Федеральный закон от 25 октября 2001 года n 137-фз "о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Статья 1

Порядок опубликования и вступления в силу федеральных нормативных актов урегулирован Федеральным законом от 14.06.1994 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (в ред. от 22.10.1999)*(200). Этим Законом, в частности, установлено, что на территории Российской Федерации применяются только те федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, которые официально опубликованы. Датой принятия федерального закона считается день принятия его Государственной Думой в окончательной редакции. Кроме того, согласно Закону официальным опубликованием федерального закона считается первая публикация его полного текста в "Парламентской газете", "Российской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации". Общее правило указанного Федерального закона предусматривает, что федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами не установлен другой порядок вступления их в силу. Комментируемая статья установила иной порядок вступления в силу ЗК, а именно со дня его официального опубликования. Таким образом, поскольку ЗК был впервые опубликован в "Российской газете" 30 октября 2001 г., эта дата считается датой не только его официального опубликования, но и датой вступления в силу.

С момента вступления в силу ЗК прекращают действие нормы земельного законодательства, не соответствующие ему, и вступают в действие предусмотренные ЗК изменения в содержании прав и обязанностей субъектов земельно-правовых отношений, изменяется в соответствии с ЗК правовой режим земель.

На ряд положений, непосредственно связанных со вступлением в действие, указывает сам ЗК. Так, согласно ст. 20 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется. В соответствии же со ст. 21 ЗК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается.

В то же время ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК устанавливается требование переоформления прав на земельные участки, не предусмотренных ст. 15, 20-24 ЗК. Данные права подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК (см. коммент. к ст. 3).

При применении норм ЗК важным является то условие, что его нормы не имеют обратной силы. Таким образом, на отношения, возникшие до вступления в силу этого нормативного акта и имеющие продолжение после (например, договор аренды земельного участка), нормы ЗК распространяются в той части отношений, которые имели место с 30 октября 2001 г.

Статья 2

Комментируемой статьей предусмотрены специальные нормы, устанавливающие порядок определения стоимости земельных участков при осуществлении их выкупа из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 36 ЗК. Также ст. 36 ЗК определено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, федеральными законами.

Следует обратить внимание на то, что особые нормы об определении стоимости земельных участков в данном случае установлены Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(201). Так, согласно п. 3 ст. 11 указанного Закона при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тыс. человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях. В соответствии с п. 7 ст. 28 того же Закона цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в поселениях с численностью населения:

- свыше 3 млн человек в размере от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами РФ цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Установленные комментируемой статьей положения отличаются от общих норм об установлении цены по договору купли-продажи земельного участка.

При осуществлении сделок с земельными участками цена определяется в соответствии с ГК (ст. 424) соглашением сторон. В основе определения цены таким способом находится специально установленный порядок оценки участка для выявления его стоимости, именуемой рыночной. Относительно рыночной стоимости земельных участков ст. 66 ЗК определяет, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (в ред. от 27.02.2003)*(202). Согласно ст. 8 этого Закона проведение оценки объектов оценки (в том числе земельных участков, если они оказываются данными объектами) обязательно, в том числе в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Таким образом, комментируемой статьей установлен порядок, предполагающий исключение из правил. Принятие данной нормы обусловлено особенностями земельной реформы в Российской Федерации и основано на намерении законодателя сделать для собственников недвижимости менее обременительным приобретение в собственность и земельных участков. Относительно реализации положений комментируемой статьи целесообразно дать ответы на вопросы о правомерности установления такого исключения, субъектах, объектах и круге отношений, при которых такая оценка может применяться, а также о правовых особенностях реализации такого порядка оценки земли.

