(Два миллиона четыреста девяносто пять тысяч пятьсот семьдесят шесть рублей).

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов. Анализ рыночной ситуации показывает, что, как правило, продавцы и покупатели ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. Среди всех известных подходов оценки подход сравнения считается наиболее точным отражением рыночной стоимости.

В рамках данного процесса оценки применялся метод парных продаж:

- Сущность метода заключается в следующем: стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Изучение рынка и отбор трех объектов аналогов путем изучения СМИ или электронных ресурсов ( Приложение Л).

- Сбор информации об объектах аналогах: два объекта-аналога отличаются от объекта оценки по одной характеристике сравнения, при этом они отличаются друг от друга так же по одной, следующей, характеристике сравнения. Третий объект аналог отличается от объекта оценки по всем характеристикам и при этом от двух других объектов аналогов он отличается по одной из двух различных характеристик. По результатам сбора информации заполняем таблицу 3:

Таблица 3 – Объекты аналоги

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Местоположение	Рябково	Рябкова	Район примыкающий к центру	Район примыкающий к центру
Этажность	1 (крайний)	4 (средний)	10 (крайний)	4 (средний)
Цена сделки (кв.м)		27 964	43 000	42 708

Обоснование корректировок:

- по местоположения:

27 964 - 42 708= -14 744

- по этажности:

43 000 - 42 708= +292

Таблица 4 - корректировки

Характеристика сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи	27 964	43 000	42 708
Характеристика на местоположение	-	-14 744	-14 744
Характеристика на этажность	+292	-	+292
Итоговая корректировка	+292	-14 744	-14 452
Скорректированная цена	28 256	28 256	28 256

- Реальная стоимость 1 кв. м объекта оценки рассчитанная сравнительным подходом, соответствует 1 398 672 руб.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Но этот подход имеет ряд недостатков:

- необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;

- влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

- определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

Следовательно, данный подход применяться не будет, так как данный объект оценки не является недвижимостью приносящей доход.

Согласование результатов

Использованные в отчете подходы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты: