9.3. Жилищное кредитование и правовые проблемы, новые инструменты в ипотеке

На практике не исключены случаи осуществления государственной регистрации ипотеки без получения доказательств возникновения обеспечиваемого ипотекой обязательства в указанном выше смысле. По сути это не что иное, как регистрация несуществующей ипотеки со всеми вытекающими из этого последствиями.

Кредиторы, настаивавшие на государственной регистрации ипотеки до предоставления кредита, рисковали ничуть не меньше, чем они рисковали бы, понадеявшись на добросовестность заемщика и предположив неучинение с его стороны препон для своевременной государственной регистрации ипотеки после фактического предоставления кредитных средств. Так, в случае признания государственной регистрации ипотеки недействительной предоставленный кредит имел бы обеспечение, не считавшееся возникнувшим для третьих лиц, в течение значительно большего времени, чем при нормальном развитии ситуации.

Существует мнение о том, что если при ипотеке основное обязательство и следовало признавать возникшим только с момента возникновения фактической задолженности должника, то в отношении же залога движимостей это правило вовсе не очевидно, поскольку единственное, что устанавливает ГК РФ, так это то, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при закладе — с момента передачи имущества залогодержателю.

Сделанные выводы справедливы и целесообразны при определении момента возникновения права залога и должны одинаково применяться в отношении залога как недвижимого, так и движимого имущества, поскольку объективных оснований различных подходов к определению момента возникновения залогового права при залоге движимости и при залоге недвижимости не существует.

Управляющие компании могут формировать новые инвестфонды — закрытые ипотечные ПИФы, соответствующее постановление ФКЦБ зарегистрировано Минюстом. Теперь банки смогут рефинансировать ипотечные кредиты, продавая права требования по ним управляющим.

В состав активов закрытых ипотечных ПИФов могут входить денежные средства, госбумаги, субфедеральные облигации и денежные средства по обеспеченным ипотекой обязательствам. Сумма требований по всем кредитным договорам в структуре активов должна составлять не менее 65% от их стоимости. На один кредитный договор должно приходиться не более 10% от стоимости активов. Обязательства, обеспеченные залогом недостроенной недвижимости, могут составлять не более 10% от суммы активов.

При подписании договора ипотечного кредита заемщик должен быть готов к тому, что банк переуступит права требования по нему управляющей компании. Новые ПИФы помогут создать фундамент для развития ипотечного рынка. На рынке сейчас немного выданных ипотечных кредитов, а для формирования фонда необходимо всего за год набрать большое количество прав требования (не менее 65% стоимости активов). Кроме того, это новый инструмент, и потребуется время, чтобы инвесторы привыкли к нему и адаптировались.

Такой инструмент будет интересен и управляющим компаниям, и инвесторам — инвестиции в ипотеку предполагают огромные объемы средств, устойчивый уровень доходов и возможность привлекать западные ресурсы. Для нас закрытый ипотечный фонд был бы очень интересен, рынок ипотеки в России бурно развивается и очень интересен для инвесторов. Есть инвесторы, которые ждут расширения спектра инструментов для вложения именно в недвижимость. Ипотечные ПИФы могут создаваться в стратегическом партнерстве с крупными банками. Такой фонд поможет размещать средства компаниям, предлагающим долгосрочные продукты — страхование жизни, пенсионные программы. Вложения в ипотечный ПИФ позволят получать прогнозируемую доходность на длительный период. Вложения в такие фонды могут стать альтернативой банковскому депозиту.