1. Методические вопросы комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки

1.1. Эффективность комплексной реконструкции

В важнейших государственных документах, определяющих  пути развития страны на текущее пятилетие и перспективу в качестве наиболее эффективного метода решения крупных народнохозяйственных проблем назван комплексный подход с ориентацией на конечный результат работы. Исходя из того, что преобразование сложившихся районов городов относится к ряду таких проблем, важное научно-методическое и практическое значение приобретает развернутое определение принципа комплексности реконструкции.

Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как проектирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений.

Комплексный подход как методологический принцип проектирования может обеспечить нормальные условия проживания и функционирования городских объектов в сложившейся городской среде, так как предполагает:

- взаимосвязанное решение по обновлению всех элементов (зданий, сооружений, коммуникаций, участков территории) реконструируемого района или квартала;

- доведение всех элементов до нормативного уровня качества.

Чем сложнее объект по своему функциональному составу и больше по размерам, тем сложнее комплекс задач, которые должны решаться взаимосвязано.

Преобразование жилой застройки может являться составной частью проекта реконструкции многофункционального центрального планировочного района, его частей (общественных комплексов и узлов, улиц, зон). В этом случае в проекте должны взаимосвязано решаться следующие вопросы:

- соотношение и планировочная организация жилых и общественных территорий;

- снос, строительство новых жилых и общественных зданий;

- переоборудование, капитальный ремонт (модернизация) и реконструкция сохраняемых жилых и общественных зданий;

- инженерное оборудование и благоустройство территории.

Объектом проектирования комплексной реконструкции могут быть также отдельно сложившиеся жилые образования группы кварталов, кварталы, группы домов. При проектировании комплексной реконструкции жилых районов основное внимание должно быть обращено на взаимную увязку решений по планировочной организации жилой территории, сносу малоценных и строительству новых жилых зданий, а также капитальному ремонту и реконструкции сохраняемых жилых домов.

Комплексность как метод реализации проекта реконструкции состоит в одновременном осуществлении мероприятий, предусмотренных проектом, и их завершении в относительно короткие сроки.

Эффективность комплексного подхода к проектированию реконструкции заключается в том, что он обеспечивает возможность рассматривать все составляющие объекта преобразования в наиболее важных взаимосвязях. В условиях сохранения больших объемов старого жилого фонда повышение эффективности проектирования комплексной реконструкции должно заключаться в обеспечении взаимосвязанных решений по планировочной организации объекта реконструкции (квартала, группы кварталов, района) и обновлению (капитальному ремонту, реконструкции) опорных жилых зданий.

Градостроительная эффективность комплексного проведения реконструктивных мероприятий состоит в получении высокого архитектурно-художественного и функционального результата благодаря осуществлению целостного градостроительного замысла.

Социальная эффективность выражается в существенном улучшении условий проживания благодаря одновременному доведению всех элементов жилой среды до стандартного уровня качества. Экономическая эффективность комплексного метода реконструкции вытекает из экономии трудовых и материально-технических ресурсов в результате их концентрации на одном градостроительном объекте.

Комплексность проектирования и реализации реконструкции тесно связаны друг с другом. Следует отметить, что проекты комплексной реконструкции, реализация которых не была завершена в сжатые сроки, отчасти теряют качество комплексности и нуждаются в корректировке. Степень реализации проектов комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки определяется рядом следующих факторов:

- однородность объекта реконструкции; чем однороднее жилое образование, тем реальнее возможность провести его обновление комплексном методом;

- размеры капиталовложений, материально-технических ресурсов, наличие методов управления, обеспечивающих концентрацию ресурсов на объектах комплексной реконструкции;

- возможность проведения строительных работ на больших участках территории центрального района;

- достаточное количество знаний о сложившейся среде, позволяющее проводить преобразование без значительных потерь ее эстетических и функциональных качеств.

