IV. Основними критеріями при виборі об'єктів-аналогів є:

1. Право власності на нерухомість.

2. Умови фінансування.

3. Умови і час продажу.

4. Місце розташування.

5. Фізичні характеристики.

Одиниці порівняння

При проведенні порівняння проданих об'єктів-аналогів з оцінюваним спільним знаменником коригування даних є фізична одиниця (ціна за 1 м², за 1 га тощо) або економічна одиниця порівняння (валовий рентний мультиплікатор чи загальний коефіцієнт капіталізації).

Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) – співвідношення ціни продажу до потенційного валового доходу (ПВД), або до фактичного валового доходу.

V. Класифікація і внесення поправок

Коригування ціни продажу об’єктів-аналогів за наявними відмінностями між ними і об’єктом, що оцінюється, здійснюються за допомогою поправок (рис.7).

Для розрахунку і внесення поправок застосовуються різні методи, серед яких виділяють:

— метод парних продаж;

— експертні методи розрахунку і внесення поправок;

— статистичні методи розрахунок поправок.

Рис. 7. Класифікація поправок.

Під парним продажем розуміється продаж двох об'єктів, які в ідеалі є точною копією один одного за винятком одного параметра (наприклад — місця розташування), наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів. Цей метод дозволяє розрахувати поправку на вищевказану характеристику і застосувати її для корегування ціни продажу, порівнюваного з об’єктом оцінки, об'єкта-аналога.

Основу експертних методів розрахунку і внесення поправок, за звичай процентних, складає суб'єктивна думка експерта-оцінювача про те, наскільки оцінюваний об'єкт гірший чи кращий порівнюваного аналога.

Цей метод використовується, коли неможливо розрахувати досить точно вартісні поправки, але наявна ринкова інформація про процентні відмінності.

Серед статистичних методів найчастіше використовується кореляційно-регресивний метод. Суть цього методу полягає в допустимій формалізації залежності між змінами цін об’єктів нерухомості і змінами будь-яких його характеристик (в першу чергу фізичних). Цей метод громіздкий і потребує для свого застосування наявності добре розвинутого ринку нерухомості, так як передбачає аналіз великої кількості репрезентативних вибірок із бази даних.

Тема 7: Доходний підхід до оцінки об'єктів нерухомості

1.Особливості використання доходного підходу та основні його методи.

2. Метод прямої капіталізації.

3. Метод дисконтування грошових потоків (ДДП).

І. Доходний підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент часу як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:

- якість та кількість доходу, який об’єкт нерухомості може принести власнику протягом всього терміну служби (використання);

- ризики, які характерні для оцінюваного об’єкту та для регіону.

Цей підхід використовується тільки при доходній нерухомості. Єдиною його метою є отримання доходу.

Доходи від володіння нерухомістю можуть надходити у вигляді:

— поточних і майбутніх грошових надходжень (у т.ч. періодичних платежів);

— економії на податках;

— доходів від приросту вартості нерухомості, отриманих при її продажі в майбутньому або заставі під іпотечний кредит;

— економії на податках від перепродажу майна в майбутньому;

• майбутніх доходах від орендної плати;

• інших можливих грошових надходжень.

Цей підхід використовує один із двох методів:

• метод прямої капіталізації;

• метод дисконтування грошових потоків.

ІІ. Метод прямої капіталізації базується на оцінці поточної вартості майбутньої користі, котру, як очікується, принесе експлуатація та можливий продаж в подальшому нерухомого майна. Цей метод оцінки називають методом прямої капіталізації доходу, бо при аналізі вартості нерухомості використовується доход за один рік або середньорічний доход.

Капіталізація доходу – це процес перерахунку річного доходу, отриманого від об’єкта нерухомості в кінцеву величину його вартості на дату оцінки. Ця величина враховує:

1) суму майбутнього доходу;

2) коли повинен бути отриманий доход;

3) тривалість отримання доходів.

В основі методу капіталізації доходу лежать принципи очікування, заміщення, попиту і пропозиції.

Цей метод базується на чистому (операційному) доході (І) і коефіцієнті капіталізації (R), а вартість нерухомості (V) розраховується відношенням чистого операційного доходу до коефіцієнта капіталізації:

V= І/R

Чистий (операційний) доход розраховується в такій послідовності:

1. Визначається потенційний валовий доход (ВД) – доход, який можна отримати від нерухомості при 100% її використанні (оренда) без врахування всіх втрат і витрат.

2. Дійсний (ефективний) валовий доход (ДВД) – це потенційний валовий доход за вирахуванням втрат (Вт) від недовикористання площ та при зборі орендної плати з врахуванням інших доходів (Д_ІН) від нормального ринкового використання об’єкта нерухомості:

ДВД = ВД – Вт + Д_ІН .

