График 1. Зависимость цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка

Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее уравнение:

, где:

КS – коэффициент корректировки;

S – площадь земельного участка, соток.

Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы:

, где:

КП – размер корректировки на площадь земельного участка;

СОО – расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта оценки;

СОА – расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта-аналога.

Расчет величины корректировок на площадь приведен в следующей таблице.

Таблица 21

Поправочный коэффициент на масштаб для земельных участков

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Адрес расположения	РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, р-н ЖБИ ул.40-летия Комсомола, 36	г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская	г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей	г. Екатеринбург, Полеводство
Общая площадь земельного участка, кв.м	6687,00	18850,00	40000,00	3500,00
Коэффициент корректировки (КS)	0,87	0,79	0,74	0,92
Поправка на масштаб		1,090	1,160	0,950

Поправка на целевое использование учитывает использование улучшений расположенных на земельном участке. Все объекты-аналоги имеют целевое (разрешенное) использование, схожее с объектом оценки, поэтому данная поправка не применялась, поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на физические характеристики характеризует удобство пользования участком с точки зрения его физических характеристик: рельефа, площади, конфигурации и др. В результате анализа не было выявлено существенных различий между объектом оценки и аналогами по данному критерию, соответственно значение поправочного коэффициента равно 1.

Поправочный коэффициент на развитость инфраструктуры учитывает наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним. Все участки, выбранные в качестве аналогов сходны с оцениваемым объектом по уровню оснащенности объектами инженерной инфраструктуры (имеются коммуникации по границе участков), поэтому корректировки по данному показателю не требуется, корректировочный коэффициент равен 1.

6.2.4. Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

Стоимость 1 кв. м рассматриваемого земельного участка сравнительным подходом получена как средневзвешенная по объектам аналогам.

Весовые коэффициенты присвоены в зависимости от достоверности и полноты информации по каждому объекту-аналогу и близости его характеристик объекту оценки. Таким образом, наибольший вес присвоен аналогам, по которым проведено наименьшее количество корректировок. Формула для расчета удельного веса такова:

,

Где;

d_i – весовой коэффициент i-того аналога;

q_i – количество внесенных поправок к цене i-того аналога;

n – количество аналогов, всего.

Расчет стоимости права собственности на земельный участок сравнительным подходом приведен в таблице 22.

Таблица 22