Как показывает опыт Ленинграда, высокая степень однородности застройки, значительные размеры капиталовложений в реконструкцию (около 13% всех вложений в жилищное строительство) и их концентрация у единого заказчика позволяют реализовать проект комплексной реконструкции на 30 га территории сложившегося района в течение трех пятилеток.

Для центров большинства сложившихся городов нашей страны характерна смешанная застройка, большие размеры обновляемых территорий, ограниченность ресурсов для реконструкции. В этих условиях, многие из которых являются объективными, устойчивый характер приобретает разрыв между комплексностью проектирования и комплексностью реализации.

В этой связи сложившийся городской квартал или группу кварталов следует рассматривать как основной объект комплексной реализации, для которого требуется разработка детального проектного решения по взаимосвязанному улучшению его архитектурно-планировочной структуры и капитальному ремонту жилых зданий. Повышение эффективности реконструкции связано с определением на каждом ее этапе рационального соотношения комплексной и последовательной реконструкции.

Комплексная реконструкция - это проводимая единовременно (в пределах 5-10 лет) реконструкция градостроительных объектов (улицы, жилого квартала, группы жилых кварталов).

Последовательная реконструкция - проведение выборочных мероприятий по одному или нескольким элементам сложившегося района. Это могут быть различные виды ремонта отдельных сохраняемых зданий или их сочетания в группе домов, строительство новых жилых и общественных зданий, реконструкция участков подземных коммуникации, благоустройство дворов и т.п. В результате проведения такого рода реконструкции достигается улучшение городской среды и условий проживания, однако отдельные элементы планировки и застройки целостных градостроительных образований (кварталов, их групп, района) могут оказаться по отношению к действующим стандартам в разном качественном состоянии. Основой проведения последовательного преобразования должен быть периодически обновляемый перспективный проект реконструкции района, выполненный на основе методологического принципа комплексности.

В условиях ограниченных финансовых и материально-технических ресурсов дифференциацию процесса реконструкции на единовременные (комплексные) и последовательно осуществляемые (выборочные) мероприятия следует рассматривать как важнейшее средство повышения его эффективности. Такой подход позволяет:

- концентрировать ресурсы на наиболее важных градостроительных объектах, полное и завершенное обновление которых в короткие сроки обеспечивает решение наиболее острых функциональных или эстетических проблем;

- проводить постепенное обновление сложившейся среды в рамках общего градостроительного замысла, гибко реагируя на изменение взглядов на функциональную и архитектурную организацию объекта, на условия ресурсной обеспеченности его реконструкции.

Необходимость взаимосвязанного проектирования планировочной структуры и капитального ремонта опорного жилого фонда обусловлена наличием существенной зависимости между качеством городской среды и составляющих ее зданий. Величина этой зависимости тем больше, чем выше плотность застройки и лучше ее техническое состояние.

В табл. 1.1. отражено наличие связей между основными видами работ по архитектурно-планировочной организации районов сложившейся застройки и реконструкцией опорных жилых зданий.

Таблица 1.1

Взаимосвязи архитектурно-планировочной организации районов сложившейся застройки и обновления жилого фонда*

Архитектурно-планировочная организация районов сложившейся застройки	Реконструкция опорных жилых зданий
	изменение назначения	перепланировка		изменение фасада		изменение объема			изменение конструкций
		частичная	полная	частичная	полная	надстройка	пристройка	встройка	усиление	замена
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Функциональное зонирование района	+	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Упорядочение уличной сети, остановочно-пересадочных узлов, организация мест хранения автомобилей	+	+	+	+	+	-	-	-	-	-
Создание системы общественных центров, сети учреждений культурно-бытового обслуживания, школ, дошкольных детских учреждений, мест отдыха	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+
Формирование структурно-планировочных единиц жилой застройки	+	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Улучшение демографической структуры населения	+	+	+	-	-	+	+	+	-	-
Улучшение инсоляции зданий и территорий	+	+	+	+	-	-	-	-	-	-
Улучшение аэрации зданий и территорий	-	+	+	+	-	-	-	-	-	-
Сохранение историко-градостроительного наследия и обогащение архитектурного облика застройки	+	+	+	+	+	+	+	+	-	+

*+ наличие взаимосвязей;

 - отсутствие взаимосвязей.

