5.1.3 Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков. Применяется метод ДДП когда:

• Предполагается, что будущие ДП будут существенно отличаться от текущих;

• Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• Потоки расходов и доходов носят сезонный характер;

• Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• Объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию.

Основные этапы процедуры оценки при методе дисконтирования денежных потоков:

• Определение прогнозного периода владения.

• Прогнозирование величин денежных потоков, включает в себя

а) анализ финансовой отчетности заказчика о доходах и расходах объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

На каждый прогнозный год рассчитывают кроме ЧОД еще денежный поток до уплаты налогов и ДП после уплаты налогов

ДП до уплаты налогов =ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание долга (кредита) + Прирост кредитов.

Платежи по обслуживанию кредита следует учитывать при оценке инвестиционной стоимости. При оценке рыночной стоимости этого делать не надо.

ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

• Расчет стоимости реверсии. Способы:

а) назначение цены продажи исходя из анализа рынка;

б) принятие допущений об изменении стоимости недвижимости за период владения;

в) капитализация дохода за первый постпрогнозный год, с использованием ставки капитализации для реверсии.

• Определение ставки дисконтирования для всех периодов кроме реверсии

• Определение ставки дисконтирования для реверсии

• Рассчитать чистую текущую стоимость для всех потоков денежных средств, включая реверсию: суммировать все текущие стоимости и получить стоимость имущества.

n t

РС (PV) = Σ CFt/(1+i) + FV/(1+ i)ⁿ

t =1

где

CFt – денежный поток периода t;

FV – стоимость реверсии;

n – подолжительность прогнозного периода, лет.

Задачи

1. Стоимость участка земли, купленного за 90 000 руб., ежегодно повышается на 10% (сложный процент). Какова будет его стоимость через 5 лет?

2. Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 5000 тыс. руб. Какова нынеш­няя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 8% в год?

3. Объект недвижимости, приносящий чистый операционный доход в 12 000 тыс. руб., был оценен в 60000 тыс.руб. Какова ставка капитализации дохода?

4. Владелец недвижимости откладывает $ 1500 каждый год на счет под 10% годовых для замены водопроводных труб через 10 лет. Какая сумма будет на его счете к моменту замены?

5. Определить сумму, которая будет накоплена за пять лет на счете, приносящем 10% годовых при полугодовом начислении. Первоначальный взнос $ 1000.

6. Какой чистый операционный доход будет приносить объект недвижимости стоимостью 300 000 руб. при ставке капитализации 15%.

7. Объект недвижимости ежегодно приносит чистый операционный доход $ 10 000. Рыночная ставка капитализации по аналогичным объектам составляет 11%. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

8. Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 2 000 тыс. руб. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 600 тыс.руб., а остальные обязался выплатить в течение года под 12% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту

9. Г-н Петров решил взять кредит в банке в размере 110 000 руб. под залог своего имущества сроком на 6 месяцев. Банк выдает кредит под 4% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

10. Ипотечный кредит в 5 000 тыс. руб предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через три года должна быть единовре­менно погашена вся основная сумма кредита. Ззаемщик, хо­чет в конце каждого месяца вносить в специальный фонд определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 9%. Каков размер ежемесячного взноса?

11. Участок земли сдается в аренду на 15 лет с ежегодной арендной платой 30000 руб. Ожидается что стоимость земли составит 250000 руб. в конце периода аренды. Какова текущая стоимость имущественных прав на землю при ставке дисконтирования 12%?

12. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в $10000 в течение 5 лет. В конце этого периода он будет продан за $110 000. Ставка дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта.

13. Объект недвижимости ежегодно приносит чистый операционный доход $ 22 000. Анализ рынка выявил продажи аналогичных объектов на рынке, по которым известны цены продаж и чистый операционный доход. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.	120 000	150 000	135 000
Чистый операционный доход, тыс. руб.	15 600	19 200	17 820

14. Офисное здание площадью 1000 кв. м. сдается в аренду по ставке 500 руб за кв. м. в месяц. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 5 %. Общие операционные расходы составляют 2 650 тыс. руб. в год, 150 тыс. руб. - резерв на замещение элементов недвижимости с коротким сроком службы. Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником здания? Какова его стоимость, если общая ставка дохода от вложений в данный вид недвижимости 14%

15. Торговое здание площадью 1200 кв. м. сдается в аренду по ставке 350 руб. за кв. м. в месяц. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 10 %. Общие операционные расходы составляют 40% от действительного ваового дохода, 500 тыс. руб. - резерв на замещение компонентов с коротким сроком службы. Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником здания? Какова его стоимость, если общая ставка дохода от вложений в данный вид недвижимости 16%

16. В жилом комплексе 30 квартир. Месячная ставка аренд­ной платы по каждой из квартир составляет 15000 руб.. Все арендные догово­ра заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир со­ставляет 20%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Вознаграждение управляющего с начислениями составляет 20100 руб. в месяц, для проживания в данном комплексе ему предоставлена кварти­ра. Постоянные расходы по комплексу равны 1080 тыс. руб., переменные 60 тыс. руб. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Определить стоимость объекта при ставке капитализации 18 %.

17. Определить чистый операционный доход объекта недвижимости и чистый доход собственника используя следующую информацию: арендная плата 300 руб. за кв.м в месяц, полезная площадь здания 2000 кв.м., коэффициент использования объекта 0,9, оплата управляющего составляет 3% от действительного валового до­хода; на ремонт здания ежегодно тратится 4% от действительного валово­го дохода; остальные расходы составляют 20% от действительного валового, ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 1 000 тыс.руб. Рассчитать стоимость объекта, если ставка капитализации 14 %.

18. Собственник коммерческой недвижимости решил продать ее и предоставил следующую информацию оценщику: ежемесячный потенциальный валовой доход (по рыночным ставкам аренды) равен 250 тыс. руб.; потери при сборе платежей 10 тыс. руб.; текущие операционные расходы составляют 30% от действительного валового дохода; налогообложение и выплата долга составляют 20 действительного валового дохода. Определить стоимость недвижимости, если ставка ка­питализации 12%.

19. В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 350 руб. / м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Коэффициент недоиспользования по данным рыынка 7%. Отчисления в резерв на замещение компонентов недвижимости с коротким сроком службы 6% от действительного валового дохода. Общая ставка дохода от вложения в данный вид недвижимости 13%. Определить потенциальный валовый доход; действительный валовый доход; чистый операционный доход и стоимость объекта.

20. Складское помещение 8000 м² сдано на условиях чистой аренды за 150 руб./м² в месяц на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирую­щимся ипотечным кредитом на 10 000 тыс. руб., предоставленным на 20 лет под 11 % годовых при ежемесячных выплатах. Каковы будут: чистый операционный доход; ежегодные расходы на обслуживание долга; поступление наличности до налогообложения.

21. Определить стоимость предназначенного для аренды торгово-офисного центра площадью 7 тыс. кв. м. Арендная плата составляет в 800 руб./кв. м в месяц. Среднегодовой процент заполняемости площадей арендаторами 85%, налоговые платежи собственника за землю под центром в 10000 тыс. руб. в год. Расходы на содержание, охрану центра и прочее в 30 млн руб. в год. Доходность подобного арендного бизнеса составляет 16%.

22. Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь зда­ния 1000 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 1000 руб./кв.м в месяц, доходность арендного бизнеса 15%, затраты на воспроизводство подобного нового здания 60 тыс. руб./кв.м. Рассчитать стоимость офисного здания, остаточную восстановительную стоимость и стоимость земельного участка, на котором расположено здание.

23. Определить ожидаемую стоимость 5- этажного торгового центра площадью 5000 кв. м при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду торговые помещения в 12000 руб. за 1 кв. м, налоговых платежах за землю под зданием в 3000 руб./кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой) и совокупных расходах на содержание здания и др. в размере 15 млн. руб. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских торговых зданий, предназначенных для аренды) составляет 12%.

24. Стоимость покупки квартиры составляет 2800 тыс.рублей. По мнению экспертов через 3 года эту квартиру можно будет продать за 3500 тыс.рублей. Что выгоднее: купить квартиру или положить деньги на депозит в банк. Текущая ставка процента равна 10%.

25. Определить сумму , которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 рублей если:

А) платежи осуществляются в начале каждого месяца;

Б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.

26. Семья Петровых решила накопить деньги на квартиру стоимостью

3,5 млн.руб. Для этого она ежемесячно откладывает на счет 10 тыс. руб. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если процентная ставка по депозиту 12%?

27. Определите что выгоднее: получать ежегодно в течении 5 лет в конце каждого года по 35 000 рублей или 125 000 рублей – один раз, но сегодня, если ставка дохода 10%

28. Владелец нежилого объекта недвижимости предполагает в течении 5 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 600 тыс.рублей. В конце 5-го года объект предполагается продать за 10000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 4% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 12% и 20% соответственно. Определить стоимость объекта.

29.Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течении 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. руб., а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. руб. Ставка дисконта 15%.

30.Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль

от которого 65 000 долл. На рынке недвижимости оценщик обнаружил следующие достоверные данные .

Объекты-аналоги	Цена продажи, долл.	Прибыль за год, долл.
А	640 000	80 000
Б	577 000	75 000
В	770 000	98 000