1.5. Градостроительные требования к реконструкции жилых зданий

Всесторонняя информация, характеризующая жилые здания, обеспечивает максимальный учет особенностей и потенциальных возможностей сложившегося жилого фонда при разработке общей направленности преобразования городов и районов. В свою очередь градостроительный проект становится документом, в котором наряду с интересами развития жилищного хозяйства учтены многие требования по развитию общественной застройки, инженерно-транспортной инфраструктуры, интенсификации использования территории. Общее проектное решение по улучшению городской среды необходимо учитывать при проектировании ремонта и реконструкции жилых зданий через систему градостроительных требований (факторов городской среды):

- переустройство жилых зданий в интересах упорядочения и оздоровления городской среды;

- защита жилых помещений от неблагоприятного воздействия городского окружения.

Градостроительные требования по упорядочению городской среды должны разрабатываться в составе проектов на различных стадиях градостроительного проектирования и применительно к различным типологическим группам территорий сложившейся жилой застройки.

* Указания по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых домов, общественных зданий и сооружений, ВСН-11-13. Госгражданстрой. М.: Стройиздат, 1973.

Таблица 1.5

Значения коэффициента капитальности К. для зданий старой постройки с различным нормативным сроком службы [18]

Характеристика	Класс	капитальности
	I	II	III
Нормативный срок службы здания, г	150	125	100
Коэффициент капитальности (К)	2,25	1.8	1,5

Примечание. Класс капитальности здания определяется по СНиП П.Л.1-71*. п. 1.3.

На стадии генерального плана градостроительные требования вытекают из общей стратегии преобразования центрального района.

В требованиях предусматривается:

- сохранение и дальнейшее использование жилых зданий в группах кварталов в соответствии с функциональным зонированием территории центрального района;

- изменение количества фонда в соответствии с планируемым количеством населения и плотностью жилого фонда, потребностью в общественных помещениях;

- изменение структуры фонда в группах кварталов с учетом желательной для района демографической структуры населения.

В процессе разработки проектов детальной планировки (ПДП) и эскиза застройки сложившегося планировочного района должны уточняться требования по сносу и использованию групп зданий, а также требования по перепланировке и изменению габаритов отдельных зданий и их групп. Эти требования вытекают из необходимости:

- нормализации интенсивности использования территорий и оздоровления среды района посредством сноса малоценных строений или возведения пристроек, надстроек, новых зданий (в сочетании с опорными);

- упорядочения в масштабе района системы обслуживания, отдыха и передвижений населения посредством размещения в габаритах опорных зданий учреждений обслуживания, пешеходных переходов, технических служб и высвобождения территорий для отдыха;

- организации отдельных градостроительных узлов и общественных комплексов посредством переоборудования жилых зданий под учреждения.

В проектах детальной планировки районов и проектах застройки должны также определяться группы жилых зданий, в которых необходимо проведение работ по изоляции жилых помещений от неблагоприятного воздействия городского окружения (шум, загазованность).

В табл. 1.6 охарактеризованы и классифицированы основные факторы городской среды, влияющие на объемно-планировочное решение жилого опорного здания при его реконструкции и капитальном ремонте.

Вопросы реконструкции жилых зданий с учетом влияния факторов городской среды и градостроительных требований рассмотрены во втором разделе настоящих рекомендаций.

Таблица 1.6

Классификация установленных проектом факторов городской среды, влияющих на реконструкцию жилого здания [18]

Номер группы	Факторы	Характеристика факторов
1	Архитектурно- композиционные и историко-культурные	Режим охранных зон памятников истории и культуры. Сохраняемое в проекте своеобразие облика города и района
II	Санитарно-гигиенические	Инсоляция застройки. Шумовой режим. Микроклимат двора и аэрация застройки
III	Особенности земельного участка под зданием	Форма участка и наличие на нем ценных зеленых насаждений. Рельеф участка
IV	Функционально задающие (включая демографические)	Средний семейный состав населения различных групп территории города. Организация системы культурно-бытового обслуживания населения и инженерного оборудования застройки. Организация хранения личных автомобилей и пешеходных передвижений населения

Важным вопросом разработки проектных решений по комплексной реконструкции застройки является организационный аспект взаимосвязанного проектирования ремонта зданий и планировки территории. Как показывает практика, возможны две основные формы взаимосвязей: совместная работа проектировщиков градостроительного профиля и специалистов по ремонту и реконструкции жилого фонда и взаимное информационное обеспечение при раздельном проектировании.

Совместное проектирование наиболее эффективно при разработке проектов отдельных кварталов и групп кварталов, подлежащих комплексной реконструкции с одновременным проведением всех реконструктивных мероприятий: сноса малоценных строений и нового строительства, ремонта сохраняемых зданий, инженерного благоустройства и озеленения территории.

Потребность в единовременной реконструкции возникает при концентрации в пределах одного или соседних кварталов зданий с одинаковым физическим износом, ремонт которых целесообразен групповым методом. При строительстве крупных общественных сооружений в окружении сложившейся застройки возникает необходимость в приведении ее в соответствие с качеством нового объекта, что также ведет к единовременной комплексной реконструкции всего узла.

Совместная работа проектировщиков требуется и при проектировании районов со сложными условиями реконструкции - в кварталах с ценным историко-градостроительные наследием, в местах создания многофункциональных комплексов, общественно-транспортных центров.

При разработке проектов на значительные территории (город в целом, сложившиеся центральные районы), а также при проектировании ремонта отдельных зданий целесообразна форма взаимного информационного обеспечения работ.

При составлении проектов реконструкции сложившихся районов в этом случае необходимо использовать материалы сплошного обследования жилого фонда и перспективные планы его ремонта (см. раздел 1.1). Определяя градостроительные требования в процессе проектирования ремонта зданий, следует опираться на имеющиеся проекты детальной планировки и эскизы застройки районов.

Повышению качества проектных разработок могло бы способствовать создание единого банка градостроительной информации, в котором должны накапливаться отдельные отраслевые разработки для их использования в комплексных решениях или при обновлении отдельных элементов городской среды.