 

Взаимосвязи между структурно-территориальной организацией районов и частей и внутренним устройством жилых зданий определяются следующими обстоятельствами.

При проведении комплексного капитального ремонта в старых зданиях со значительным моральным износом осуществляется перепланировка помещений, в результате которой меняется квартирная структура здания, насколько уменьшается общее количество жилой площади, высвобождаются помещения для использования по нежилому назначению. При реконструкции жилых зданий в целях улучшения условий их инсоляции и аэрации, а также получения дополнительной жилой площади изменяются внешние габариты зданий - сносятся их отдельные части, возводятся надстройки и пристройки. Изменениям подвергаются и фасады зданий - пробиваются дополнительные дверные, а иногда и оконные проемы, заменяется декоративное убранство зданий.

При значительном количестве опорных обновляемых зданий в квартале и районе перестройка их внутренней структуры существенно влияет на демографию, что в свою очередь, требует корректировки в количестве и размещении школ, дошкольных детских учреждений, предприятий культурно-бытового обслуживания населения, а также мест отдыха и занятий спортом.

Высвобождение помещений, чаще всего в первых этажах ремонтируемых зданий, открывает возможность размещения в них учреждений обслуживания, инженерно-технических служб, пешеходных проходов и галерей, хозяйственных служб, что компенсирует недостаток внутриквартальных территорий в сложившихся районах. Тем самым за счет умелого использования резервных помещений может быть решен ряд функционально-планировочных задач. Посредством изменения назначения зданий может производиться упорядочение функционального зонирования, плотности жилого фонда и т.п.

Комфортность проживания в жилом здании в целом определяется уровнем его внутреннего благоустройства и совокупным влиянием факторов городской среды на параметры внутренней среды этого здания. При этом жилые здания с одинаковым уровнем внутреннего благоустройства, но находящиеся в различных условиях внешней среды (по уровню инсоляции, аэрации, шума и пр.) могут иметь различные уровни комфортности проживания. Влияние санитарно-гигиенических условий окружения на изменение классности опорного здания представлено в табл. 1.2.

Таблица 1.2

Влияние санитарно-гигиенических факторов на классность (уровень комфорта проживания) жилого здания [18]

Факторы	Изменение классности здания
ИНСОЛЯЦИЯ
Инсоляция более 3-х часов в день (на март-сентябрь)	Повышается на 1 класс
Инсоляция 3 часа и менее в день	Без изменения
Отсутствие инсоляции	Снижается на Д класс
АЭРАЦИЯ
Сквозное или диагональное проветривание двора при двусторонней ориентации квартир	Повышается на 1 класс
Непроветриваемый двор при двусторонней ориентации квартир	Классность без изменения
Проветривание двора при односторонней ориентации квартир	Снижается на 1 класс
Непроветриваемый двор при односторонней ориентации квартир	Снижается на 2 класса
ЗАШУМЛЕННОСТЬ
Уровень шума во всех помещениях квартир не превышает установленных санитарных норм (30 дбА)	Без изменения
Уровень шума в отдельных помещениях квартир превышает 30 дбА	Снижается на 1 класс
Уровень шума во всех жилых помещениях квартир превышает 30 дбА	Здание рекомендуется передать под нежилое назначение

Таким образом, в районах со значительным количеством сохраняемых жилых зданий для достижения основных целей улучшения жилой среды необходимо установить соответствие между технико-экономическими показателями; видом функционального использования, планировочной организацией, инженерным оборудованием и благоустройством территории квартала, группы кварталов, района, с одной стороны, и видом использования, внутренней планировкой сохраняемых зданий, в т.ч. жилых, с другой.

Проектирование комплексной реконструкции районов сложившейся жилой застройки существенно отличается от проектирования новых районов по методике и составу предпроектных и проектных материалов.

