Информация по объектам аналогам для оцениваемого земельного участка по состоянию на 15.11.2012 года.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации об аналоге	Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241	Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241	Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241
Наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Цена, рублей	17 000 000,0	38 000 000,0	4 700 000,0
Общая площадь участка, кв.м	18 850,0	40 000,0	3 500,0
Цена за 1 кв.м., рублей	901,9	950,0	1 342,9
Адрес	г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская	г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей	г. Екатеринбург, Полеводство
Дата действия цены	15.11.2012	15.11.2012	15.11.2012
Тип цены	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта
Характер финансовых расчетов	Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме	Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме	Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме
Продавец	МАН-главный, т. 371-20-00	Кит, т. 219-51-53	Тихий центр, т. 8-953-00-57-535
Объем передаваемых прав	Аренда	Аренда	Собственность
Целевое использование участка	под логистический центр, склад, производство	под логистический центр, склад, производство	под пром.базу, логистику
Физические характеристики участка	Пригоден для строительства	Пригоден для строительства	Пригоден для строительства
Развитие инфраструктуры	есть коммуникации по границе участка	есть коммуникации по границе участка	есть коммуникации по границе участка

6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов

В результате проведенных исследований рынка земельных участков, сравнения рассматриваемых объектов с предлагаемыми и после консультаций с риэлторами, мы сочли нужным сделать ряд поправок от сравнительных объектов к рассматриваемому.

Поправочный коэффициент на дату учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Учитывая совпадение даты действия цен предложения объектов – аналогов и даты оценки, и отсутствие в данный период изменений рыночной ситуации, значение поправочного коэффициента по данному фактору равно единице.

Поправка на тип цены (на уторгование). Применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения.

По данным таблицы 1 на стр. 54 издания Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., справочник оценщика недвижимости, Нижний Новгород: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2012., 257 с. снижение цены предложения аналогичных объектов по России в ходе переговоров составляет, как правило, в среднем 13%.

Согласно информации риэлторских компаний города Екатеринбурга (Агентство недвижимости «БК-Недвижимость», тел: 222-21-11; Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru), на рынке продажи земельных участков в г. Екатеринбурге на ноябрь 2012 года, большинство собственников готовы были скорректировать цены предложений лишь в диапазоне 5-10%. Таким образом, поправка на цены предложения принята на уровне в 5%, поправочный коэффициент равен 0,95.

Поправка на характер финансовых расчетов учитывает порядок внесения платежей, в данном случае предполагается, что во всех случаях оплата будет произведена немедленно и в полном объеме. Поправочный коэффициент принят равным 1.

Поправка на объем передаваемых прав. В результате мониторинга рынка и консультаций с представителями риэлтерских компаний и аукционных домов, проводящих земельные аукционы, Оценщики установили, что максимальная поправка к стоимости для земельных участков находящихся в аренде в отличие от собственности достигает 30% (данная поправка также подтверждается в учебно-практическом пособии Н.П.Бобровой «Некоторые аспекты теории и практики оценки земли» (стр. 30, п. 4. Раздела «Приложения»), НО «Фонд развития общества оценщиков», Москва, 2004 г.). В данном случае объектом оферты является право собственности. Объекты аналоги №1, 3,4 принадлежат продавцам на праве аренды, требуется введение поправочного коэффициента. Величина поправочного коэффициента для земельных участков под объектами, занимаемыми на праве аренды, равен 1,3.

Поправка на местоположение и окружение учитывает различие в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям. Объект оценки и аналог 2 расположены во 2 ценовом поясе г. Екатеринбурга. Аналог 1 расположен в 3 ценовом поясе, аналог 3 – в 4-ом, поэтому к ним требуется применить повышающую корректировку.

Информация о ценах на земельные участки и производственно-складскую недвижимость в городе Екатеринбурге ограничена и недостаточна для построения четких тенденций. Поэтому оценщик счел возможным воспользоваться данными о ценах на офисную недвижимость, представленными в аналитическом отчете УПН «Рынок офисов Екатеринбурга, итоги III квартала 2012 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru). Рынок офисов Екатеринбурга в достаточной мере развит, и показывает четкие ценовые тенденции по ценовым поясам города, достаточные для расчета корректировки. Таблица изменения цен на офисную недвижимость поквартально и территориальное районирование г. Екатеринбурга по ценовым поясам представлены в таблицах ниже. Данные по 4 ценовому поясу отсутствуют, поэтому стоимость недвижимости в данном поясе приравнивается к третьему поясу.

Таблица 17

Дата Территория	сен.11	дек.11	мар.12	июн.12	сен.12	Изменение с 3 кв. 2011, %	Изменение за посл. квартал, %
Рынок продажи, руб./кв.м
город	71 300	75 200	78 000	78 600	80 000	12	2
Центр	86 100	89 800	91 100	90 600	91 700	7	1
1 пояс	73 800	77 300	81 400	81 000	81 600	11	1
2 пояс	58 100	62 100	63 800	65 700	66 800	15	2
3 пояс	53 000	57 300	57 500	65 600	64 300	21	-2

Таблица 18

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный
2 пояс	Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш
3 пояс	Елизавет, Компрессорный, Лечебный, С. Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет
4 пояс	Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш.

Ниже представлен расчет поправочного коэффициента на месторасположение.

Таблица 19

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Адрес	РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, р-н ЖБИ ул.40-летия Комсомола, 36	г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская	г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей	г. Екатеринбург, Полеводство
Ценовой пояс	2,00	3,00	2,00	4,00
Средняя цена на офисы в ценовом поясе в 3 кв. 2012г., руб. с НДС за 1 кв. м	66800,00	64300,00	66800,00	64300,00
Поправочный коэффициент на местоположение		1,040	1,000	1,040

Поправочный коэффициент на величину площади (на масштаб) учитывает тот факт, что большие по величине объекты продаются на рынке по меньшей цене в расчете на 1 кв. м. Объектом оценки является земельный участок площадью 6 687 кв. м.

Объекты-аналоги имеют площади от 3 500 кв. м до 40 000 кв. м. Таким образом, необходимо проведение корректировки на площадь земельных участков для всех объектов-аналогов.

Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.

Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка¹.

Таблица 20

Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (К_S)

№ п/п	Площадь участка, кв. м	Коэффициент поправки (Ks)
1	до 5 000 включительно	1,35
2	от 5 000 до 10 000 включительно	1,25
3	от 10 000 до 50 000 включительно	1,06
4	от 50 000 до 100 000 включительно	1,00
5	от 100 000 до 250 000 включительно	0,93
6	от 250 000 до 500 000 включительно	0,88
7	от 500 000 до 1 000 000 включительно	0,83
8	от 1 000 000 до 2 500 000 включительно	0,78
9	от 2 500 000 до 5 000 000 включительно	0,75
10	от 5 000 000 и выше	0,71

Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.