2.3. Методы реализации принципа наиболее эффективного использования (нэи)

Существующая трактовка принципа НЭИ сводится к тому, что при проведении оценки рыночной стоимости объекта оценки делается предположение о возможности его использования потенциальным покупателем любым способом и по своему усмотрению. Для реализации принципа НЭИ оценщику из этих способов нужно выбрать наиболее эффективный по критерию максимизации стоимости. В данном случае проблема обусловлена тем, что на стадии оценки обычно неизвестно, состоится ли сделка, покупатель также неизвестен, а также неизвестны планы потенциального покупателя в отношении покупаемого объекта оценки. Кроме того, количество возможных вариантов использования объекта оценки после совершения сделки становится просто безграничным в связи с обычно принимаемым допущением о том, что потенциальный покупатель может совершенствовать и реконструировать купленный объект оценки на основе дополнительных (послепродажных) инвестиций. По указанным причинам реализация принципа НЭИ в существующей трактовке носит субъективный и крайне неопределенный характер, что значительно увеличивает трудоемкость и соответственно стоимость работ по оценке и значительности снижает уровень их доказательности и правовой обоснованности.

Решение данной проблемы при оценке рыночной стоимости возможно на основе следующих принципов и положений.

В соответствии с "Гражданским кодексом Российской Федерации" алгоритмическая структура сделки включает в себя два этапа:

предложение продавца (в том числе в форме публичной оферты) о продаже объекта (товара);

совершение сделки.

Более подробно указанная структура приведена в таблице 2.4.

Таблица 2.4.

Структура (этапы) сделки

	Стадия сделки
	1 этап. Предложение о продаже объекта (товара)	2 этап. Совершение сделки
		Заключение договора	Одна сторона (продавец) передает вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает этот товар и уплачивает за него определенную денежную сумму (цену)
Субъект, совершающий действия	Продавец	Стороны сделки: продавец, покупатель	Стороны сделки: продавец, покупатель
Цена	Цена предложения	Цена сделки

Из определения рыночной стоимости, приведенной в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и норм федеральных стандартов оценки следуют следующие принципиальные положения:

 объект оценки рассматривается как товар, представленный на открытом рынке посредством публичной оферты;

 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны отсутствует;

 совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Публичной офертой признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется. К существенным условиям относятся указание идентифицированного предмета договора (марки, модели, спецификации товара), реквизитов продавца и цены товара.

Из определения рыночной стоимости следует, что исходной информацией для расчета рыночной стоимости объекта оценки являются цены предложения на условиях публичной оферты у различных продавцов (первый этап сделки в таблице 2.4 – заштрихован). Цена сделки при проведении указанных расчетов не используется и учет проведения второго этапа сделки вообще не требуется. При этом следует отметить, что цена предложения и цена сделки по одному объекту могут значительно различаться между собой, так как на их величину влияют разные факторы.

Таким образом, законодательство, регулирующее оценочную деятельность, не предоставляет оценщику правовых оснований для фантазий по поводу возможных вариантов использования объекта оценки его потенциальным покупателем. Исходя из этого, при оценке рыночной стоимости принцип НЭИ означает наиболее эффективное использование продавцом объекта оценки на рынке, то есть выбор наиболее эффективного варианта предложения к продаже объекта оценки, при котором при котором его стоимость будет наибольшей.

Основными вариантами предложений продажи объекта оценки для совершения возмездных сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ являются:

1 вариант: продажа объекта оценки по договору купли – продажи с полным отчуждением прав собственности;

2 вариант: продажа прав аренды (проката) в отношении объекта оценки на определенные сроки.

По первому варианту рыночная стоимость объекта оценки равна наиболее вероятному значению цены предложения к его продаже (то есть полному отчуждению). По второму варианту расчет рыночной стоимости транспортного средства на дату оценки при условии его непрерывной сдачи в аренду (прокат) в течение оставшегося срока службы, производится методом дисконтирования денежных потоков, в качестве которых рассматривается сумма всех арендных платежей. При этом в качестве значения арендного платежа для определенного периода аренды принимается наиболее вероятное значение цены предложения прав аренды, сделанное на условиях публичной оферты арендодателями. Результаты расчетов при различных вариантах использования транспортного средства в качестве товара на рынке при условии, что его рыночная стоимость по первому варианту принимается за 100%, приведены в таблице 2.5.

