Анализ наиболее эффективного использования

Вариант использования	Юридическая допустимость	Физическая осуществимость	Финансовая обоснованность	Максимальная продуктивность
Жилое	+	+	+	-
Торговое	+	+	+	+
Офисное	-	-	-	-

Учитывая законодательную разрешенность, объемно-планировочные характеристики объекта, а также расположение оцениваемого помещения оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием помещения является использование для размещения торгового помещения.

Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки

Законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, анализ ближайшего окружения позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет использование для размещения магазина либо предприятия сервиса.

3.3.Расчет рыночной стоимости имущества

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, мы применим:

1) Затратный подход,

2) Сравнительный подход,

3) Доходный подход.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

3.3.1 Затратный подход к оценке

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Восстановительная стоимость сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.