Возможность установления особых условий цены договора легализована ст. 424 ГК, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Вопрос о правомерности регулирования данного круга вопросов на уровне федерального закона стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. В Определении Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 403-О "По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(203) было отмечено, что из ст. 71, 72 и 76 Конституции во взаимосвязи ее со ст. 11 (ч. 3), 36 (ч. 3) и 94 следует, что Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. При этом наличие федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Вместе с тем не исключается право субъектов РФ и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем. Однако осуществление этого права возможно по окончании процесса разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Круг субъектов, выкуп земельных участков которыми должен осуществляться по установленным комментируемой статьей правилам, ограничен собственниками зданий, строений, сооружений, т.е. гражданами (за исключением случаев, предусмотренных ст. 20, 21 ЗК) и юридическими лицами, обладающими правом собственности на упомянутые объекты, являющиеся недвижимостью. Данная норма, на наш взгляд, подлежит применению также и при выкупе участков собственниками объектов незавершенного строительства, если таковые признаны недвижимым имуществом.

Обратим внимание на то, что предусмотренные п. 3 комментируемой статьи поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, Правительством РФ не утверждены. Однако отсутствие таких коэффициентов не служит препятствием для осуществления выкупа земельных участков.

На практике возникли некоторые затруднения в применении настоящей статьи в связи с необходимостью точного определения ставок земельного налога для расчета стоимости участка. Проблему усложнило отсутствие разъяснения по этому поводу в ФЗ о введении в действие ЗК. Согласимся с тем, что решение вопроса нуждается в уточнении, в том числе и на уровне нормативного регулирования.

Статья 3

Нормами ЗК в ряде случаев установлены иные условия приобретения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и иных прав на земельные участки. Поэтому нормы данной статьи следует применять с учетом соответствующих норм ЗК. Так, согласно ст. 20 ЗК перечень лиц, которым участки могут быть предоставлены на основании права постоянного (бессрочного) пользования, ограничен, в то же время указанное право сохраняется за лицами, приобретшими его до вступления в силу ЗК на неопределенный срок.

Право временного пользования подлежит переоформлению на право безвозмездного срочного пользования. Право пожизненного наследуемого владения по выбору владельца подлежит переоформлению на право собственности или право аренды. При этом следует обратить внимание на то, что при переоформлении прекращается прежнее право на земельный участок и возникает (приобретается) новое.

Переоформлению подлежит также право постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного гражданам и юридическим лицам (в том числе коммерческим организациям), не предусмотренным ст. 20 ЗК. Статьей 20 ЗК определено условие, на основании которого юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК.

Переоформление права - это осуществление действий по закреплению используемого земельного участка на основании того права, которое предусмотрено ЗК для соответствующих участников земельных отношений. Переоформление осуществляется в том же порядке, что и оформление права на земельный участок: "новое" право подлежит государственной регистрации на основании ФЗ о госрегистрации с учетом примечания, данного к комментируемой статье.

В то же время следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, непосредственно связано с заключением соответствующего договора - договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.

Согласно ст. 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК, в соответствии с которым, если сторона, для которой в соответствии с ГК или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из приведенных норм, следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки сохраняется за землепользователями после введения в действие ЗК. После 1 января 2008 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке, в том числе если органы государственной власти, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, обратятся в суд о понуждении заключения указанных выше договоров.

Комментируемая статья направлена на изменение земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями ЗК, а также сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК (что и является одной из целей принятия и действия ФЗ о введении в действие ЗК). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями ГК и ЗК. При этом статьи ЗК, как основного закона земельного законодательства, имеют высшую юридическую силу, на что указывает в том числе и ст. 2 ЗК, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК.

Перечень приграничных территорий, земельные участки которых на основании ст. 15 ЗК не подлежат передаче в собственность иностранным субъектам земельных отношений, а также лицам без гражданства, должен быть установлен согласно указанной статье ЗК нормативным актом Президента РФ. До утверждения данного нормативного акта иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица вправе приобретать в собственность земельные участки только на территориях, заведомо не являющихся приграничными. Такими являются, например, земельные участки в границах субъектов РФ, не имеющих общих границ с иностранными государствами.

Утверждение комментируемой статьи о том, что внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций не допускается, основано на том, что право постоянного (бессрочного) пользования не является самостоятельным объектом оборота. Оно не подлежит также продаже, залогу, не может быть отчуждено правообладателем иным, предусмотренным ГК способом.

