- •Тема 1.3 экономика управления земельными ресурсами
- •Технология оценки объектов недвижимости
- •Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
- •Принципы оценки
- •2. К принципам, связанным с объектом недвижимости (прежде всего с землей)
- •Методы оценки
- •Основные этапы массовой оценки объектов недвижимости:
- •4. Построение, спецификация и калибровка оценочной модели.
- •5. Контроль качества и уточнение результатов оценки.
- •Этапы оценки
- •4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости.
- •5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
- •1. Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:
- •Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы измерения износа объектов недвижимости
- •1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовьтх отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик
- •Основные методы оценки
- •Применение метода капитализации рля расчета годовой арендной платы
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости
- •Сравнительные (аналоговые) методы стоимостных вычислений
- •Корректировки и методы их осуществления
- •Выбор элементов дня сравнения
- •Оценка объекта недвижимости методом сравнения
- •Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж
1. Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:
стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов;
ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Основная заработная плата и стоимость эксплуатации машин и механизмов обычно определяются в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика;
модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как т земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т. д. Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы исходя из их примерного процентного вклада найти общую стоимость строительно-монтажных работ;
метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут рассчитываться квадратные или кубические метры, одно место и пр. Это наиболее простой способ;
метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м3, 1 м2 , 1 пог. м, 1 нормо-час и т. д.;
метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т. е. как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод. но он значительно упрощается при наличии старых смет оцениваемого объекта, по которым он строился. Кроме того, эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который сделает смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой в таких случаях документации. Обычно косвенные затраты составляют 10-15% от региональной стоимости строительства.
2. Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости при использовании затратного подхода. Износ служит для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объектов. Учет износа объекта выступает в виде корректировки стоимости вновь воспроизводимого здания (с помощью затратного подхода) при определении текущей стоимости оцениваемого объекта.
В странах с рыночной экономикой при оценке коммерческой недвижимости стоимость земли составляет в среднем 20% от общей стоимости. Несмотря на то, что данная средняя величина приблизительна, она может быть использована для оценки земли и в нашей стране.
Оценка рыночной стоимости участка, на котором находится объект недвижимости, включает обследование:
прав собственности на земельный участок;
физических характеристик земельного участка;
данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.
Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.
3. Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде, основанной на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта.
При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только при условии юридически оформленного имущественного права на участок (прав собственности, вещных и обязательственных прав).