1.1 Общая классификация объектов недвижимости

К недвижимости относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней.

Классификация - распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух основных элементов, которые в свою очередь, образуют дальнейшее деление (рисунок 1.1):

Рисунок 1.1 Классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты - «недвижимость по природе»:

• земельный участок

• лес и многолетние насаждения

• обособленные водные объекты и участки недр [4].

2. Искусственные объекты (постройки) - «недвижимость по закону»:

• жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

• коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

• общественная недвижимости

– лечебно-оздоровительные здания (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

– инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку [5].

2. Технология выполнения типологии объектов недвижимости

Технология - это четкое и однозначное знание (обычно в виде набора правил или алгоритма), позволяющее из исходных компонентов получить желаемый конечный результат. Она включает в себе методы, приемы, режим работы, последовательность операций и процедур, она тесно связана с применяемыми средствами, оборудованием, инструментами, используемыми материалами

Цель технологии заключается в том, чтобы разложить на составляющие элементы процесс достижения какого-либо результата.

Технология выполнения типологии объектов недвижимости подразумевает то, каким образом производят классификацию объектов недвижимости.

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

Различают несколько типов классификаций объектов недвижимости, следовательно, и различные технологии выполнения, которые непосредственно связаны между собой (таблица 1.1).

Таблица 1.1 Типы классификаций объектов недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
по целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости [6].

Оценка различных видов недвижимости также входит в технологию выполнения типологии объектов недвижимости и является одним из последующих этапов.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Технология оценки объекта недвижимости Оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов.

1. Согласование целей и задач оценки объектов недвижимости.

2. Заключение договора на оценку.

3. Визуальный осмотр оцениваемых объектов недвижимости, фиксирование данных по физическому износу объектов.

4. Сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой докумен­тации).

5. Анализ рынка недвижимости в сегменте оцениваемых объектов.

6. Подготовка и обсуждение отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

7. Представление и обсуждение результатов оценки с заказчиком [7].