4.3. Право спільної сумісної власності на земельну ділянку

Положення про право спільної сумісної власності на земельну ділянку вміщені до ст.89 ЗКУ:

«Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну ділянку

1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку.

3. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

4. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

5. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.»

Засади виникнення та здійснення права спільної сумісної власності визначені також ЦКУ: ст.ст.368 («Право спільної сумісної власності»), 369 («Здійснення права спільної сумісної власності»), 370 («Виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності»), 371 («Звернення стягнення на частку майна, що є у спільній сумісній власності»), 372 («Поділ майна, що є у спільній сумісній власності»). Так, відповідно до ст.369 ЦКУ,

«1. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

2. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

…»

Проблема. Слід звернути увагу, що положення п.«б» ч.2 ст.89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки землі фермерських господарств набуваються конкретними громадянами у їх одноосібну власність (ст.118 ЗКУ, ст.7 ЗУ «Про фермерське господарство»).

Проблема. Ч.1 ст.89 ЗКУ передбачає, що земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Вважаємо, що слід погодитися з І.І. Каракашем¹, який вважає, що дану норму слід тлумачити розширено, визнаючи можливість мати землю на праві спільної сумісної власності також за іноземними громадянами та особами без громадянства. Аргументом на користь такого підходу є положення ч.2 ст.368 ЦКУ.

Проблема. Проблемною є доля земельної ділянки при приватизації її співвласниками житлового будинку. Відповідно до п.«в» ч.2 ст.89 ЗКУ, «[у] спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки … співвласників жилого будинку.» У правозастосовчій практиці, зокр., у м. Києві, при приватизації земельні ділянки надаються таким особам у спільну сумісну власність. Практичної доцільності у цьому немає, між тим, спільна сумісна власність значно утруднює здійснення права власності, особливо, коли йдеться про осіб, що не є членами однієї сім’ї.

На наш погляд, тлумачити дану норму слід звужено; вона не може розглядатися як така, що забороняє набуття земельних ділянок у спільну часткову власність співвласниками жилого будинку.

Із приватизацією земельної ділянки у даному випадку також пов’язана проблема застосування ст.121 ЗКУ. Спірним є питання, чи застосовується норма безоплатної приватизації з урахуванням того, що земельну ділянку отримує кілька осіб? При буквальному тлумаченні – без такого врахування. З іншого боку, існують підстави для розширеного тлумачення норми. Вважаємо, що з урахуванням конституційного положення (ч.2 ст.3) про те, що «[п]рава і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави», громадяни повинні отримати ділянку у спільну власність з урахуванням норм безоплатної приватизації кожного з них. Лише такий підхід буде справедливим.

Проблема. Тривалий час не мало однозначного вирішення питання про те, чи підпадатиме під режим об’єкта спільної сумісної власності подружжя земельна ділянка, приватизована під час шлюбу. Деякі дослідники відповідають на це питання ствердно².

Відповідно до ч.2 ст.60 Сімейного кодексу України, «[в]важається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя». Після певного періоду невизначеності була вироблена цілком вірна, на наш погляд, практика³, за якою цитовані положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу, не поширюються на випадки безоплатної приватизації земельної ділянки. З положень спеціального земельного законодавства (ст.ст.116, 121 та ін. ЗКУ) чітко випливає нерозривний зв’язок права на приватизацію з особою його суб’єкта.

Втім, ЗУ від 11.01.2011 №2913-VI ст.61 Сімейного кодексу України було доповнено ч.5, яка прямо віднесла приватизовану земельну ділянку до об’єктів спільної сумісної власності подружжя. Пояснювальна записка до відповідного законопроекту не дає зрозумілої відповіді, навіщо це було зроблено. Вважаємо, що при прийнятті закону законодавець припустився серйозної помилки. Водночас, його положення не мають зворотної сили і не поширюються на випадки виникнення права власності на земельні ділянки до набрання ним чинності.