Расчет полного износа

Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

– фактический срок жизни объекта

– срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся посредством визуального осмотра и соответствует 28 годам. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

И^неустр_физ = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.

Функциональный износ

Функциональный износ – это потеря стоимости объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать. Функциональный износ может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым. Функциональный износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть. В соответствии с ССО РОО «Оценка имущества. Оценка недвижимости» 2005г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки. В данном отчете объекты оценки имеют функциональный износ из-за потери своего основного функционального назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.

Так как оцениваемый объект имеет срок эксплуатации 28 лет и его дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.

Внешний износ (экономический износ)

Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные. Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости. Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.

Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности)- право собственности, право владения, право распоряжения. Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

• право на доход;

• право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;

• бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

• запрещение использовать объект во вред другим людям;

• возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

• гарантии восстановления нарушенных прав.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

• предмет потребления (бездоходного);

• реального актива (фактора производства);

• финансового (инвестиционного) актива

Социальную среду определяют и характеризуют:

• престижность района местоположения объекта;

• состав населения;

• социальные группы;

• динамика изменения численности и состава;

• подвижность населения;

• занятость населения;

• структура уровней образования;

• состояние рынка труда;

- уровень преступности.

Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:

Тип экономического Фактора	1балл	2балла	3балла	4балла	5баллов	6баллов	7баллов	8баллов	9баллов	10баллов
Загрязнение среды		1
Техногенные катастрофы		1
Нестабильность политики			1
Несовершенство законов				1
Изъяны госрегулирования					1
Спад емкости рынка недвижимости						1
Недостаток ресурсов			1
Спад в экономике							1
Недоступность кредитов										1
Преступность в регионе		1
Количество факторов	0	3	2	1	1	6	0	0	0	1
Сумма	0	6	6	4	5	6	7	0	0	9
Суммарная потеря	43
Общее количество факторов	10
Экономический (внешний) износ	Ивнеш. = 43/10 = 4,3 %

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 – ( 1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк)

И = 1,0 – (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38

Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Обоснование используемых данных:

- Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв.м.

- Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

- Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.

- Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализ рынка).

Наименование объекта	Кадастровая стоимость 1 сотки	Арендный платеж за 1 сотку	Выкупная цена за 1 сотку
Нежилое здание	10000	100	2500

Сценарий 1

После окончания срока аренды договор будет продлен.

Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды:

= 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.

Сценарий 2

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене. Срок аренды принимается равным одному году

Таким образом:

Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:

= 8400 /0,1596 = 52632 руб.

Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.

Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.

Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений

Стоимость права аренды:

(321428 + 177632):2 = 249530 руб.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

№	Наименование показателя	Числовое значение показателя
1	Площадь оцениваемого помещения	3500 м.кв
2	Строительный объем оцениваемого объекта	11900 м.куб
3	НДС (Налоговый кодекс РФ)	1,18
4	Коэффициент прибыли предпринимателя	1,379
5	Удельный показатель восстановительной стоимости	20, 4 УПВС №28 табл.85
6	Индекс пересчета	133,95
7	Процент общего износа	0,38
8	Полная восстановительная стоимость с учетом общего износа, руб.	32 806 342 руб.
9	Право аренды земельного участка	249 530
10	Рыночная стоимость объекта оценки	33 055 872

Вывод по затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в сумме 33 055 872 руб.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).

В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:

метод капитализации,

метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты. В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду. В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

• расчет ставки капитализации;

• определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

С = ЧОД/ коэффициент капитализации

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:

• ПВД (потенциальный валовой доход)

• ДВД (действительный валовой доход)

• ЧОД (чистый операционный доход)

• ДП (денежные поступления) до уплаты налогов

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:

ПВД = S х С_а,

Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м²

С_а – рыночная арендная ставка за 1 м²

Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:

Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:

№ п/п	Наименование объекта	Ед. измерения	Общая площадь
1	Административное здание	м 2	3500

Расчет ПВД

№ п/п	Наименование показателя	Нежилое помещение
1	Сдаваемая в аренду площадь , м2	3500
2	Рыночная арендная ставка в месяц, руб./м2 (анализ рынка)	300
3	Длительность периода, год	1 (12 месяцев)
4	ПВД, руб./год	12 600 000

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.

ДВП = ПВД – Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы

На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:

• Потери от недоиспользования в целом по Свердловской области составляют до 20 %, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.

• Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.

Таким образом, в рамках настоящего отчета действительный валовой доход равен:

Расчет ДВД

№ п/п	Наименование показателя	Процент недозагрузки
1	Потери от недоиспользования площадей	20%
2	ДВД, руб./год	10 080 000

ЧОД – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год

ЧОД = ДВД – ОР

ОР – операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

- расходы на управление;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- условно-постоянные расходы

Определение расходов на управление

Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:

- подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;

- надзор за своевременностью арендных платежей;

- поддержание функциональной пригодности объекта;

- выработка общей стратегии по использованию объекта».

Данные расходы устанавливаются в виде % от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.

Определение эксплуатационных расходов

К эксплуатационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.

В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплутационных расходов 15%.

Определение условно-переменных расходов

Налог на имущество

Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Также в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок.

Страховые платежи

Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Екатеринбурге и Свердловской области. Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.

Расходы капитального характера

Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м²

Расчет операционных расходов:

Операционные расходы	Характеристика	Числовой показатель
		Объект
Затраты на управление (ЗУ)	% от ДВД	5,0
	ДВД	10 080 000
	итого ЗУ, руб.	504 000
Эксплутационные расходы (ЭР)	% от ПВД	15,0
	ПВД, руб.	12 800 000
	итого ЭР, руб.	1 920 000
Налог на имущество	ставка налога % от инвентаризационной стоимости	2,2%
	Стоимость по данным БТИ	1 873 056
	итого, руб.	41 207
Налоговый платеж за земельный участок	Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб.	100
	Площадь земельного участка, м.кв.	5000
	налог	2%
	Итого, руб.	10 000
Страховые платежи	1% от инвентаризационной стоимости	1%* 1873056
	итого, руб.	18 730
Расходы капитального характера	общая стоимость ремонта, руб./м2	1000
	площадь помещения, м2	3500
	периодичность ремонта, лет	10
	число лет в периоде	1
	стоимость ремонта за 1 год, руб.	350 000
Итого операционные расходы, руб.		2 843 937

Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ДВД – ОР

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки
1	Действительный валовой доход, руб. (ДВД)	10 080 000
2	Операционные расходы, руб. (ОР)	2 843 937
3	Чистый операционный доход, руб. (ЧОД)	7 236 063

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):

К =V + I.

Определение ставки дохода на капитал

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.

• безрисковая ставка – в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета составляет 8 %.

• премия за риск вложения в объект недвижимости – 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.

• премия за неликвидность – 2% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;

• премия за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.

Ставка дохода на капитал равна 0,14

Определение ставки дохода на капитал

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а метод Хоскольда – для высокоприбыльных активов. Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии , для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/n , где n – остаточный срок службы недвижимости. I = 1/72 = 0, 0139(1,39%)

Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки
1	Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	7 236 063
2	Ставка капитализации	0,1539
3	Рыночная стоимость В рублях	47 017 953

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода , составляет: 47 017 953 рубля.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

• Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

• Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

• В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью. Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

Основные этапы оценки при сравнительном подходе

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.

3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:

- количественные;

- качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

- парных продаж;

- статистический анализ.

В противном случае для оценки используются методы второй группы:

- относительный сравнительный анализ;

- экспертные оценки.