§ 28. Система планово-запобіжних ремонтів і технічного обслуговування будівель
Сукупність організаційних і технічних заходів щодо обслуговування і ремонту конструкцій, санітарно-технічних систем і інженерних пристроїв будівлі по заздалегідь складеному плану називають системою планово-запобіжних ремонтів. Заходи планово-запобіжного ремонту взаємозв'язані і істотно впливають один на одного. Своєчасне обстеження будівель і їх устаткування з одночасною наладкою і регулюванням санітарно-технічних норм і інженерних пристроїв - основна передумова для скорочення об'ємів робіт по поточному ремонту і доведення його вартості до затверджених нормативів. Навпаки, невчасні і низької якості налагоджувальні роботи в будівлі можуть збільшити потребу в планових поточних ремонтах, об'єми і характер яких в цих умовах можуть відповідати капітальному ремонту. У свою чергу невчасний і низької якості поточний ремонт створює умови для передчасного зносу конструкцій.
Ісследованія- показують, що вартість капітального ремонту за відсутності чіткої системи планових поточних ремонтів збільшується в 3...4 разу проти затверджених нормативів. Крім того, одни-
мі роботами по поточному ремонту за відсутності чіткої системи планових капітальних ремонтів неможливо досягти безвідмовної роботи елементів будівлі в течію не менш нормативного терміну служби.
Важливим чинником в системі планово-запобіжних ремонтів є оперативна робота аварійно-диспетчерських служб. Вище вказувалося, що випадкові відмови в роботі елементів будівель неминучі, не дивлячись на проведення планово-запобіжних робіт. Число відмов залежить від багатьох причин, у тому числі від складності конструктивних елементів, санітарно-технічних систем і інженерних пристроїв. Своєчасне усунення несправностей і відмов, що виникають в процесі експлуатації, попереджає псування інших конструкцій, взаємозв'язаних з пошкодженою конструкцією, і забезпечує нормативну довговічність будівлі.
Таким чином, система планово-запобіжних ремонтів включає:
планово-запобіжний (комплексний) капітальний ремонт;
вибірковий капітальний ремонт;
плановий поточний ремонт;
обстеження, регулювання і наладку конструкцій, санітарно-технічних систем і інженерних пристроїв будівлі (огляди);
аварійний (непередбачений) поточний ремонт, що виконується аварійними і диспетчерськими службами.
Плановий капітальний ремонт повинен передбачати відновлення зносу всіх Конструкцій, санітарно-технічних систем і інженерних пристроїв в будівлі, - якщо термі служби або їх технічний стан вимагають цього ремонту. Умовою для призначення будівлі на плановий ремонт є не наявність несправностей, а терміни служби елементів, що вимагають ремонту для попередження масової відмови конструкцій і інших елементів будівель. Наприклад, рулонну крівлю необхідно капітально ремонтувати в плановому порядку через кожних 6 років (для умов Москви), не дивлячись на те, що на початок ремонту крівля знаходитиметься в справному стані. Мета планових ремонтів якраз і полягає в тому', "аби попередити масові відмови елементів протягом всього терміну їх служби. При кожному черговому плановому ремонті склад ремонтованих конструкцій міняється. Це пояснюється тим, що міжремонтні терміни служби елементів будівель, як правило, неоднакові, Відповідно до «Положення про проведення планово-запобіжних ремонтів житлових і суспільних будівель» періодичність планових ремонтів встановлюють в 10... 15 років. Згідно Положенню в перших 10 років ремонтують системі гарячого водопостачання, дахи і крівлі, фасади з герметизацією стиків і інші конструкції які по своєму стану вимагатимуть ремонту. У чергових десять літ-через 20 років - в будівлі ремонтуватимуть окрім перерахованих елементів системи холодного водопостачання, опалювання, каналізації, підлоги, електроустаткування, а також елементи благоустрою територій домоволодіння. Таким чином, кожного разу планується різний набір ремонтованих елементів відповідно до термінів їх служби. Такий вигляд планового ремонту, при якому передбачається одночасне відновлення працездатності всіх елементів будівлі, часто називають комплексним ремонтом. Він є основним виглядом ремОнта в системі заходів щодо технічного обслуговування і ремонту будівель Ремонтно-експлуатаційні організації заздалегідь планують плановий ремонт в перспективних планах розвитку житлового господарства не менше чим на п'ятиліття. При черговому плановому ремонті передбачають підвищення міри благоустрою і поліпшення планування квартир, якщо ці роботи економічно обгрунтовані і потрібні по технічному стану будівлі. Доцільність поліпшення планування будівель у кожному окремому випадку підтверджується економічним розрахунком відповідно до містобудівних, санітарно-гігієнічних і іншими вимогами.
