Методы оценки

В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный на основе которых определяются различные виды стоимости объекта рыночная инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода.

Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов недвижимости позволяют классифицировать методы оценки в рамках двух групп: массовой и индивидуальной.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости.

При проведении оценочных действий, независимо от вида оценки (массовая или индивидуальная), оценщику приходиться осуществлять одинаковые действия, так как оба вида оценки основаны на сборе, анализе и обработке информации. Объем работ по сбору необходимых сведений зависит от характера (вида) объектов недвижимости. Отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методе контроля качества оценки.

В настоящее время существует несколько десятков методик рыночной оценки

объектов недвижимости, которые сгруппированы в три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Для массовой оценки объектов недвижимости наиболее применим последний, так как этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческого назначения главным является доходный подход, а соответственно затратный подход наиболее предпочтителен для объектов нового строительства.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц и т. д.

Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов недвижимости, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов.

Область применения массовой оценки: определение массовая относится оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как принято считать.

Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а зам по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, подразделяются на объективные, т. е. не зависящие от воли отдельно взятого участника конкретной сделки, и субъективные факторы, на которые возможно влияние участников сделки.

Объективные факторы, рассматриваемые в оценочной деятельности, в основном являются экономическими определяющими, например средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки может формироваться под влиянием различных факторов и составляет своего рода случайную величину, колеблющуюся вокруг этого среднего уровня.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины...); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В российских условиях в составе группы макроэкономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

• темпы и масштабы формирования нового социального слоя — среднего класса:

• развитие различных схем финансирования объектов недвижимости и др.

Макроэкономические факторы являются инерционными, существенно влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на объекты недвижимости на изменение их структуры (т.е. соотношения цен между разными группами аналогичных объектов недвижимости). Но в краткосрочном плане (примерно в рамках одного месяца) их условно можно считать постоянными, а общую конъюнктуру рынка — фиксированной.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру), местоположение объекта недвижимости, дом и придомовую территорию и т. д.

Критерием для отбора параметров квартиры, которые следует включать в стандартное описание для массовой оценки, служит практика реальных участников рынка недвижимости. Если продавцы и покупатели квартир, а также риелторы и оценщики достаточно часто используют тот или иной параметр объекта недвижимости для определения или обоснования его рыночной стоимости или продажной цены, значит, этот фактор учитывается рынком и должен включаться первичное описание квартиры для его оценки.

Набор таких параметров медленно изменяется с течением времени.