2 Этап.

На данном этапе осуществляется отбор трех-пяти объектов аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом. По ним собирается, проверяется и анализируется информация, которая подлежит сравнению с оцениваемым объектом.

3 этап.

Расчет и внесение поправок.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения все поправки подразделяются на % и денежные. %поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на определенный коэффициент отражающий степень различия между объектами аналогами и оцениваемым объектом. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то в цене объекта аналога вносится повышающий коэффициент, если объект хуже, то вносимый коэффициент является понижающим.

Денежные поправки.

Увеличивают или уменьшают на определенную сумму стоимость, либо всего объекта, либо единичны сравнения.

Денежные поправки подразделяются на абсолютные и относительные. Абсолютный денежные поправки изменяют стоимость всего объекта. Относительные денежные поправки изменяют стоимость единицы сравнения.

Способы расчета и внесения поправок.

Все способы расчета и внесения поправок подразделяются на три большие группы:

1) Методы связанные с анализом парных продаж.

2) Методы прямого анализа характеристик.

3) Статистические и экспертным методы.

1) Методы парных продаж.

Парные продажи называется продажей двух объектов идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов парной продажи. При применении этого метода важным является то, что объекты парных продаж совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, однако парная продажа должна выявляться на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Примеры расчета поправок методом парных продаж.

Процентные поправки рассчитываются, как отношение цен объектов парной продажи в результате получается коэффициент на который умножается цена аналога. При этом в числителе стоит цена объекта сходного по характеристике с объектом оценки в знаменателе с объектом аналогом.

Расчёт относительно денежных поправок.

Относительная денежная поправка- рассчитывается как разница цены единицы сравнения объектов близкого к оцениваемому объекту и цены единицы сравнения объектов близкого к объекту аналогу.

2 Метод. Метод прямого анализа характеристик

Используется в случае недостаточной информации для расчёта методом сравнения парных продаж.

Методом прямого анализа хар-к рассчитываются поправки : на время продажи, на износ объекта, поправки на наличие дополнительных улучшения.

Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты в которой осуществлялись платежи за сопастовимые объекты недвижимости.

Уровень инфляции на рынке недвижимости можно учесть в результате индекса покупательной способности валюты и индекса роста цен, данные индексы являются величинами обратными друг другу и соответственно могут быть рассчитаны к любой валюте. Информация о структурной инфляции публикуется в справочниках гос.стом.стата и в различных экономических и финансово аналитических периодических изданиях .

Поправка на износ рассчитывается по формуле:

Пи=(100-Иоб.оценки)/(100- И об. Аналога)

Поправка на наличие дополнительных улучшений. Рассчитывается как стоимость установления улучшения умноженная на коэффициент удобства пользования.

Коэффициент удобства пользования – это повышающий коэффициент который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться вместо того чтобы создавать его самому. Обычно коэф.удобства пользования колеблется в интервале от 1.2 до 3.5 однако в след. случаях его значение может возрастать до 10 либо быть меньше 1 или даже равен 0.

Величина коэф. Удобства пользования зависит от след. Факторов:

• Сложность самостоятельного установления улучшения

• Время необходимое для установления улучшения

• Необходимость данного улучшения для типичного на данном сегменте рынка пользователя