Тема 3. Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных отокв применяется в следующих случаях.

1. Предпологается что будущие денежные потоки, ……………………………….

……………….

4. Оцениваемая недвижимость является крупным многофункциональным коммерческим объектом.

………………….

Этап 1. Составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Этап 2. Определение стоимости объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимости предполагаемой продажи (стоимости реверсии).

Этап 3. Определение ставки дисконта

Этап 4. Расчет стоимости объекта недвижимости.

Этап 1. На данном этапе сначала определяется длительность прогнозного периода, которая зависит от объёма информации достаточной для долгосрочных прогнозов. Затем осуществляется прогнозирование величин денежных потоков, которая требует:

1. Тщательного анализа на основе финансовой отчетности предоставляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде

2. Изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик

3. Прогноз доходов и расходов на основе нормализованной отчетности

При оценке недвижимости методом дисконтированных денежных потоков рассчитываются следующие виды дохода от объекта недвижимости:

1. Потенциальный валовый доход

2. Действительный валовый доход

3. Чистый операционный доход

4. Денежный поток до уплаты налогов

5. Денежный поток после уплаты налогов

Особенности расчета денежного потока при использовании метода дисконтированных денежных потоков:

1. Налог на недвижимое имущество и земельный налог необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов

2. Экономическая и налоговая амортизация не являются реальным денежным платежом, по этому при прогнозировании доходов учитывать данные расходы не нужно

3. Капитальные вложения не обходимо вычесть из чистого операционного дохода если оценивается стоимость объекта срок функционирования, которого необходимо увеличить

4. Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из ЧОД, если рассчитывается инвестиционная стоимость. Если оценивается рыночная стоимость, вычитать эти платежи не нужно

5. Предпринимательские расходы владельца необходимо вычитать из действительного валового дохода если они направленны на поддержания необходимых характеристик объекта недвижимости

6. Денежный поток до уплаты налогов равен потенциальный валовый доход минус потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы плюс прочие расхода………………..

7. Денежный поток после уплаты налогов = денежный поток до уплаты налогов – платежи по подоходному налогу

Необходимо учитывать что требуется дисконтировать именно денежный поток т.к :

1. Денежные потоки не так изменчивы как прибыль

2. Понятие денежный поток соотносит приток и отток денежных средств учитывая такие денежные статьи как капиталовложение и долговые обязательства, которые не включаются в расчет прибыли

3. Показатель прибыли соотносит доходы полученные в определенный период с расходами понесенными в тот же период вне зависимости от реальных поступлении или расхода денежных средств

4. Денежный поток- это показатель достигнутых результатов как для самого владельца так и для внешних сторон его контр агентов, поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельцев

Этап 2. Расчет остаточной стоимости, стоимости на конец периода владения, стоимости предполагаемой продажи, стоимости реверсии.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1. Цены продажи, определенной исходя из анализа текущего состояния рынка недвижимости и из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния рынка

2. Принятие допущений относительно изменения стоимости объекта недвижимости за период владения

3. Капитализация дохода за год следующий за годом окончания прогнозного периода с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Этап 3

……………Белан.

R=Rf+все риски

Метод выделения.

В рамках данного метода ставка дисконта рассматривается как ставка сложного процента и рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующим сопоставлении будущих доходов с первоначальными инвестициями. Ставка дисконта в отличии от коэффициента капитализации прямо из данных от продажи выделено быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий, покупателя и инвестора относительно будущих денежных потоков.

Существует следующий алгоритм расчета ставки дисконта по методу выделения:

1. Моделирование для каждого объекта аналога в течении определенного периода по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов.

2. Расчет ставки доходности по объекту недвижимости

3. Обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведением характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга.

Метод основан на регулярном мониторинге рынка, то есть отслеживании по данным сделок основных экономических показателей, инвестиций в недвижимость. Подробную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка. Такие данные служат ориентиром и позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со средне рыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений, если необходимо учесть влияние риска на вел ичину дохода в ставку дисконта при оценки единичных объектов недвижимости, следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников, один из которых можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке.

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении разных видов дохода от объекта недвижимости.

Этап 4. Расчет стоимости объекта недвижимости.

На данном этапе сначала определяется стоимость денежных потоков прогнозного периода.

Затем данная стоимость дисконтируется и складывается. Остаточная стоимость или стоимость реверсии приводятся к текущей стоимости. Для этого используются фактор текущей стоимости и единицы (F4) для последнего года прогнозного периода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости = сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости реверсии.