- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Методические основы проведения работ
Оценка объектов, указанных в настоящем отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:
- Федерального закона Российской Федерации №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей 1 и II;
- Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) от 20 июля 2007 г.;
- Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) от 20 июля 2007 г.;
- Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) от 20 июля 2007 г.;
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.
1.3 Основные понятия и определения
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.
Полная стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки без учета износа объекта оценки.
Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.
Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.
Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.
Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.
Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.
Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата определения стоимости - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке.
Дата составления отчета - дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты предоставления на открытый рынок I публичной оферты объекта оценки до даты совершения сделок с ним.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.