Вопросы взаимосвязанного переустройства территорий и жилого фонда должны решаться на территориально-пространственных уровнях организации городской среды:

- при определении интенсивности использования территории, функционального зонирования и основ планировочной структуры района (зоны);

- при определении планировочной и архитектурно-пространственной организации отдельных районов и кварталов;

- при проектировании новых, реконструкции и модернизации сохраняемых зданий и благоустройстве прилегающих участков территории.

Для проектирования реконструкции сложившихся районов необходимо наличие целого комплекса исходной информации, подготовленной в результате специальных исследований* для использования на различных стадиях проектирования.

Информация о сложившейся жилой среде района реконструкции должна включать данные о населении, функциональном использовании и планировочной организации территории.

Данные по численности постоянного населения, половозрастному, семейному, социальному и профессиональному составу, жилищной обеспеченности должны быть получены по каждому кварталу и району реконструкции.

Условия быта, труда и отдыха населения характеризуются обеспеченностью учреждениями культурно-бытового обслуживания населения (с учетом нагрузки на объекты от дневного населения), подвижностью, жителей с различными целями, наличием и посещаемостью мест отдыха в районе на внутриквартальной территории.

Необходимы также данные о функциональном использовании территории, планировочной структуре и санитарно-гигиеническом состоянии района реконструкции, о соотношении жилой и общественной застройки в пределах района, групп кварталов, каждого квартала. Сложившиеся кварталы должны быть охарактеризованы по плотности жилого фонда "нетто". Показатели видов и интенсивности использования территории должны быть отражены в картограммах, которые показывают количественное соотношение и пространственное распределение жилой и общественных функций в районе.

*Подробно рассмотрены в ""Методических рекомендациях по предпроектным исследованиям реконструкции центральных районов Ленинграда" - Л; ЛенНИИП градостроительства, 1980.

Для характеристики планировочной структуры сложившегося района в крупных и крупнейших городах необходимо выявить:

- планировочный модуль селитебных территорий (малые участки селитебных территорий 5-10 га, средние 50-60 га, крупные 350-600 га);

- систему уличной и магистральной сети (местная уличная сеть, ее объединение с отдельными городскими магистралями, развитая сеть с включением всех классов магистралей); размеры и конфигурацию кварталов;

- систему культурно-бытового обслуживания (отдельные учреждения местного или городского обслуживания, развитие системы обслуживания, отсутствие городских объектов в системе обслуживания) и размещение ее объектов на территории района и кварталов;

- данные по пространственно-планировочной организации и группировке кварталов различных типов.

Комплекс оздоровительных мероприятий, которые следует провести в реконструируемом районе, определяется на основе информации о состоянии воздушного и водного бассейнов, об условиях инсоляции, аэрации и шумовом режиме. Информация должна быть собрана по району, каждому кварталу и дому.

Особое место в составе исходной информации проектирования комплексной реконструкции должна занимать всесторонняя характеристика существующего жилого фонда.

Жилой фонд города - это единый, постоянно обновляемый, состоящий из взаимосвязанных частей (новое строительство, существующие здания, их реконструкция и эксплуатационно-ремонтные мероприятия) социально-хозяйственный организм. Он неразрывно связан со смежными проблемами городского хозяйства [18].

Ремонт и содержание жилых зданий, их последующее обновление, реконструкция становятся неотъемлемой частью технической политики в городском хозяйстве и градостроительстве в целом. Уже нельзя полноценно вести проектирование, не учитывая основные положения по эксплуатации и обновлению создаваемых конструкций, систем и объектов жилья в целом, а планировочное развитие жилищного строительства не может не сопровождаться решением вопросов ремонта и содержания жилого фонда, реконструкции зданий сложившейся застройки. Для планомерного развития города и его жилищного хозяйства необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строительство новых и реконструкция существующих зданий и сооружений [16], [18].

Для обеспечения взаимосвязи планировочного решения проектов капитального ремонта и реконструкции жилых зданий необходимо на всех стадиях градостроительного проектирования учитывать:

- целесообразность сохранения жилого фонда по временным периодам;

- ожидаемые изменения архитектурно-планировочных и - технико-экономических характеристик жилых зданий в результате их капитального ремонта и реконструкции по типовым решениям (нормалям капитального ремонта и реконструкции).

