Іі. Учасники і джерела фінансування нерухомості

Учасниками фінансування ринку нерухомості є:

- державні органи влади і управління;

- місцеві органи влади і управління;

- комерційні банки;

- інвестори — юридичні особи (резиденти і нерезиденти);

- інвестори — фізичні особи;

- інші.

Джерела фінансування:

• акціонерний капітал: приватний, інституційний (страховики, пенсійні фонди та ін.) та державний;

• депозити фізичних та юридичних осіб;

• централізований або приватний кредитор;

• продаж активів через сек’юритизацію: безпосередній (сек’юритизацію здійснює сам банк) або через певну структуру (яку підтримує або створив уряд);

• державні кошти: емісія облігацій, фонди, бюджетні кошти.

Важливим джерелом фінансування житлового будівництва стають банківські кредити населенню.

В Україні сьогодні розвиваються такі форми фінансово-кредитного механізму:

- інститути застави нерухомості;

- іпотечний кредит;

- вторинний ринок застав;

- розширення переліку майна, що здається під заставу;

- створення розгалуженої мережі житлово-будівельних банків;

- надання підприємствами кредитів і позичок своїм працівникам під пільговий відсоток і погашення вже отриманих ними кредитів;

- пільгове або безкоштовне надання інженерно підготовлених ділянок землі під житлове будівництво;

- створення мережі страхових компаній для страхування довгострокових позичок.

Ііі. Іпотечний кредит – це кредит, який надається на тривалий час для придбання нерухомості, яка виступає в якості застави.

За свідченням істориків, назва іпотека (від грец. hypotheke — застава) вперше з’явилася в Греції на початку VI ст. до н.е. і була пов’язана із забезпеченням відповідальності боржника кредитору визначеними земельними володіннями.

Система іпотечного кредитування відноситься до найбільш традиційних способів фінансування нерухомості.

Існує два погляди на іпотеку : професійний і споживацький.

Характерними особливостями професійного погляду на іпотеку є:

1. розширення ланцюгу взаємовідносин учасників із схеми „позичальник – кредитор”, у схему „позичальник – кінцевий інвестор”, де посередниками інвестиційних коштів виступають банки;

2. поділ ринку заставних на первинний і вторинний.

Весь процес іпотечного кредитування може бути розбитий на три основні стадії:

1. ініціювання – процедура видачі первинного іпотечного кредиту, яка включає у себе перевірку як самої власності, яка передається під заставу, так і можливості позичальника виконати обов’язки кредитного договору;

2. посередництво – процес отримання іпотечним посередником індивідуальних іпотечних позик у іпотечних, ощадних і комерційних банках і трансформації їх у цінні папери, для продажу інвесторам на вторинному рину заставних;

3. інвестування – процес отримання і накопичення фізичними і юридичними особами цінних паперів, які випускаються посередниками, для отримання ними доходу.

Головна складова ініціювання – оцінка ризику кредиту, яка включає в себе кредитний і процентний ризик.

На протязі всього терміна кредитування позичальник і кредитор не володіють повним правом на заставлене майно, оскільки, зберігаючи права володіння і користування, вони не можуть розпоряджатися майном.

При розгляді питання про іпотечне кредитування варто розрізняти поняття «об’єкт застави» і «об’єкт кредитування». Під об’єктом застави при іпотечному кредитуванні мається на увазі нерухоме майно, яке служить забезпеченням виконання зобов’язань позичальником. Під об’єктом кредитування мається на увазі конкретна мета, для досягнення якої надається позика.

При цьому можливі різні варіанти поєднань об’єкта застави й об’єкта кредитування, наприклад, позика надається для:

- будівництва житла під заставу житла;

- будівництва житла під заставу земельної ділянки;

- придбання земельної ділянки під заставу наявної землі й ін.

Тема 5: Іпотечне кредитування та гарантії його повернення

1. Типи іпотечних кредитів.

2. Оцінка ефективності залучення позичкового капіталу.

3. Ризики при фінансуванні нерухомості і керування ними.

4. Видача і погашення іпотечного кредиту.

5. Забезпечення гарантій повернення іпотечного кредиту

I. У країнах з розвитими ринковими відносинами практикуються різноманітні види іпотечних кредитів. Переважно вони групуються за такими ознаками:

а) призначенням об’єкту кредитування;

б) гарантією повернення;

в) характером ринку заставних;

г) у залежності від суб’єкта кредитування.

Всі іпотечні кредити діляться на кредити з постійними і змінними платежами.

Кредити з постійними платежами – самоамортизуючі кредити, за якими передбачається погашення боргу і процентів рівновеликими сумами через однакові проміжки часу.

