2.2 Анализ внешней и внутренней среды

Любая организация функционирует в определённой окружающей её среде, с которой она находится в определённых связях и взаимодействиях. Эту среду называют внешней средой.

Современные организации представляют собой открытые системы и поэтому они не только получают из внешней среды энергию, информацию, материальные и другие ресурсы, но и отдают во внешнюю среду продукты своей деятельности (товары, услуги и др.)

В состав внешней среды входят факторы общего и делового окружения.

Непосредственное деловое окружение, которое оказывает прямое воздействие на организацию.

Непосредственное деловое окружение организации создают покупатели, продавцы и застройщики, конкуренты, деловые партнеры, а также регулирующие службы и такие организации, как административные органы, деловые объединения и ассоциации, профсоюзы и т.п.

Таблица 7 - Влияние факторов делового окружения банка [33]

Фактор	Контрагенты	Влияние на организацию
Покупатели (клиенты)	Физические лица, испытывающие потребность в недвижимости, реже юридические лица	Удовлетворенность потребителей ведет к росту продаж и прибыли. Необходим постоянный поиск продавцов и покупателей.
Застройщики и продавцы	Предприятие работает с «Трест №14», реализует новостройки; частные лица, продающие свою недвижимость	Обеспечивают рабочий процесс необходимостью реализации недвижимости, Поддержание положительной тенденции в области торговли на рынке недвижимости, что приводит к росту продаж и прибыли.
Конкуренты	АН Тимур АН Перспектива АН Нужный адрес и др.	Снижение объемов, уменьшение прибыли является следствием конкуренции, они оказывают стимулирующие воздействие на деятельность предприятие
Партнеры	Банки, брокеры, страховые агентства	Оказывают сопутствующие услуги

Агентство зависимо от продавцов и покупателей, так как реализует услуги обеим сторонам. При отсутствии одной из сторон сотрудники агентства ищут вторую сторону для выполнения продажи. Таким образом, отсутствие одной из сторон создает угрозу функционирования предприятия.

Обеспечение финансовыми ресурсами включает обоснование объема и структуры необходимых ресурсов, взаимоотношений финансовыми и коммерческими структурами, бюджетом, частными лицами.

Исследование конкурентов дает много информации для разработки стратегии агентства. Но это только часть необходимой информации. Не менее важно как можно больше знать о своих клиентах – потребителях услуг. В связи с тем, что сотрудники агентства работают напрямую с потребителем и представляют интересы клиентов перед застройщиками, девелоперами, банками и государственными органами, именно они разъясняют всем участникам сделки положения измененного законодательства и знакомят с новыми условиями, в которых покупается и продается недвижимость, влияние риэлторов на рынок недвижимости города приобретает значительный масштаб.

Для предприятия имеет значение обеспечения менеджмента качественной информацией. Это может быть информация о рынках сбыта, планах конкурентов, приоритетах государственной политики и т.д.

PEST – анализ – это инструмент, предназначенный для выявления: политических (Policy), экономических (Economy), социальных (Society), технологических (Technology)  аспектов внешней среды, которые могут повлиять на стратегию компании. 

Таблица 8 - Анализ внешней среды косвенного воздействия

Фактор внешней среды	Влияние фактора на предприятие
Социальные	Изменение предпочтений потребителей — влияет динамику продаж
Государственные	Вырабатывают дисциплинированность
Экономические	Процентные ставки – влияют на платежеспособность покупателей Инфляции вызывает повышение цен на продукции
Технологические	Инновационные технологии производства. Продажа новых технологичных домой и коттеджей

На основании данных таблицы можно составить таблицу PEST- анализа.

Таблица 9 - Матрица PEST- анализа

Политика	Экономика
Законодательство Финансовая дисциплина	Валютный курс Процентные ставки Инфляция
Социум	Технология
Изменение предпочтений клиентов	Постоянный процесс инноваций

Общей предпосылкой эффективного бизнеса является политическая ситуация в стране, где предприятие осуществляет свои операции. Существенное влияние на развитие предприятия оказывают состояние экономики.