Положение п. 7 комментируемой статьи о том, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, основано в том числе на принципе, установленном ст. 1 ЗК, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с установленной нормой приобретение недвижимого имущества в собственность на основании законодательства о приватизации государственного или муниципального имущества должно сопровождаться приобретением в собственность (приватизацией) земельного участка, на котором это недвижимое имущество расположено. Положение п. 7 комментируемой статьи согласуется с нормами Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым (ст. 28) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, участков, занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Кроме того, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" установил обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При соблюдении нормы, установленной п. 8 комментируемой статьи, следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом предоставление земельных участков, как действие соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления по передаче участка лицу на основании указанного права (в этом случае основанием приобретения права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю), следует отличать от приобретения права постоянного (бессрочного) пользования при переходе прав на земельный участок от одного лица к другому. Так, переход права постоянного (бессрочного) пользования предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм ГК и ЗК. Статьей 271 ГК установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК, в свою очередь, определяет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 ГК и 35 ЗК, использование части земельного участка, на которое указывает ЗК, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

В отношении перехода прав правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы ГК. В частности, ст. 58 ГК определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обя-занности переходят ко вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) ко вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Положения п. 9 комментируемой статьи соответствуют ст. 6 ФЗ о госрегистрации. В соответствии с данной статьей права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введен в действие на всей территории РФ через 6 месяцев после его официального опубликования. Поскольку текст Закона был официально опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г. N 145, он вступил в силу с момента данного опубликования. Но в соответствии со ст. 6 ФЗ о госрегистрации государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.

Условие, установленное абз. 1 п. 10 комментируемой статьи, касается земельных участков, находящихся в государственной собственности, для которых еще не установлен конкретный публичный собственник. Органы местного самоуправления на основании п. 10 комментируемой статьи управомочены осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Под распоряжением земельными участками следует понимать право отчуждать или иным образом передавать права на земельный участок другим лицам (заключать договор аренды и др.). Не относится к правомочию распоряжения действие по изменению целевого назначения земель (перевод земель из одной категории в другую), порядок осуществления которого предусмотрен ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

Фонд перераспределения земель, указанный в п. 11 комментируемой статьи, образован на основании ст. 80 ЗК. Согласно ст. 80 ЗК данный фонд создается в составе земель сельскохозяйственного назначения в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота. До вступления в действие ЗК на территории РФ были образованы не объединенные единой нормой и управлением фонды перераспределения, которые находились в ведении органов местного самоуправления. Устанавливается при этом, что использование фонда осуществляется на основе нормативных актов РФ.

Статьей 65 ЗК устанавливаются основы платности использования земли. Согласно ЗК использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно Методическим рекомендациям кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость земли является результатом кадастровой оценки и определяется как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Нормативная цена земли - особая категория взимания земельных платежей. Согласно ст. 25 Закона о плате за землю нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Таким образом, нормативная цена была установлена Законом о плате за землю преимущественно для обеспечения оборота земельных участков. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"*(204).

Статья 3.1

Данная статья введена Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ. Основной целью данных нововведений является установление новых правил разграничения государственной собственности на землю.

С отменой Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" закрепление земельных участков в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности осуществляется по правилам, установленным ЗК и комментируемым законом.

Пункт 1 комментируемой статьи, указывая на то, что право федеральной собственности на земельные участки может быть предусмотрено федеральными законами, имеет в виду не только такие законы, которые могут быть приняты в будущем, но и действующие на настоящий момент. Так, например, на основании ЛК лесной фонд находится в федеральной собственности, соответственно, земельные участки из земель лесного фонда также должны быть отнесены к федеральной собственности. Федеральным законом от 31.05.1996 N 67-ФЗ "Об обороне"*(205) (п. 10 ст. 1) определено, что земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Прямые указания на принадлежность земельных участков к федеральной собственности содержатся и в некоторых других федеральных законах.

