3 Основные подходы оценки

Затратный подход - в основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по значению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться усредненная стоимость 1 м² жилья по г. Кургану, которая по состоянию на 28 апреля 2012г. составляет 37 630 руб.

1) таблица расчета повышающего (понижающего) коэффициента для расчета восстановительной стоимости объекта оценки. Данные представлены в виде таблицы ( Приложение К).

2) определение восстановительной (скорректированной) стоимости объекта оценки: усредненной стоимости 1 кв.м жилой недвижимости на дату оценки и итогового коэффициента.

37 630 руб. * 1,887=71 008 руб.

Восстановительная стоимость объекта оценки соответствует:

49,5 *71 008 = 3 514 896 руб.

Определение физического износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения состояния объекта, или его морального устаревания [5].

Физический износ - утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчёт физического износа представлен в таблице 2:

Таблица 2 - Расчёт физического износа

№	Наименование элементов	СПИ норма (лет)	СПИ факт (лет)	Удельный вес Эл-ов	% износа	% износа * удел. вес
1	Фундамент	100	30	3	30	90
2	Стены и перегородки	100	30	34	30	1020
3	Перекрытия	100	30	13	30	390
4	Крыша	50	20	4	50	200
5	Полы	50	3	10	6	60
6	Проемы	50	30	10	60	600
7	Отделочные работы	10	5	6	50	250
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	20	2	14	10	140
9	Прочие работы	20	5	6	25	150
	Итого:					2900

В результате произведённых расчётов физический износ объекта составил:

2900 :100 % = 29%

Расчёт стоимости одного 1 кв. м объекта оценки с учётом физического износа:

3 514 896 * (1- ) = 2 495 576 руб.

Расчёт стоимости объекта оценки полученной затратным подходом: произведение стоимости одного 1 кв. м объекта оценки с учётом физического износа на площадь объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет 2 495 576 руб.