Темпы инфляции, безработицы, ставки налогов и банковских кредитов, формы и масштабы государственной поддержки бизнеса и т.д. непосредственно воздействуют на взаимосвязи предприятия с поставщиками и потребителями, на поведение конкурентов. Большое значение имеет процент по ипотеке при кредитовании недвижимости. Значительно высокий процент вызывает низкую динамику кредитования и, соответственно, продаж.

Общей предпосылкой эффективного бизнеса является политическая ситуация в стране, где предприятие осуществляет свои операции. Существенное влияние на развитие предприятия оказывают состояние экономики. Темпы инфляции, безработицы, ставки налогов и банковских кредитов, формы и масштабы государственной поддержки бизнеса и т.д. непосредственно воздействуют на взаимосвязи предприятия с поставщиками и потребителями, на поведение конкурентов. Влияние конкурентом можно выразить в модели Портера, которая представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Модель Портера

Специалисты АН «Авторитет» постоянно проводится мониторинг за деятельностью конкурентов. Это делается с целью предупреждения «атак» со стороны конкурентов и своевременной разработке мер по их отражению.

Развиты все направления услуг и сегменты рынка. Поскольку у них у всех различные закономерности, цикличность, сезонность, то такая «диверсификация портфеля» позволят удержаться «на плаву».

Анализируя внешнюю ситуацию, необходимо выделять наиболее существенные на конкретный период времени факторы. Взаимосвязанное рассмотрение этих факторов с возможностями компании позволяет решать возникающие проблемы. Предприятие очень зависимо от наличия заказов на услуги, происходит постоянный поиск продавцов недвижимости и поиск покупателей на недвижимость, при отсутствии одного из условий – предприятие работает не эффективно.

Любое агентство недвижимости на настоящем рынке, по большому счету, не властно над ситуацией. Иными словами, никакими своими действиями мы не можем в кризисных условиях стимулировать клиентов покупать недвижимость. Какими-то своими действиями и качеством услуг мы можем только перераспределить клиентов в свою пользу. Это слабая сторона не конкретного агентства, а бизнеса в целом, как вида.

Жесткие требования внешней среды являются фактором естественного отбора на рынке не только среди агентств недвижимости, значительное количество которых уже закрылось, но и среди других операторов. В итоге остаются самые сильные и профессиональные. Устраняются способы недобросовестной и даже «черной» конкуренции. В определенной степени с такими партнерами и контрагентами становится легче работать. Партнеры в общих интересах бизнеса идут на уступки, заинтересованы в сотрудничестве и т.д.

При решении разного уровня задач необходимо также четко представлять, поддаются ли критические факторы контролю со стороны компании. Являются ли они внутренними или внешними, поддающимися изменениям усилиями компании или это внешние события, на которые компания влиять не в состоянии. Одним из самых распространенных методов, оценивающих в комплексе внутренние и внешние факторы, влияющие на развитие компании можно назвать SWOT-анализ.

Для составления матрицы SWOT-анализа, рассмотрим факторы внутренней среды.

Маркетинг предприятия не развит. Предприятие не имеет сайта и интернет продвижения в чем сильно уступает своим конкурентам. АН «Авторитет» размещает рабочую информацию (объявления о продаже) на специализированных сайтах. Также информация об агентстве располагается в различных каталогах: 2GIS, Желтые страницы, информационных порталах города Пермь.

Персонал предприятия функционирует в рамках линейно-функциональной структуры.

Рисунок 3 – Структура управления

Вся система управления включает, в свою очередь, различные части управления - отделы, которые являются важными составляющими. В свою очередь отделы специализированы на выполнении определенных функций управления.

