13. Права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

В ЖК РФ установлены последствия ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, капитальному ремонту жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель в этом случае вправе предъявить к наймодателю одно из следующих требований:

• об уменьшении платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Следует обратить внимание, что в ее состав не включаются плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги, которые вносятся управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу;

• о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

• о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей. В соответствии с ГК РФ в состав убытков входят расходы, которое лицо, чье право нарушено (в данном случае – наниматель), произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В состав убытков, таким образом, можно включить расходы на устранение недостатков жилого помещения и общего имущества, повреждение имущества, напр. в результате затопления квартиры нанимателя, из-за ненадлежащего содержания наймодателем общего имущества в многоквартирном доме и т. д.

Эти требования могут быть предъявлены нанимателем наймодателю и (или) в судебные органы.

14. Права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

• сдавать жилое помещение в поднаем;

• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в установленных законодательством пределах;

• обеспечивать сохранность жилого помещения;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

15. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования о письменном согласии всех членов семей нанимателей и соответствующих наймодетеля.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень определен Правительством РФ).

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в перечисленных выше случаях и может быть обжалован в судебном порядке.

В результате заключения договора об обмене жилыми помещениями и получения согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются, одновременно заключаются договоры социального найма между каждым из давших согласие наймодателей с переселившимися гражданами. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующих граждан и представления ими необходимых документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т. ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 167 ГК РФ, в случае признания сделки недействительной она не влечет никаких юридических последствий (кроме связанных с ее недействительностью), а каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по данной сделке. В отношении признания недействительным обмена жилыми помещениями, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон такого договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.