2.2. Основные принципы перепланировки жилых зданий [16, 18]

Целесообразный объем мероприятий по перепланировке определяется тем, насколько существующая планировка и благоустройство здания не отвечают современным требованиям, а также технико-экономической эффективностью.

В зависимости от состояния существующей планировки и благоустройства здания его перепланировка может быть частичной или полной.

Частичная перепланировка рекомендуется в двух случаях:

1) существующая планировка и благоустройство здания в значительной мере уже отвечают современным нормам и требуют лишь небольших улучшений, что обычно бывает в зданиях недавней постройки;

2) размеры существующих квартир требуют блокировки мелких или разукрупнения больших квартир с частичным использованием элементов их планировки (расположение комнат, перегородок) и переустройством или устройством вновь кухонно-санитарных блоков с обеспечением при этом всех функциональных требований к структуре и зонированию квартиры.

Полная перепланировка здания осуществляется в том случае, когда его благоустройство и планировка полностью не отвечают современным требованиям. При полной перепланировке размещение квартир в плане здания может быть произведено, в зависимости от местных условий, по пяти схемам (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Основные типы конструктивных схем стеновых остовов жилых зданий

Тип	Схема	Характеристика схемы	Параметры, м
			М1	М2
1	2	3	4	5
I		Двухпролетная со средней продольной несущей стеной	10-18	12-30
II		Многопролетная с поперечными несущими стенами	4-16	12-20
III		Однопролетная с наружными несущими стенами	4-14	12-22
IV		Трехпролетная с двумя продольными внутренними стенами	12-24	12-36
V		Смешанная схема	9-1S	до 24

Примечание: Л.К. - лестничная клетка; М₁ - ширина корпуса здания, М₂ – шаг лестничных клеток.

При перепланировке здания планировочная структура квартиры должна рассматриваться как единое целое без, резкой дифференциации на жилую и подсобную площадь. Качество планировочного решения квартиры при переустройстве существующего здания должно оцениваться не только по максимальному выходу жилой площади, но и по наличию подсобных помещений (стенных шкафов, антресолей, кладовых, в некоторых случаях второго малого санузла при кухне и т.п.) и надлежащего современного инженерного оборудования.

В связи с наличием при капитальном ремонте и реконструкции (в отличие от нового строительства) уже готового стенового остова рекомендуется при его перепланировке принимать следующую, обратную новому строительству, последовательность разработки планировочного решения:

- разделение стенового остова здания на отдельные секции с обслуживающими их существующими или вновь устраиваемыми лестничными клетками;

- разделение секций на отдельные квартирные ячейки (с уточнением их границ при последующем разделении каждой квартиры на функциональные зоны);

- разделение квартирных ячеек на функциональные зоны при одновременной увязке расположения этих зон с местами размещения существующих или вновь организуемых санитарно-технических коммуникаций;

- окончательная покомнатная детализации планировки.

Для лучшего использования стен и площади стопового остова рекомендуется выбирать схему размещения квартир в зависимости от основных параметров стенового остова (см. табл. 2.1) [16], [18].

В зданиях с I, II и III типами конструктивных схем при ширине здания в 10-13 м рекомендуется применение секционной схемы размещения "квартир с расположением кухонно-санитарного блока и передней перпендикулярно-продольной оси здания.

При редком шаге лестничных клеток (13-22 м) и значительной ширине здания (22-30 м) целесообразно применение секционно-карманной схемы с устройством примыкающих к поэтажным площадкам лестничных клеток карманов с несгораемыми стенами и перекрытиями. В эти карманы выходят двери вновь устраиваемых квартир.

В зданиях с широким корпусом (22-30 м) и шагом лестничных клеток более 16 м возможно устройство их освещения верхним светом, что позволяет полностью использовать световой фронт наружных стен для инсоляции и проветривания квартир.

