4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;

• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);

• престижность района:

• экологическая обстановка в районе;

• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома;

• характер сделки («прямая или «встречная продажа); юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут рассмотрены чуть ниже, когда разговор пойдет непосредственно об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным критерием любой сделки является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего агента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее подуть свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время — деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Разумно расставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее итогах.

Принципы оценки

Принципы оценки - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента – субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются три группы принципов (рис. 1.3.2).

К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Поэтому представленные ниже группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения.

Рис. 1.3.2 Группы принципов оценки объектов недвижимости

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит: недвижимость обладает стоимостью, только если она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Профессиональные оценщики широко пользуются этим принципом в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем запрашивают за другой с такой же полезностью. Этот подход основан на принципе замещения и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.

«Принцип замещения» — это когда максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана с ожиданием доходов.

«Принцип ожидания» гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.