ОВид учета бщая схема кадастрового учета.
Постановка на учет
Изменение характеристик ЗУ
Снятие с учета
Правообладатель и иное лицо
Правообладатель
Заявление
Способ принятия заявления
Лично заявитель
В нотариальном, удостоверяющем виде
почтой
e-mail
Расписка в получении заявления
Состав необходимых документов: 1. Типовой
план 2. Техпаспорт сооружения
Решение органа кадастрового учета
Кадастровый учет
Кадастровый паспорт
Приостановлен
Отказ
Законом определено, что во временной период может задержать получение кадастрового паспорта и регистрации права составления.
Тема: Оценка стоимости
Стоимость ЗУ бывает:
Рыночная
Кадастровая
Инвестиционная
Налогооблагаемая
Арендная
ликвидационная
Кадастровая стоимость лежит в основе налогообложения и значении арендной платы.
Кадастровая стоимость определяется в зависимости от факторов:
Y= j (x1,x2,x3, …)
Где y – кадастровая стоимость,
x1,x2,x3 – факторы определяющие стоимость объекта
Например: х1 – местоположение
Х2 – инфраструктура (инженерная)
Х3 – экологическая чистота
Значение факторов можно определять физически и экспертным путем. Например: местоположение определенного расстояния к центру:
хозяйственному
города
района и др.
Плодородие – урожайность зерновых. Фактор инфраструктуры могут определять экспертным путем в пятибалльной системе.
Значение у – рыночная стоимость на дачу кадастровой оценки. На основе значений факторов и рыночной стоимости на дату кадастровой оценки составляется уравнение зависимости рыночной стоимости от факторов. Такое уравнение справедливо на весь период кадастровой оценки (до 5 лет).
Покажем составление такого уравнения
y =a0+a1*x1+a2*x2
x1, x2 - факторы
y – кадастровая стоимость
В этом уравнении значение факторов задаются и при известных значениях а0, а1, а2 вычисляется кадастровая стоимость 1 м2. В данном уравнении должны быть известны значения а0, а1, а2. Для их определения необходимо составить 3 и более уравнений:
У1= а0+а1х11+а2х12
У2= а0+а1х21+а2х22
У3= а0+а1х31+а2х32
У2= а0+а1хn1+а2хn2
Эти уравнения составляются для участков, для которых известны значения факторов и значения у. Если число уравнений больше 3, то задачу решают по методу наименьших квадратов.
Ф = (у1- а0 – а1х11 –а2х12)2 + (у2- а0 – а1х21 –а2х22)2+ … + (уn- а0 – а1хn1 –а2хn2)2 = min
Соответствующие производные по этой функции должны равняться 0.
Это есть нормальная система уравнений, т.к число уравнений равно числу неизвестных, её решения на а0, а1, а2 . По этим известным коэффициентам можно вычислить кадастровую стоимость любого земельного участка при известных факторах х1 и х2.
Определение кадастровой стоимости (у). Методы определения рыночной стоимости ЗУ:
- доходный
- метод сравнений продаж
- затраченные
Доходный метод базируется на теории взаимодействия функций сложного % при определенной ставке процента.
0 1 2 . . . n
S
(1+i)=
S+ (i*S)
Чистый доход
Пусть в момент 0 в банк положена сумма S, через год в момент 1 накопленная сумма составляет S(1+i).
В момент 2 накопленная сумма составит S(1+i) (1+i) = S(1+i)2 . В момент n – S(1+I)n
Sn
= S(1+i)n
Вторая функция - функция накопленные денежные единицы при её в каждом периоде. Пусть в момент 0 в банк положена сумма s. К моменту и накопление составят S(1+I)n , в момент 1 – s , тогда накопления составят S(1+I)n-1.
В момент 2 S(1+I)n-1, в момент n – S будет = S. Суммарное накопление составит величину.
Sn =S + S(1+i) + … + S(1+i)n - это геометрическая прогрессия , первый член которой а1=S, знаменатель g = 1+ i. Сумма членов геометрической прогрессии:
Sn – Аннуитет (доход, рента)
Третья функция является обратной ко второй и определяет величину S с целью получения накопленной суммы Sn. Из формулы второй функции сложного % найдем:
Четвертая функция – Функция дисконтирования, она обратной к первой функции.
Пятая функция – текущая стоимость накопленной единицы. Она является комбинаций второй и четвертой функции.
Допустим через и лет мы накопим единицу:
Вопрос: чему будет равна покупательная способность этой суммы теперь, если:
Шестая функция – определяет платеж по кредиту. Взят кредит S, на n лет, со ставкой % i. Все необходимо Sn = S(1+i)n. Возвращать необходимо периодически, малыми частями S, к концу периода накопилось сумма Sn = S,приравнивая эти 2 выражения ,найдем S.
Исходя из второй и третий функций сложного % выведем формулу стоимости актива. Согласно четвертой функции - текущая стоимость актива, а Sn затем в развернутом виде
Sn = S + S(1+i)2+S(1+i)2+…+S(1+i)
Обобщим формулу на тот случай, когда во второй функции платежи S не одинаковые:
Если S обозначить через V – стоимость актива, Sq= Iq чистый доход с актива, тогда формула стоимости:
В частном случае для ЗУ : i*S = I – чистый доход
I*V=I, тогда:
