Программы ипотечного кредитования

Количество ипотечных программ неуклонно растет, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.

• Программа банка «DeltaCredit»

Банк начал свою деятельность в 1998 г., когда был создан инвестиционным фондом «США—Россия». Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции банку удалось занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени ДельтаКредит создал широкую сеть банков-агентов.

• Программа банка «Московское ипотечное агентство» (МИЛ)

Банк был создан в 2000 г. Правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. В 2002 г. банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом; ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 г. банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

• Программа «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 г. АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это «Сбербанк», «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки, как «Национальный резервный банк», «Европейский трастовый банк», «Московский кредитный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк».

К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем регионов.

Правильным образом функционирующая система финансирования, включающая в себя ипотечное жилищное кредитование и инвестиционно-строительную деятельность, может решить проблему удовлетворения жильем нуждающееся население РФ.

Результаты последних обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий — более 77% семей заявили об этом своем стремлении.

Существующий платежеспособный спрос на жилье (без ипотечных кредитов), оценивается на уровне 1,2% населения, который обеспечивается ежегодным объемом жилищного строительства.

Около 1,5% семей ежегодно приобретают новое жилье (0,3% из них — за счет средств бюджетов всех уровней).

На сегодняшний день на душу населения строится ежегодно 0,24 жилья. В то же время с учетом неудовлетворенного спроса и старения существующего жилищного фонда необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1,0 .

Уменьшение жилищного фонда из-за перехода жилья в состояние «ветхое и аварийное» (износ более 70%) к началу 2002 г. достигло 87,8 млн (3,2% от общего объема жилищного фонда), а темпы его физического выбытия в последующие два года составили почти 2/3 от ежегодного объема вводимого жилья.

Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и в установленные сроки.

Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, залогом земельных участков с инженерным оснащением и активов застройщика, а с другой — наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

В связи с тем, что застройщики, как правило, не имеют залога в виде земли, находящейся в их собственности или долгосрочной аренде, получили широкое распространение так называемые долевые схемы, при которых строительство финансируется напрямую населением.

Эти схемы являются весьма рискованными и дорогими для населения. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос и, платя из текущих доходов семьи, берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства, а также, как правило, вынуждены нести дополнительные расходы на последующую внутреннюю отделку квартиры, и велик риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком.

В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование.

Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 г. При существующих стандартах ипотечных кредитов с рыночными процентными ставками коммерческих банков, сложившихся ценах на рынках жилья и декларируемых доходах населения не менее 6% семей способны приобрести жилье (по социальным нормам) с помощью ипотечных кредитов.

Таким образом, существующий платежеспособный спрос на жилье при запуске ипотечного жилищного кредитования возрастет не менее чем в пять-шесть раз.

Деятельность региональных ипотечных операторов подтверждает вывод, сделанный на основе статистических данных, о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Сегодня 69,5% жилого фонда страны находится в частной собственности граждан (в том числе 36 млн приватизированных квартир).

По самым минимальным оценкам, граждане Российской Федера­ции обладают материальными активами в виде жилья (ликвидного) в объеме не менее 50 млрд долл. США.

Для сравнения: стоимость строительства при существующем еже­годном объеме ввода жилья оценивается в 14—16 млрд долл. США.

На сегодняшний день, ориентируясь на этот потенциальный пла­тежеспособный спрос населения, реализуются программы приобрете­ния жилья с помощью кредитных (заемных) средств:

• коммерческими банками (в ограниченном объеме), выдаю­щими ипотечные кредиты семьям с относительно высоким уровнем дохода;

• кредиты (займы) с субсидируемыми (дотируемыми) процент­ными ставками.

Субъекты Российской Федерации пытаются сделать жилье более доступным, предлагая субсидирование процентной ставки. Однако субсидирование процентной ставки создает долгосрочные финансо­вые обязательства для региональных бюджетов и представляет собой еще более серьезный риск в случае экономического шока.

Среди коммерческих банков Сбербанк России имеет наиболь­шую мотивацию увеличивать свой портфель ипотечных кредитов. Однако он пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков. Доля ипо­течных кредитов в его кредитном портфеле составляет всего 8% (около 100 млн долл.).

Профессиональные участники стали проявлять большую заинте­ресованность в координации своих действий на ипотечном рынке.

Около 300 банков объединяются в Комитете по ипотечному кредитованию. Ассоциация российских банков готовится к запуску своих ипотечных программ.

Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему со­средоточен в московском регионе, процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах страны. Выдвиже­ние ипотечного жилищного кредитования на первый план в качестве приоритетной задачи органов исполнительной власти послужило на­чалом для активной работы по распространению системы ипотечного жилищного кредитования в регионах Российской Федерации.

Вместе с тем само по себе предоставление ипотечных жилищ­ных кредитов населению неспособно решить проблему фундамен­тальной неразвитости рынков жилья.

Хотя объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финан­совых инструментов, постоянно растет и достиг к 2003 г. в денежном выражении около 600 млн долл., тем не менее эта цифра несопоста­вима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.

В регионах процесс предоставления ипотечных жилищных кре­дитов идет достаточно трудно, в первую очередь из-за отсутствия предложений на рынке жилья.

Свыше 90% выданных кредитов составляют кредиты по сделкам на вторичном рынке жилья. Это является негативным фактом из-за состояния существующего жилищного фонда. Его старение создает риски для кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.

Недостаточное количество жилья на продажу при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. Вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

Поэтому ипотечное жилищное кредитование нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса. Отсюда система ипотечного жилищного кредитования, понимаемая как главный обеспечивающий фактор повышения доступности жилья для граждан Российской Федерации, должна рассматриваться как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Добиться повышения доступности жилья можно, повысив платежеспособный спрос населения и увеличив количество предложений на рынке жилья, отвечающего современным представлениям о комфортности.

Ипотечные жилищные кредиты обеспечивают рост платежеспособного спроса населения на жилье.

В результате этого возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:

• повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;

• строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье, что в свою очередь делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие;

• возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков — важнейшего источника пополнения бюджетов;

• формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, но требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

Вместе с тем развитие массового ипотечного жилищного кредитования населения невозможно без стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья.

В целях оценки существующего состояния рынка доступного жилья, а также прогноза его развития в настоящее время ведется работа, призванная оценить всю цепочку факторов: платежеспособный спрос — база стройиндустрии — мощность строительных организаций — наличие земельных участков под земельную застройку — возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты — наличие долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой.

Законодательная и иная нормативная деятельность направлена на повышение доступности ипотечных кредитов для населения, что в конечном итоге позитивно скажется на развитии рынка доступного жилья.

Она концентрируется на следующих направлениях.

1. Повышение привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики.

Эта задача целенаправленно решается Банком России. Одновременно Банк России должен разработать основы мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и процентного риска банков. При этом следует опираться на современную международную практику и учитывать такие параметры, как отношение основной суммы кредита к оценочной стоимости обеспечения, отношение основной суммы к доходу, концентрацию риска и, в частности, процентный риск.

2. Снижение кредитных рисков.

В соответствии с нынешними планами развития рынка ипотечного кредитования риск, возлагаемый на правительство, слишком велик. Федеральное правительство напрямую берет на себя риск процентной ставки, а регионы полностью подвергают себя кредитному риску по тем кредитам, которые они выдают. Если регионы будут испытывать кредитный кризис, то предполагается, что федеральное правительство будет их поддерживать. В идеальной ситуации процентные ставки должны включать надбавку за риск, который должен распределяться между банками, региональными агентствами и федеральным правительством в целях компенсации затрат инвесторов, мобилизации накопленных средств, предоставления премии за эффективное управление рисками и оказание государственной поддержки как можно большему количеству покупателей жилья.

3. Страхование ипотечных кредитов.

К этой работе подключены международные эксперты в рамках Меморандумов о сотрудничестве между Госстроем России и Министерством жилищного строительства и городского развития США в области развития в России системы жилищного финансирования и корпорацией «Американская международная группа» (AIG) в области развития в России страховых технологий, в первую очередь — страхования финансовых рисков в системе жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в обшей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с банками и послужило бы для них стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне региональные операторы.

Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущество и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание.

Любая программа страхования кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем.

Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных предположительно сформирует основу для третьего этапа — развития частной индустрии ипотечного кредитования.

Проект страхования ипотечных кредитов — по необходимости федерального уровня ради диверсификации географического риска — является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект:

• будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;

• будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;

• обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредито­ров, например, исключит вероятность чрезмерных первона­чальных потерь;

• обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;

• обеспечит правильное определение величины страховой пре­мии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъ­юнктуры;

• будет должным образом включен в федеральный бюджет.

Сюда же следует отнести необходимость снижения кредитных рисков, обусловленных нормами действующего законодательства.

Существенным препятствием как для кредиторов, так и для за­емщиков, имеющих несовершеннолетних детей и желающих улуч­шить жилищные условия, является также существенное влияние органов опеки и попечительства на возможность вхождения граждан в ипотеку.