Статья 4

Комментируемой статьей определены те нормативные акты и нормы, которые утрачивают силу с момента введения в действие ЗК.

Иные нормативные акты земельного законодательства, как федеральные, так и субъектов РФ, а также нормативные акты органов местного самоуправления подлежат приведению в соответствие с ЗК. При этом в соответствии со ст. 76 Конституции, в случае противоречия законов субъектов РФ федеральным законам, принятым по вопросам совместного ведения (согласно ст. 72 Конституции земельное законодательство является предметом совместного ведения), действует федеральный закон. Не приведенные в соответствие с ЗК и ему противоречащие законы субъектов РФ с момента вступления в действие ЗК применению не подлежат.

Приведению в соответствие с ЗК подлежат и нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ (см. коммент. к ст. 6 ФЗ о введении в действие ЗК), а также договоры между Российской Федерацией и субъектами РФ в области регулирования земельных отношений. В целях реализации данного условия был принят Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации"*(206), а также постановление Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения"*(207).

Статья 5

До введения в действие ЗК на территории Российской Федерации действовали нормативные акты Союза ССР в области регулирования земельных отношений в части, не противоречащей законодательству РФ. Таким актом являлись Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 N 1251-1*(208). С момента вступления в действие ФЗ о введении в действие ЗК данный нормативный акт, равно как и иные законодательные акты земельного законодательства Союза ССР, а также нормы законодательных актов Союза ССР иных отраслей, регулирующие земельные отношения, прекратили свое действие.

В то же время нормы, регулировавшие земельные отношения до вступления в силу ЗК, продолжают иметь определенное значение при рассмотрении земельных споров в суде, поскольку защита прав и обязанностей собственников землевладельцев и землепользователей, а также выяснение обстоятельств реализации прав на определенный момент времени рассматривается через призму действующих на тот момент нормативных актов.

Статья 6

До вступления в силу ЗК одной из особенностей регулирования земельных отношений можно считать то, что данное регулирование осуществлялось преимущественно на основе подзаконных нормативных правовых актов. В настоящее время большинство этих нормативных актов прекратили действие на основании Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации", а также постановления Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения".

Статья 7

Нормы ЗК в целом не имеют обратной силы. Это означает, что отношения, возникшие на основании договоров, заключенных на основании ЗК РСФСР или иных нормативных актов, действовавших до вступления в силу ЗК, и не расторгнутые после его принятия, продолжают свое действие. При этом нормы ЗК применяются только к тем отношениям между сторонами в договоре, которые возникают после его принятия.

Так, при реализации, например, договора аренды или при реализации прав на землю на основании иного права, установленного ЗК, возникших до вступления его в силу, его нормы действуют только в части тех отношений, которые имеют место после 30 октября 2001 г. Далее, если лицом, использующим земельный участок на основе права постоянного (бессрочного) пользования земельный участок передан в аренду до принятия ЗК, договор аренды продолжает действовать установленный договором срок и стороны не обязаны расторгнуть договор только потому, что ст. 20 ЗК запрещается распоряжение земельными участками лицами, использующими их на основе права постоянного (бессрочного) пользования.

Статья 8

В настоящее время действует ФЗ об обороте сельхозземель, которым урегулированы отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, которым в том числе определены особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, нормы комментируемой статьи практически утратили свое значение.

Статья 9

В соответствии с ФЗ об обороте сельхозземель основные вопросы, затронутые комментируемой статьей, решены таким образом, что основы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта РФ установлены в том числе и данным Федеральным законом.

Положение комментируемой статьи, так же как и ФЗ об обороте сельхозземель, основано на норме ст. 72 Конституции о том, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. В соответствии со ст. 76 Конституции законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым в рамках реализации ст. 72 Конституции. В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта РФ, изданным в соответствии с ч. 4 ст. 76 Конституции, действует нормативный правовой акт субъекта РФ. В то же время согласно ст. 3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (в ред. от 04.07.2003)*(209) до принятия федеральных законов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъекты РФ вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ приводятся в соответствие с принятым федеральным законом.