5. Задачи по дисциплине “Экономика недвижимости”
5.1 Доходный подход и шесть функций денег
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данная концепция предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости.
В основе доходного подхода лежит теория стоимости денег во времени, учет которой осуществляется с помощью шести функций (коэффициентов) денег.
ШЕСТЬ
ФУНКЦИЙ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ
FV=?
1
.
БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ (№1)
i доход на инвестиции
P
PV
n FV
= PV
× FVF в
озврат
инвестиций
2. Текущая стоимость единицы (№4)
4. Взнос за амортизацию единицы (ипотечная постоянная) (№6)
Погашение кредита
P
PV
V
PMT = ? PMT = PV × f
n
i
%
f
= 1/ PVAF
= i/
[1 – 1/(1 + i)ⁿ]
5. БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ 1 ЗА ПЕРИОД) (№2)
%
FVA?
Доход
на депозиты
P
MT
FVA
= ? FVA
= PMT
× FVAF
n
возврат
депонир.
Σ
i
FVAF = [(1 + i)ⁿ - 1] / i
PMT
PMT
PMT
возврат
6. ФАКТОР ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ (№ 3)
%
FVA
F
V
PMT=
? PMT
= FV
× SFF
n
возврат
i
SFF
= i
/ [(1 + i)ⁿ
- 1] возврат
?
?
?
5.1.1 Метод капитализации дохода.
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.
Основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации:
1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
Потенциальный валовый доход ПВД - это общий валовый доход от недвижимости, который м.б. получен при полном использовании недвижимости
ПВД = АПг × П , где
АПг –годовая ставка арендной платы, руб/м ²;
П – площадь, м ².
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
Действительный (эффективный) валовой доход - это сумма остающаяся после того, как из ПВД вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.
ДВД = ПВД - поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей + прочие доходы
Неполная загрузка помещения м.б. связана со сменой арендаторов и наличием хронически незанятых площадей. Неполный сбор арендной платы м.б. связан с невозможностью платежей или неже- ланием платить.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, непосредственно относящиеся к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода
ЧОД= ДВД - ОР — РЗ
ОР - Операционные (эксплуатационные) расходы необходимы для поддержания нормального функционирования объекта недвижимости. Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории : постоянные и переменные.
Постоянные расходы - это расходы, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. К ним относятся:
налоги на недвижимость
страховые взносы
оплата управленческих услуг
лицензионные платежи и сборы
Переменные расходы напрямую зависят от степени загруженности объекта. Они включают в себя:
расходы на заключение договоров аренды
на управление
на некоторые коммунальные услуги
на оплату персонала с начислениями на зарплату
на уборку
на эксплуатационный и текущий ремонт
на содержание прилегающей территории
РЗ - Расходы на замещение или восстановление - это затраты на замену быстро изнашивающихся элементов улучшения:
кровли
верхнее покрытие пола и др. быстроизнаш. строит. элементы
сан. и электротехническая арматура и приборы
пешеходные дорожки и автомоб. дороги
механическое оборудование (решетки для чистки ног и др.)
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
РС = ЧОД/R
где R – коэффициент капитализации (общая ставка дохода);
ЧОД – чистый операционный доход (среднегодовой или за 1-ый прогнозный год);
РС – вероятная цена продажи.