Каждый сотрудник имеет одного непосредственного начальника. Анализируя организационную структуру фирмы можно утверждать, что она в целом отвечает основному направлению ее деятельности. Персонал фирмы обладает достаточной квалификацией для выполнения своих функциональных задач. Данная организация является в большей степени децентрализованной.

Каждый сотрудник имеет полномочия в принятии решений, и ответственность. Деятельность отделов и каждого сотрудника в частности строго регламентирована. На предприятии есть положения о подразделениях, должностные инструкции на каждую должность.

Численность персонала составляет 30 человек.

Таблица 10 – Динамика оказания услуг, ед.

Показатели	2013	2014	2015
Количество сделок по продаже, ед.	310	840	1250
Количество сделок по покупке	180	450	940
Итого	490	1290	2190

Несмотря на кризисные явления, наблюдается рост числа сделок.

У организации действует система 1С для управления финансовыми потоками. Специалисты работают на интернет площадках по размещению заказов и поиску вариантов для покупателей.

Таблица 11- Влияние факторов на внутреннюю среду

Фактор	Влияние фактора
Маркетинг	в организации нет специалиста по маркетингу. Отсутствует сайт и интернет продвижение. Нет рекламы. Все это тормозит развитие предприятия.
Продолжение таблицы 11
Персонал	Все сотрудники — прошли обучение, и профессионалы своего дела. Компания ценит своих сотрудников и способствует их развитию, особое внимание уделяется «выращиванию» кадров на своём предприятии. Для этого регулярно проводится обучение персонала.
Технологии	Производится размещение информации на интернет-платформах. Отработанные единые технологии,  и быстрое управление изменениями и их внедрение. Здесь имеется в виду, что новые требования рынка заставляют нас разрабатывать и внедрять и новые технологии работы с клиентом,  менять общефирменные процессы, формы мотивации сотрудников.
Финансы	Предприятие прибыль и финансово устойчиво. Имеет возможность привлекать внешнее финансирование.

Следует сказать, что организация продаж достаточно консервативная, нет гонки за новыми технологиями продаж.

SWOT-анализ - это определение сильных и слабых сторон предприятия, а также возможностей и угроз, исходящих из его ближайшего окружения (внешней среды). SWOT-анализ позволяет выбрать оптимальный путь развития бизнеса, избежать опасностей и максимально эффективно использовать имеющиеся в распоряжении ресурсы.

Процесс осуществления SWOT-анализа сводится к заполнению матрицы, в которой отражаются и затем сопоставляются сильные и слабые стороны компании и возможности и угрозы рынка. Это сопоставление позволяет определить, какие шаги могут быть предприняты для развития предприятия, а также какие проблемы необходимо срочно решить.

Составим матрицу SWOT-анализа (Таблица 12).

Таблица 12 - SWOT-анализ

Показатели	Сильные стороны: - долгосрочное партнерство с застройщиками - Успешная кредитная история и устойчивые финансовые показатели - Высококвалифицированные кадры - опыт и доверие клиентов	Слабые стороны - отсутствие маркетингового управления
Продолжение таблицы 12
Возможности: - Партнёрство с банком или финансовой организацией для реализации проектов	Для развития бизнеса необходимо заключение партнерских отношений с посредническими организациями для разработки оптимальных программ для клиентов	Необходимо внедрение маркетинговых коммуникаций и продвижения
Угрозы: - рост процентных ставок - потеря клиентской базы - изменение покупательских предпочтений	Разработка новых схем взаимодействия с клиентами	Большая опасность в прекращении договорных отношений с партнерами – рассмотрение новых схем сотрудничества

На основании проведенного стратегического анализа, можно сделать вывод, что основным направлением развития является разработка новых схем взаимодействия с партнерами, например банками, а также с клиентами, например разработка комплексного пакета услуг по оптимальной цене.

Однако в условиях кризиса в экономике существуют риски потери необходимости клиентов к покупке или продаже недвижимости из – за нестабильной финансовой ситуации в стране или изменении предпочтений. Необходим постоянный мониторинг рыночной среды.