Тема 4. Храмая.

Тема 4

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами и сравнением оцениваемой недвижимости с объектами аналогами. Исходной предпосылкой применение сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости. В рамках сравнительного подхода используется два метода:

1. Метод сравнения продаж.

2. Метод валового реентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Этапы расчета:

1) На данном этапе изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, которому принадлежит оцениваемый объект. Так же на этом этапе выявляется объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом продранные относительно недавно. В первую очередь на данном этапе необходимо произвести сегментирование рынка.

Сегментация рынка производится по ряду параметров, которые условно подразделяются на две взаимно связанные группы:

1. Характеристики типичного для данного сегмента объекта недвижимости, к ним относятся: 1) назначение использования

2) передаваемые права

3) качество

4) место положение

5) физические характеристики.

2. Характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка.

1) инвестиционных мотивация

2) платежеспособность

3) возможности финансирования

4) предпочтения.

Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка и сделки с ними должны осуществляться на типичный для данного рынка условиях, к которым относятся:

1) срок экспозиции

2) независимость субъекта сделки

3) инвестиционных мотивация.

1) Срок экспозиции.

Это время, которое объект недвижимости находится на рынке. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньше стандартного срока экспозиции, то это как правило свидетельствует о том, что цена была занижена, либо существовала договорённость между продавцом и покупателем. Если же объект находится на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, то по всей вероятности цена на объект завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве объекта аналога.

2) независимость субъектов сделки.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не п рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

1.находится в родственных отношениях

2.являются представителями холдинга и независимой дочерней компании

3.имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность

4.сделки осуществляются с объектами отягчёнными с залогом или иными обязательствами

5.занимаются продажей имущества умерших лиц

6.занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

3) Инвестиционных мотивация

Определяется: 1.аналогичными мотивами инвестора

2.аналогичным наилучшим и более эффективным использованием

3.степень износа здания.

Износ менее 8% принимается равным 0. Здания с износом 25-35% нуждается в косметическом ремонте. Износ на уровне 60-70% говорит о необходимости капитального ремонта или конструкции. Износ здания более 80% говорит о том, что здание не может использоваться по назначению без осуществления реконструкции или перестройки.

Основные критерии отбора аналогов.

1) сегмент рынка

2) права собственности на недвижимость

В данном случае корректировка на права собственности это разница между рыночной и договорно арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

3) условие финансирования сделки

При не типичных условиях финансирования сделки купли продажи объекта недвижимости, необходим тщательный анализ в результате которого вводится соответствующая поправка к цене сделки.

4) время продажи

Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) условие продажи

При типичных условиях продажи объекта по условиям финансирования налогообложения, передаваемые типичные права и ограничения лучше не рассматривать для анализа. В противном случае эти поправки вносятся в первую очередь.

6) место положение

Это необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

7) физические характеристики

Это размеры, вид, качество материалов состояние степени изношенности объектов, а так же другие характеристики на которые вносятся поправки.

Критерии отбора аналогов в оценочной практике обычно называют элементами сравнения. При расчете и внесения поправок, кроме критерия сравнения используются единицы сравнения на различных сегментах рынка недвижимости используют различные единицы сравнения. В качестве которых выступает цена за один квадратный метр общей или жилой площади, цена за один кубический метр складской площади, цена за один фронтальный метр, цена за одно посадочное место, цена з водно стояночное место и т.д.