9.4. Ипотека земли и аренда
Государство, провозгласив землю основным национальным богатством, находящимся под его особенной охраной, взяло курс на формирование новой нормативной базы, которая создала бы соответствующее правовое поле для регулирования общественных отношений, чьим предметом так или иначе является земля.
С января 2005 г. земля является полноценным объектом граж! данского оборота, а значит, и предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля как объект, который имеет относительно постоянную ликвидность, уже привлекает внимание как объект для обеспечения обязательств.
Ввиду этого интерес вызывает то, какой нормативный механизм регулирования тех общественных отношений, которые формируются в процессе передачи земельных участков в залог, т.е. в ипотеку, устанавливается действующим законодательством и какие изменения ожидаются со вступлением в силу новых законодательных актов.
Ранее законодательство предусматривало, что до выполнения основного обязательства в ипотеку могут передаваться только земельные участки несельскохозяйственного назначения. Кроме того, они должны отвечать таким условиям:
быть выделенными в натуре;
принадлежать физическим или юридическим лицам на правах собственности;
не являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации.
В настоящее время предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.
Вместе с тем законодатель в этих нормах не предлагает исчерпывающего перечня объектов недвижимости, которые могут перейти в ипотеку, не будучи собственностью ипотекодателя.
Кроме того, ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с законом. Поэтому логично предположить, что в ипотеку может быть передан земельный участок, который перейдет в собственность ипотекодателя лишь после заключения договора ипотеки на земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
При ипотеке здания или сооружения вместе с предметом залога возникает право на пользование земельным участком, на котором расположены данные объекты. А в случаях обращения взыскания на предмет залога приобретатель здания или сооружения имеет право на получение земельного участка. Согласно законодательству следует, что здание или сооружение само по себе является отдельным полноценным объектом ипотеки.
Однако, поскольку целевое использование этой недвижимости невозможно без приобретения какого-либо права на тот земельный участок, на котором это здание или сооружение расположено, законодатель предоставил ипотекодержателю приоритетное право на пользование им. Однако это нисколько не означает, что ипотекодержатель при взыскании предмета ипотеки автоматически приобретает земельный участок в собственность.
Законодатель наделил ипотекодержателя лишь правом на получение такой земли в собственность. А реализация этого права непосредственно зависит от воли сторон: заключать или нет соответствующий договор. Земельный кодекс предусматривает только возможность получения земли в собственность, однако это не означает, что земля обязательно должна перейти в собственность. У ипотекодержателя при переходе к нему права собственности на заложенную недвижимость появляется выбор: заключить договор на приобретение земли в собственность или же пользоваться ею на основании договора аренды.
Согласно Земельному кодексу при взыскании в качестве предмета ипотеки здания или сооружения право собственности на земельный участок у ипотекодержателя не возникает автоматически (поскольку земля и здание — это различные объекты собственности), а может приобретаться на основании договоров.
Закон отмечает, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или на его часть, на которой расположено соответствующее здание или сооружение и которая необходима для использования этого здания или сооружения по целевому назначению.
В данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право собственности на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание (сооружение) и земля выступают нераздельным объектом недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) является распространенным, но далеко не единственным предметом ипотеки. Законодательно установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды, и это по сути дела является введением нового понятия — ипотека права, представляющего собой новизну для нашей действительности и законодательных традиций.
Какова же юридическая конструкция и каковы особенности его правового регулирования?
Экономическая обусловленность введения столь сложной правовой конструкции связана с нерешенностью одного из самых важных экономических вопросов — земельного. Большинство земельных участков, выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик в отношении ее наделяется лишь обязательственным правом. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в Гражданском кодексе именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда).
В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке. При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе. Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли-продажи, а договор уступки права.
Практически застройщик арендует участок земли и начинает возводить на нем какое-либо строение. Право аренды должно быть предварительно зарегистрировано согласно Федеральному закону. В случае недостаточности денежных средств (или по иной причине) он вправе заложить возводимое строение.
При этом следует учитывать, что в отношении ипотеки объективно незавершенного строительства сложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такие объекты не являются недвижимостью, однако признаются таковой. Кроме того, регистрирующими органами не разработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточно специфическими в силу постоянного изменения их стоимости и степени готовности в различные периоды времени. Между тем согласно ГК оценка предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) является существенным условием договора. Если строящийся объект будет все-таки заложен и его ипотека будет зарегистрирована. вместе с ним должно быть заложено и право аренды земельного участка. В итоге залогодатель должен располагать документами, подтверждающими регистрацию аренды земельного участка, права на возводимое строение или здание, регистрацию ипотеки этого строения или здания и регистрацию ипотеки права аренды земельного участка. При этом регистрирующие органы (учреждения юстиции по регистрации прав) каждый раз должны проверять легитимность представляемых на регистрацию прав и сделок.
Следует учитывать еще и то, что среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, действие которой регулирует Закон об ипотеке, не перечислены, кроме права аренды, иные имущественные права, могущие возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). Из этого можно сделать вывод, что, если застройщик оформил на земельный участок не аренду, а иное право, применение к возникшим отношениям Закона об ипотеке будет неоправданным. Залог данного права может быть совершен при соблюдении норм ГК и Закона Российской Федерации «О залоге». Однако залог тем не менее подлежит регистрации, но не в силу того, что его предметом является недвижимость, а потому, что государственной регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество, причем в данном случае перечень таких прав законом не ограничен.
В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. Однозначный положительный или отрицательный ответ зависит от конкретных случаев, и прежде всего от характера закладываемого помещения, его доли в самом здании. Право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени.
Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а соответственно и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера.
Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода.