1. Прямая капитализации подхода

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно воспользоваться тремя методами:

1. Метода Ринга.

Коэффициент капитализации (R) находится как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Сущность метода сводится к определению коэффициента капитализации по формуле:

R = on + of = on + 100% / n (23)

где:

n – период возврата;

on – ставка дисконта (доход инвестиции);

of – ставка возмещения (норма возврата инвестиции).

Норма возврата инвестиций как составная часть кэффициента капитализации равна фонду возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход (on), а другая часть обеспечивает возврат капитала (of).

2. Метод Инвуда.

При этом методе возврат капитала предполагается равномерно аннуитетными платежами, т.е. норма возврата капитала равна фактору фонда возмещения.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

(24)

3. Метод Хоскольда.

Возврат капитала производится по фонду возмещения, но образованному по безрисковой процентной ставке.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

(25)

Ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска.

Задача 7. Инвестор планирует приобрести в аренду земельный участок. Планируемый доход составляет 23% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оцениваются в 8%. Ожидаемый доход арендной платы 720 000руб. в год. Определить рыночную стоимость участка, исходя из расчета ставки капитализации следующими методами:

1. Ринга;

2. Инвуда;

3. Хоскольда.

Решение:

1. Метод Ринга.

R = on + of = 23 + 25 = 48%

2. Метод Инвуда.

3. Метод Хоскольда.

Вывод: С увеличением процента, стоимость уменьшается.

Ответ: 1. V = 1500000 руб.

2. V = 1756098 руб.

3. V = 1600000 руб.

Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 46%. Стоимость собственных вложенных средств равна 710000 руб., которые приносят 215000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена и составляет 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

=>

Ответ: R=23%

Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 546000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 24%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 841000руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

Определяем доход, относимый к земле:

Находим доход, относимый к зданию:

Рассчитываем ставку капитализации для здания магазина:

Ответ: V= 2730615руб.

2. Дисконтирование денежных потоков за период

Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения. При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

(28)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход за период;

FV_B – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i – ставка дисконтирования;

n – число периода (порядковый номер периода);

m – период владения объектом до момента продажи.

PV представляет собой сумму текущих стоимостей доходов за каждый период плюс выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

Данный метод наиболее предпочтителен по сравнению с методом капитализации, т.к. учитывает показатели дохода за весь инвестиционный период.

Предполагает наличие следующей информации:

1. Величину и динамику будущих доходов.

2. Время или предположительность получения доходов.

3. Значение ставки дохода на капитальные вложения.

4. Значение величины стоимости недвижимости в конце периода владения.

5. Уровень риска, с которым связаны вложения инвестиций.

Задача 10. В соответствие с инвестированным проектом, вкладывая 2100000 руб. сейчас в покупку оборудования, владелец кафе в течение последующих 5 лет получит годовой доход, приведенный в таблице.

Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 12%?

Решение:

Годовой доход объекта недвижимости, руб.

Года	1	2	3	4	5
Доход	310 000	395 000	660 000	880 000	1070 000

Чистая текущая стоимость = 2227900 - 2100000 = 127900 руб.

Вывод: окупаемость на 127900 руб. больше => проект рентабельный.

Ответ: проект рентабельный.

Задача 11. На земельном участке в качестве одного из вариантов наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало первого года, 5 млн. руб. – на конец первого года и 3 млн. руб. – на конец второго года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды, начиная с конца второго года, в соответствии с данными , приведенными в таблице, и будет продан через 6 лет после первоначальных инвестиций за 41,2 млн. руб. Ставка дисконтирования для доходов определена в 27%, для объекта недвижимости – в 24%

Статьи доходов и расходов	0	1	2	3	4	5	6
1. Первоначальные инвестиции (затраты)	(12000)
2. Дополнительные затраты		(5000)	(3000)
3. Чистый операционный доход, NOI			500	5500	6000	6500	7000
4. Чистая реверсия от продажи							41200
5. Поток денежных средств	-12000	-5000	2000	5500	6000	6500	48200

Ответ: V = 4200,8 тыс. руб.