Таблица 2.5.

	Объект продажи (оценки)
	Транспортное средство	Право аренды транспортного средства
		Срок аренды, месяцы				Срок проката, дни
	Разовая оплата	24-36	12-24	6-12	2-6	30-60	15-30	7-15	2-7	1-2
Относительная стоимость объекта оценки, %	100	110	118	130	145	155	170	185	200	220
Вероятность совершения сделки, %	99,75	0,17				0,08

Указанные расчеты показывают, что при продаже прав аренды (проката) транспортного средства приведенная рыночная стоимость транспортного средства возрастает при уменьшении периодов времени аренды (проката) в связи с увеличением транзакционные издержек. Указанные издержки обусловлены увеличением объемов необходимой маркетинговой информации и частоты ведения переговоров и заключения контрактов, необходимостью частой проверки технического состояния транспортных средств и оформления документов на аренду (прокат), а также рисками, которыми обусловлены увеличением вероятности разукомплектации, угона, дорожно-транспортных происшествий, повреждений транспортного средства в результате неправомерных действий третьих лиц.

Из таблицы 2.6 следует, что наиболее эффективный вариант использования транспортного средства при продаже является продажа прав аренды (проката) транспортного средства на 1-2 дня. При этом приведенная рыночная стоимость транспортного средства превышает в 2,2 раза его рыночную стоимость при разовой продаже.

При определенных целях оценки дополнительно к НЭИ должна быть установлена для каждого варианта продажи объекта оценки вероятность его реализации на рынке. Так, например, при оценке для целей залога вероятность сделки может характеризовать ликвидность объекта оценки при различных вариантах его продажи.

В качестве основной характеристики, определяющей вероятность реализации товара по определенному варианту продажи, следует принимать объем товарного рынка объекта оценки, определяемый в соответствии с Приказом Федеральной антимонопольной службы от 25 апреля 2006 г. № 108 [35]. Для измерения объема товарного рынка может применяться как стоимостной показатель – суммарная величина платежей по всем сделкам в денежной форме, так и натуральный показатель - количество сделок на рынке за год.

Анализ рынков купли-продажи, аренды и проката транспортных средств показывает следующие результаты. На рынке продаж транспортных средств ежегодно заключается около 8 млн. сделок в год, при этом емкость данного рынка в стоимостном выражении составляет около 55 млрд. долларов в год. На рынке аренды транспортных средств совершается около 100 тыс. сделок в год, в том числе 35 тыс. сделок проката, при этом емкость данного рынка в стоимостном выражении составляет около 140 млн. долларов в год. С учетом указанных данных в таблице 2.6 приведены значения вероятности совершения сделки для различных вариантах продаж.

В соответствии с федеральными стандартами оценки необходимо согласование результатов оценки при использовании различных методов (в данном случае методов продажи объекта оценки продавцом), в том числе с применением процедур взвешивания, результирующее значение рыночной стоимости транспортного средства в относительной форме с учетом данных таблицы 2.6 может быть рассчитано по формуле:

(2.31)

При проведении расчетов по формуле (2.31) использовались относительные значения стоимости при разовой оплате и средние интервальные значения стоимости прав аренды и проката, рассчитанные по данным таблицы 2.6. В качестве весов при расчетах приняты значения вероятности совершения сделки.

Исходя из результатов формулы (2.31) можно сделать вывод, что при реализации принципа НЭИ при оценке рыночной стоимости транспортных средств в качестве средневзвешенного значения может быть принято значение рыночной стоимости транспортного средства при предложении его к продаже.

Так как темпы роста всех рынков, определяющих варианты продажи транспортного средства, оцениваются примерно одинаково, поэтому данные таблицы 2.5 и результаты расчетов формулы (2.31) будут стабильны достаточно длительное время.