Тема 2: Аналіз закордонного ринку нерухомості

1. Концептуальні основи ринку нерухомості.

2. Особливості нерухомості як товару.

3. Класифікація об’єктів нерухомості на зарубіжних ринках.

4. Чинники, які визначають інвестиційну привабливість нерухомості.

5. Маркетингові дослідження ринку нерухомості.

І. Ринок нерухомості є важливою складовою будь-якої національної економіки. На долю нерухомості припадає більше 50 % світового багатства. Без цього ринку не може бути ринку взагалі, бо ринок праці, ринок капіталу, товарів і послуг та інші ринки для свого існування, для своєї діяльності повинні мати або орендувати відповідні приміщення.

Ринок нерухомості - це система економічних відносин, що виникають під час операцій з об'єктами нерухомості, в межах яких формуються попит, пропозиції, ціни та вартість на них.

Найбільш поширеними відносинами є купівля-продаж товарів. Під ними розуміють не просто звичайну купівлю товарів тривалого користування, а й рух капіталу, тобто його вартості, яка приносить доход, від однієї особи іншій. Так, куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час може бути продана за більш високу ціну або здана в оренду і приносити додатковий доход. Купівля підприємства приносить покупцю (інвестору) додатковий доход в результаті роботи підприємства. Одночасно, кошти вкладені в нерухомість захищені від інфляції.

Ринок нерухомості дуже різноманітний (рис.2).

Розрізняють первинний і вторинний ринок нерухомості. Первинний ринок - економічна ситуація, за якої нерухомість як товар вперше надходить на ринок. До первинного ринку, в основному відносять новозбудовані та здані в експлуатацію помешкання, які пропонуються громадянам до продажу за ринковими цінами вперше. Вторинний ринок – це ситуація, коли нерухомість виступає як товар, який попередньо був у вжитку і належить певному власнику.

Рис. 2. Класифікація ринку нерухомості.

Він формується на підставі пропозицій громадян, які бажають відчужити належні їм нерухомі об’єкти. Приватизацію державного житлового фонду, на відміну від приватизації не житлових приміщень, не можна вважати первинним ринком, оскільки вона відбувається безоплатно, а отже не за ринковими умовами.

Кожний з перерахованих ринків нерухомості поділяється на сегменти:

1) житловий фонд (будинки, квартири багатоквартирних будинків, маєтки, вілли палаци, будинки на колесах);

2) комерційна нерухомість:

а) комерційні приміщення (офіси, готелі, магазини, супермаркети, клуби, автостоянки);

б) готелі;

в) спортивні комплекси;

3) промислова нерухомість (промислові підприємства, автозаправні станції, склади, та інші)

4) земля (земельні ділянки під забудову, земельні ділянки вільного призначення, острови інше).

Здійснення операцій з нерухомістю визнається як рієлторська діяльність - діяльність з проведення громадсько-правових угод з нерухомістю і правами на неї для інших осіб за плату або іншу винагороду за надані послуги.

Займатися рієлторською діяльністю мають право як фізичні так і юридичні особи - рієлтори – торговці нерухомістю, агенти із продажу нерухомості. Свою діяльність вони здійснюють на підставі ліцензії.