки на 1-комнатные квартиры в Кировском районе

-36,02% снижение средней арендной ставки в Свердловском районе

Рынок аренды жилой недвижимости Перми по итогам 2012 года показал прирост средних арендных ставок +42,62%. Количество предложения за год сократилось на 67,15%.

Количество 2-х комнатных квартир в Свердловском районе г. Перми на 01.01.2013г.
	Продажа				Купля				Предложение по аренде			Спрос по аренде
	Сверд. р-н	г. Пермь			Сверд. р-н	г. Пермь			Сверд. р-н	г. Пермь		Сверд. р-н		г. Пермь
Первичный рынок	447	1913			0	14			16	58		2		5
Вторичный рынок	694	3565			13	92			258	1119		7		43

По принятой классификации Российских аналитиков рынка недвижимости сектор вторичного жилья разделен на 5 групп (по типам домов):

«Сталинки» Дома, которые мы сегодня называем сталинскими, начали строиться в Перми в конце 1930-х годов.

В это время были построены элитные сталинские дома. Как правило, довоенные сталинские дома оштукатуренные, хорошей планировки, с холлами и квартирами большой площади, с большой кухней и ванной, железобетонными прочными перекрытиями.

Кухня – от 7 до 12 кв. м. Санузел – раздельный или совмещенный. Материал стен – кирпич. Высота потолка – 290 см. Есть смешанные дома: 1 и 2 этажи кирпич, 3-5 – панель. Общая площадь: 2 комн. – 45-65 кв.м

Планировка двухкомнатной "сталинки"

«Хрущевки» В обиходе «хрущевками» называют панельные, блочные, кирпичные пятиэтажные дома постройки 1950-60-х годов.

У таких домов есть ряд общих характеристик. В них нет лифта и мусоропровода. В них миниатюрные кухни и прихожие. А по поводу низких потолков и совмещенных санузлов в свое время шутили, что Хрущев хоть и совместил ванную комнату с уборной, но не успел совместить пол с потолком.

Общая площадь:  2 комн. – 41-46 кв.м.

Планировка двухкомнатной "хрущевки"

«Брежневки» — улучшенные «хрущевки». Высота потолка возросла до 2,7 м. В домах, относящихся к этому типу жилья, уже были лифты и мусоропроводы.

В чем же «брежневки» были непохожи на «хрущевки»? Самое главное отличие заключается в том, что подавляющее большинство таких домов построено из сборных железобетонных панелей. Визуально «брежневки» представляют собой однотипные «коробки» с плоскими битумными крышами. Комнаты в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах изолированы. Среднестатистическая «брежневка» имеет 28 кв.м общей и 15 кв.м жилой площади. В «брежневках» встречаются 2-комнатные квартиры двух типов: «на одну сторону» — когда и комнаты, и кухня смотрят в одну сторону света; «на разные стороны» — когда кухня и одна комната с балконом смотрят в одну сторону света, а вторая комната — в другую. Трехкомнатные и четырехкомнатные встречаются как с изолированными, так и со смежными комнатами.

Общая площадь:  2 комн. – 42-44 кв.м.

Планировка двухкомнатной "брежневки"

Улучшенная планировка — внесение изменений в типовую планировку жилых домов той или иной серии с целью повышения комфортности жилья. Так, например, улучшением планировки можно считать увеличение площади кухни, балкона, разделение санузла на туалет и ванную комнату, внедрение в проект подсобных помещений, наличие дополнительных окон и т.п. Первые улучшения типовых проектов использовались для строительства жилищно-строительными кооперативами.

«Индивидуальный проект». В отличие от типовых серий домов оригинальные проекты имеют между собой мало общего. Это могут быть здания любого типа и класса. На сегодняшний день в городе по индивидуальным проектам возводятся дома класса «комфорт», роскошные жилые комплексы «бизнес-класс», а также элитное жилье.

Цена на квартиру зависит от типа дома, от ее площади, планировки, от этажа, на котором квартира находится, от наличия балкона или лоджии и, конечно, от местоположения.

Средняя стоимость 2-х комнатных квартир в Свердловском р-не
Тип квартиры	Стоимость,тыс. руб.
"брежневка"	2210
"хрущевка"	2640
"сталинка"	2700
улучшенная планировка	2885
индивид.уальный проект	3250

Хотя предложение на квартиры растет – спрос не поднимается. Это связано, прежде всего, с ограниченной платежеспособностью населения в нынешних условиях.