- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Обоснование отказа от применения подхода
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Информация по объектам аналогам для оцениваемого земельного участка по состоянию на 15.11.2012 года.
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •График 1. Зависимость цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка
- •Поправочный коэффициент на масштаб для земельных участков
- •6.2.4. Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода
- •Расчет стоимости земельного участка по состоянию на 15.11.2012г.
- •8 680 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Общие положения
- •6.3.2. Обоснование отказа от применения подхода
- •6.4. Согласование результатов
- •8 680 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей.
- •1 298 (Одна тысяча двести девяносто восемь) рублей за 1 кв. М.
Расчет стоимости земельного участка по состоянию на 15.11.2012г.
Параметры |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Источник информации об аналоге |
|
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Наименование |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Цена, рублей |
|
17 000 000,0 |
38 000 000,0 |
4 700 000,0 |
Общая площадь участка, кв.м |
6 687,0 |
18 850,0 |
40 000,0 |
3 500,0 |
Цена за 1 кв.м., рублей |
|
901,9 |
950,0 |
1 342,9 |
Адрес |
РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, р-н ЖБИ ул.40-летия Комсомола, 36 |
г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская |
г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей |
г. Екатеринбург, Полеводство |
Дата действия цены |
|
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
Поправочный коэффициент на дату |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
902 |
950 |
1 343 |
Тип цены |
|
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Поправочный коэффициент на тип цены (на уторгование) |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
857 |
903 |
1 276 |
Характер финансовых расчетов |
|
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Поправочный коэффициент на характер финансовых расчетов |
|
1,0 |
1,0 |
1,0 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
857 |
903 |
1 276 |
Продавец |
|
МАН-главный, т. 371-20-00 |
Кит, т. 219-51-53 |
Тихий центр, т. 8-953-00-57-535 |
Объем передаваемых прав |
Собственность |
Аренда |
Аренда |
Собственность |
Поправочный коэффициент на объем передаваемых прав |
|
1,30 |
1,30 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
1 114 |
1 173 |
1 276 |
Поправочный коэффициент на месторасположение |
|
1,04 |
1,00 |
1,04 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
1 158 |
1 173 |
1 327 |
Поправочный коэффициент на масштаб |
|
1,090 |
1,160 |
0,950 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
1 263 |
1 361 |
1 260 |
Целевое использование участка |
Земли населенных пунктов, под производственную площадку |
под логистический центр, склад, производство |
под логистический центр, склад, производство |
под пром.базу, логистику |
Поправочный коэффициент на целевое использование |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
1 263 |
1 361 |
1 260 |
Физические характеристики участка |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Поправочный коэффициент на физические характеристики |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
1 263 |
1 361 |
1 260 |
Развитие инфраструктуры |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
Поправочный коэффициент на развитость инфраструктуры |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
1 263 |
1 361 |
1 260 |
Кол-во корректировок |
|
4,00 |
3,00 |
3,00 |
Весовые коэффициенты |
|
0,2727 |
0,3636 |
0,3636 |
Значение, рублей |
|
344,34 |
494,90 |
458,33 |
Стоимость права собственности на 1 кв.м земельного участка сравнительным подходом, рублей |
1298 |
|
|
|
Стоимость права собственности земельного участка сравнительным подходом, рублей |
8 680 000 |
|
|
|
Таким образом, по состоянию на дату проведения оценки – 15.11.2012г. стоимость объекта недвижимости в виде земельного участка, общей площадью 6 687 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 66:41:0706001:0054, разрешенное использование: под существующую базу, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 40-летия Комсомола, 36, полученная сравнительным подходом, составляет: