Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратный подход

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).

2. Определение величины накопленного износа.

3. Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

4. Определение сопутствующих затрат.

5. Расчет рыночной стоимости.

В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась по формуле:

РС = С_в/з ´ (1 – Иå) + З_пр, где:

РС – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;

С_в/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта оценки без учета износа;

Иå – накопленный износ;

З_пр – затраты, связанные с приобретением.

При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа). Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования. Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации. В отчете определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.

Определение восстановительной стоимости

В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:

- Определение базовой восстановительной стоимости (ВС_б) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

- Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

- Определение коэффициента прибыли инвестора

- Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

- Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

- Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле (1):

(1)

где:

ВС_б – базовая стоимость замещения в ценах 1969 г.

Рk_i – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I_69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.