3. Чистий операційний доход (експлуатаційний) – це дійсний валовий доход за мінусом всіх експлуатаційних витрат і витрат на управління (В) за рік, але до обслуговування боргу за кредитами й амортизаційних відрахувань:

І = ДВД – В.

Витрати прийнято поділяти на умовно-постійні; умовно-змінні; витрати на заміщення, або резерви.

Коефіцієнт капіталізації доходу найчастіше визначається за допомогою даних продажу аналогічних об’єктів нерухомості, зібраних на ринку з використанням формули:

R_І = І_І / V_І

Іншим методом визначення ставки капіталізації доходу є метод кумулятивної побудови, або метод сумування. Суть цього методу полягає в тому, що ставка розбивається на складові частини, а саме безризикову ставку, ставки компенсації за ризик, низьку ліквідність та інвестиційний менеджмент, а також ставки повернення (вкладеного) капіталу.

Методи рекапіталізації доходу:

1. прямолінійний (метод Ринга);

2. рівномірно-ануітетний при формуванні фонду погашення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда);

3. рівномірно-ануітетний при формуванні фонду погашення за без ризиковою ставкою процента (метод Хоскольда).

Загальна формула для визначення коефіцієнта капіталізації:

R = Y_o+ d_o (SFF (y; n),

де, Y_o – ставка доходу на інвестиції;

d_o - фактор зміни вартості;

у - процентна ставка доходу при формуванні фактору фонду погашення;

n - кількість періодів отримання доходу; SFF (*)- фактор фонду погашення.

ІІІ. Метод дисконтування грошових потоків (ДГП) використовується для визначення поточної вартості майбутньої користі, які принесе використання або, можливо, подальший продаж нерухомості.

Метод ДГП заснований на принципах очікування і заміщення.

Для розрахунку ДГП необхідні дані:

- тривалого прогнозного періоду,

- прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;

- ставка дисконтування.

Розрахунок методом ДГП можна розділити на такі основні етапи:

1. Складання прогнозу і моделювання потоку майбутніх доходів (витрат) на весь період функціонування оцінюваного об’єкту нерухомості ( на так званий прогнозний період).

2. Визначення реверсії – розмір виручки від перепродажу об’єкту нерухомості в кінці періоду володіння.

3. Розрахунок ставки дисконту.

4. Дисконтування грошових потоків і реверсійну вартість в поточну вартість об’єкту нерухомості (на момент оцінки). Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної з використанням техніки складного відсотка.

Вартість об'єкта, розрахована за допомогою методу ДДП, є поточна вартість усіх майбутніх грошових потоків і реверсії з урахуванням ступеня ризику й альтернативних варіантів використання.

Період, який аналізується, у ході оцінки підрозділяється на прогнозний і постпрогнозний періоди.

Як прогнозована база вході оцінки об'єктів нерухомості може використовуватися:

1. Чистий доход.

2. Грошовий потік (до або після сплати податків).

Прогнозовані потоки прибутків і витрат можуть бути номінальними і реальними.

Грошовий потік (до сплати податків)— чистий доход за винятком витрат на обслуговуванню боргу й амортизації.

Вартість реверсії може бути нарахована на основі прогнозування потоку доходу в постпрогнозний період з використанням базової формули капіталізації.

Ставка дисконту — коефіцієнт, за яким майбутню вартість грошей або фінансових активів, приводять до їх теперішньої вартості.

Ставка дисконту показує ефективність вкладень капіталу з урахуванням ризику одержання майбутніх прибутків.

Ризик — оцінений ступінь невизначеності одержання в майбутньому прибутків. Загальний ризик являє собою суму всіх ризиків (табл. 2), пов'язаних з ухваленням інвестиційного рішення.

Таблиця 1

Групи ризиків

Систематичні ризики	Несистематичні ризики
Загальна політична ситуація Загальна економічна ситуація Зміна законодавства Збільшення числа конкуруючих об'єктів	Некваліфікований менеджмент Неотримання орендних платежів Знос будинків Надзвичайні ситуації Юридична некомпетентність

При оцінці об'єкта нерухомості ставка дисконту розраховується, як правило, кумулятивним методом.

За основу береться безризикова норма доходу, до якої додається норма доходу за ризик інвестування в даний сектор ринку і поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта нерухомості оцінювач може вносити додаткові поправки.

Заключний етап розрахунку ставки дисконту — виправлення на неліквідність.

При дисконтуванні грошових потоків і майбутньої вартості реверсії можуть використовуватися різні ставки дисконту.

Дисконтування базується на використанні формули складного відсотка:

PV = ,

де, РV — поточна вартість;

FV — майбутня вартість;

r — ставка дисконту;

n — число періодів;

— фактор поточної вартості.