Такими сведениями располагают специализированные организации республиканских министерств жилищно-коммунального хозяйства, занимающиеся инженерными изысканиями, проектированием и перспективным планированием ремонта жилых зданий, а также жилищные управления горисполкомов. В материалах сплошного обследования жилищного фонда и перспективных планах капитального ремонта (на 2-3 пятилетки) содержатся данные о целесообразности сохранения и дальнейшего использования по жилому назначению опорные зданий, о времени и видах их обновления. Оценка фонда и заключение о его использовании, сделанные специалистами по ремонту и эксплуатации жилых сооружений представляет собой более полную исходную информацию для составления проектов планировки, чем данные бюро технической инвентаризации, на которые опираются сегодня планировщики.

В целях сохранности жилых зданий, пригодных к проживанию, необходимо расширять работы по сплошному обследованию жилого фонда в городах, по перспективному планированию его ремонта, а также активнее использовать результаты этих работ при составлении опорных планов на всех стадиях градостроительного проектирования.

Для обоснованного планировочного решения необходимо опираться не только на квалифицированные заключения относительно сохранения или сноса старых жилых домов, но и на данные об изменении функциональных и архитектурно-планировочных характеристик в результате капитального ремонта.

При составлении проекта застройки следует учитывать следующие характеристики каждого опорного здания:

- рекомендуемое назначение здания после ремонта (жилое или общественное), возможность и целесообразность изменения габаритов здания (надстройка, пристройки);

- изменение квартирной структуры;

- количество и расположение помещений, высвобождаемых для использования по нежилому назначению (для размещения учреждений обслуживания, инженерных служб, жилищно-эксплуатационных организаций, элементов жилой территории и т.п.);

- требования и пожелания по расположению новых жилых и общественных построек, транспортных сооружений, функциональных элементов жилой территории и квартала относительно отремонтированного здания.

На стадии проекта детальной планировки (ПДП) и эскиза застройки района приведенные выше данные укрупняются до характеристик кварталов и групп зданий, а на стадии генерального плана - до групп кварталов.

Для составления обобщенной характеристики фонда при разработке ПДП крупных районов целесообразно использовать метод домов-представителей, выделяемых на основании общности их конструктивных и планировочных особенностей, времени строительства, этажности. Использование этого метода предполагает распространение характерных особенностей домов-представителей на целые группы аналогичных им зданий.

При разработке генеральных планов городов требуется еще более высокая степень обобщения информации по фонду. В этих целях целесообразно пользоваться характеристиками жилого фонда в масштабе квартала. Несмотря на большое многообразие кварталов, возможна их типизация с выделением кварталов-представителей по аналогии с домами-представителями. Данным по кварталу-представителю могут распространяться на соответствующие типологические, группы кварталов и учитываться на верхних уровнях градостроительного проектирования.

Выделение в опорном плане жилых зданий, подлежащих сохранению, должно производиться на основе материалов сплошного обследования и перспективных планов ремонта, с учетом историко-архитектурной и градостроительной оценки зданий. Историко-архитектурная оценка проводится органами охраны памятников истории и культуры и ценные здания фиксируются в официальных списках*. Градостроительная оценка зданий состоит в определении экономической эффективности их сохранения с учетом комплекса территориально-планировочных критериев реконструкции, а также роли старых зданий в сохранении своеобразного облика района, улицы, квартала.

Методы градостроительной оценки фонда по критериям экономической и историко-градостроительной эффективности разработаны в ЦНИИП градостроительства**.

* В городах с ценным историко-градостроительным наследием жилые здания-памятники указываются в проектах охранных зон.

** Методические рекомендации по технико-экономическому и архитектурно-планировочному обоснованию реконструкции и модернизации застройки в центральных районах г. Баку. М.: ЦНИИП градостроительства, 1976.