Жилые здания с большой шириной корпуса (30-36 м) IV типа конструктивной схемы стенового остова пли с коридорной системой существующей планировки рекомендуются, как правило, к передаче под общежитие или под нежилое назначение. В отдельных случаях в таких зданиях могут быть устроены квартиры гостиничного типа.

При организации новой планировки существующие "черные" лестницы, размещенные в одной клетке с парадной лестницей, рекомендуется ликвидировать для увеличения полезной плошали квартир или размещения соответствующих инженерных коммуникаций, лифтов и т.д. В случае, когда главная и "черная" лестницы размещены в разных концах большой жилой секции, их можно использовать в качестве самостоятельных лестниц, обслуживающих новые квартиры в разделенных для посемейного заселения частях секции.

При необходимости устройства новых лестничных клеток в узких зданиях (M₁ до 13 м) их можно размешать в пристройках к стене заднего фасада. В более широких зданиях (М₂ от 13 до 16 м) новые лестничные клетки следует размещать внутри корпуса, у наружной стены.

Для возможности использования значительной части имеющихся оконных проемов зданий при их перепланировке можно принимать ширину спальных комнат равную 2-2,1 м для одного человека и 2,4-3,2 м для двух человек. Для удобства расстановки мебели общие комнаты шириной менее 2,5-3 м проектировать не рекомендуется. При шаге окон в пределах 2,2-2,5 м на каждую вновь устраиваемую комнату придется по одному окну и по два окна при ширине- шага менее 2,2 м.

Потери жилой площади при перепланировках домов опорного фонда не должны превышать 15-30 % (15% - при частичной и 30% - при полной перепланировке).

Для увеличения комфортабельности квартир, особенно в зданиях со стеновым остовом неправильной геометрической формы, желательно устраивать встроенные шкафы, а также устраивать гардеробные комнаты, шкафные, передвижные и раздвижные перегородки.

Во всех случаях, когда глубина спальных комнат превышает 6 м, необходимо предусматривать на малоинсолируемых участках площади квартиры кладовые, гардеробные, встроенные шкафы.

Подсобные помещения для жилищно-эксплуатационных организаций должны быть предусмотрены в необходимом составе согласно нормам [15], как правило, за счет использования непригодных для размещения квартир помещений в первом, цокольном и подвальном этажах капитально ремонтируемого здания. Для каждого отдельного проекта состав таких помещений определяется жилищно-эксплуатационной организацией на основании нормативного документа [15].

В проектах перепланировки жилых зданий необходимо учитывать возможность снижения эксплуатационных затрат за счет сокращения общего количества лестнично-лифтовых узлов, применения пневматического мусороудаления, централизованной системы мойки и уборки лестничных клеток и т.д. Окна лестничных клеток после перепланировки здания должны быть доступными для периодической очистки, промывки и выполнения последующих работ планово-предупредительного ремонта. В пределах лестничных клеток должна быть предусмотрена установка штепсельных розеток для подключения поломоечных машин, пылесосов, а также установка водоразборных устройств для заправки поломоечных машин водой.

Необходимо предусматривать легкую доступность для обслуживания и последующих планово-предупредительных ремонтов всех инженерных разводок (отопление, водоснабжение и др.), расположенных на этажах, в подпольях, подвалах.

При замене несущих конструкций капитально ремонтируемого и реконструируемого жилого здания рекомендуется руководствоваться принципом одновременной амортизации (равнопрочности) его основных несущих конструкций стен, перекрытии и др.) и применять вновь устраиваемые конструкции, срок службы которых равен оставшемуся сроку службы стен здания. При этом железобетонные перекрытия целесообразно устраивать в том случае, если процент износа кладки стен в зависимости от класса капитальности здания не превышает следующих значений: I класс - 45%; II класс - 40%; III класс - 35%.

Во вновь устраиваемых при капитальном ремонте и реконструкции жилого здания несущих конструкциях и при устройстве в нем новых перегородок, лестниц, мусоропроводов, вентиляционных каналов, санитарно-технических кабин и пр. необходимо стремиться к применению максимального числа сборных элементов.