Кредити зі змінними виплатами – кредити, за якими величина витрат на обслуговування боргу з роками міняється під впливом різних чинників. Різновидами цього кредиту є:

а) кредити з нульовим платежем, що підрозділяється на кредит:

- з заморожуванням процентних виплат до закінчення терміну;

- з виплатою тільки відсотків;

- з частковою амортизацією і підсумковим нульовим платежем;

б) кредити з фіксованим платежем основної суми;

в) кредити за участю в:

- доходах;

- прирості вартості;

г) кредити з наростаючими платежами;

д) кредити із зворотним аннуітетом;

е) кредити з перемінною ставкою;

ж) канадський ролл-овер;

з) завершальна іпотека;

и) кредити з виплатою доданого відсотка.

ІІ. Угоди з нерухомістю вимагають, як правило, великих і в основному одноразових вкладів з боку потенційних інвесторів, що визначає необхідність залучення позичкового капіталу (кредитів банків) поряд із власним.

Сума власних коштів інвестора (ВК) та іпотечного кредиту (ІК) повинна відповідати вартості нерухомості (V):

V = ІК + ВК.

Величина доходу у вигляді грошових надходжень (ГН), яку отримує інвестор є різницею між чистим доходом (І) і витратами на обслуговування боргу (В_ОБ):

ГН = І – В_ОБ.

Залучення позичкового капіталу для інвестора буде ефективним до того моменту, доки співвідношення позичкового і власного капіталів забезпечуватиме збільшення норми віддачі власного капіталу. Це, у свою чергу, відбуватиметься доти, поки вартість позичкового капіталу буде меншою, за норму віддачі інвестиційного проекту в цілому. Таким чином, використання позичкового капіталу доцільно, якщо він забезпечить більш високу ставку доходності власного капіталу.

Ставку доходності нерухомості (R_Н) розраховують як відношення чистого операційного доходу до вартості нерухомості або суми іпотечного кредиту і власного капіталу інвестора:

R_Н =І/V_.

Ставка доходності на власний капітал (R_ВК) визначається як відношення грошових надходжень (ГН) до величини власного капіталу (ВК) вкладеного інвестором у нерухомість:

R_ВК = (І – В_ОБ) : ВК

Залучення позичкового капіталу для завершення інвестиційної угоди називається фінансовим левериджем (від англ. leverage — важіль). Фінансовий леверидж вважається нейтральним, якщо ставка доходності нерухомості дорівнює ставці доходності власного капіталу інвестора R_Н = R_ВК. Фінансовий леверидж негативний якщо R_Н > R_ВК . Леверидж є позитивним і характеризує ефективне використання позичкових коштів, якщо R_Н < R_ВК.

ІІI. Характерною особливістю ринку нерухомості є відносно високий рівень ризику. Очікуваний рівень ризику враховується у ставці доходу на інвестований капітал, зокрема іпотечне кредитування.

Зокрема, при іпотечному кредитуванні враховують такі ризики:

кредитний ризик — потенційні втрати у випадку, відмови позичальника від сплати процента за кредит або повернення самого кредиту;

ризик процентної ставки — потенційні втрати, викликані через коливання ринкових процентних ставок та зміну вартості кредитів (тобто якщо ставка відсотка за кредитом корегується рідше, чим ставки відсотків за залученими коштами в умовах росту процентних ставок);

ризик альтернативного вибору — втрати при реінвестуванні, викликані раннім погашенням іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка (ризик дострокового погашення), і втрати при фінансуванні кредитів, які пов’язані з визначенням ставки відсотка для позичальника перед початком фінансування кредиту (ризик попередніх зобов’язань);

ризик зміни умов мобілізації фондів — потенційні втрати, спричинені зміною вартості фондів (базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки);

ризик ліквідності — втрати, пов’язані з низьким рівнем ліквідності об’єктів нерухомості на ринку та значною тривалістю інвестиційного процесу.

ІV. При укладанні договору іпотечного кредиту банк виходить з необхідності поєднання двох нерідко суперечних одна одній умов:

- забезпечення платоспроможності клієнта;

- підтримки на належному рівні конкурентноздатності банку.

Відповідно, за першооснову джерел погашення кредиту, безумовно, повинні прийматися стабільні доходи клієнта — заробітна плата, надходження від акцій та інше.

Фундаментальною базою забезпечення платоспроможності клієнта на випадок надходження таких доходів — вибір оптимального співвідношення між величиною позички і вартістю застави.

Це питання є центральним при формулюванні висновку кредитного договору. Більш низький відсоток позички у величині застави зменшує ризик банку, але відштовхує клієнтів і знижує конкурентноздатність. Підвищення зазначеного співвідношення, сприяє залученню клієнтів, підсилює ризик позикодавця.

Досягнення взаємовигідних результатів банку і клієнта можливо, з одного боку, шляхом збільшення вказаного співвідношення, з іншого боку, підвищення відповідальності позичальника. Для реалізації останньої умови в договорі необхідно:

по-перше, максимально точно вказати вартість майна, що заставляється,

по-друге, передбачити умови експлуатації нерухомості позичальником, які дозволяють забезпечити тривале її функціонування.