Проектно-кошторисна документація на планово-запобіжний ремонт повинна передбачати установку бракуючих санітарно-технічних і інженерних пристроїв. Ці роботи відносяться до заходів щодо підвищення міри благоустрою будівель.
В процесі експлуатації можлива поява несправностей елементів будівель в міжремонтний період.
Як вказувалося раніше, такі відмови конструкцій при чіткій системі планових ремонті маловірогідні, але можливі. Експлуатаційні властивості таких елементів відновлюють в ході вибіркового ремонту. У старих будинках із зносом більше 60 % проводять вибірковий ремонт характеру, що охоронний-підтримує, що забезпечує безпечне мешкання в них до сноса.
При розподілі витрат на капітальний ремонт не допускається і знеособлення в межах міста або району. У кожному міському або районному житловому органі є відділ, в
обов'язки якого входять організація капітального ремонту, контроль за його ходом і приймання об'єктів, закінчених капітальним ремонтом. Проте ліміти на капітальний ремонт будівель повинні розподілятися по житлово-експлуатаційних організаціях залежно від групи капітальної житлових будинків, що знаходяться в їх експлуатації. При цьому необхідно враховувати також технічний стан будівель.
На капітальний ремонт житлові будинки призначає житлово-експлуатаційна організація, на обслуговуванні якої ці будинки знаходяться. Призначення на ремонт виробляється на підставі затверджених перспективних планів не пізніше чим за 21 мес до початку року, в якому планується ремонт. Цей час необхідний для інженерних обстежень будівлі, складання проектно-кошторисної документації, а також підготовки об'єкту на початок ремонту (виселення тих, що проживають на постійне або тимчасове місці проживання, якщо воно потрібне за умовами виробництва робіт; завезення матеріалів, устаткування і механізмів; пристрій тимчасових споруд, необхідних для організації ремонтно-будівельних робіт і ін.).
При використанні лімітів на капітальний ремонт необхідно витрачати їх на основний вигляд ремонту - плано-предупредительньїй (не менше 50 % засобів, що виділяються).
Звідні списки об'єктів, намічених на капітальний ремонт, мають бути погоджені з архітектором району і затверджені, виконкомом районної Поради народних депутатів і міським житловим управлінням за 20 міс. до початку планованого року ремонту. У зв'язку з тим, що на вибірковий ремонт неможливо заздалегідь скласти списки, в проектах- перспективних планів передбачається ЗО...50 % засобів на цей вигляд ремонту, маючи на увазі, що об'єми ремонту окремих конструкцій дозволяють фінансувати їх по розціненому опису без складання пропускної документації.
Затверджені виконкомом місцевої Поради народних депутатів і міським житловим управлінням списки будинків, призначених на капітальний ремонт, є підставою для оформлення замовлень на складання проектно-кошторисної документації. Замовлення на технічну документацію оформляють не пізніше за 1 травня року, передування планованому. Одночасно із замовленням на виготовлення проектно-кошторисної документації експлуатаційна організація повинна передати необхідні документи: технічний паспорт будівлі і домоволодіння; позтажньїе плани і генплан ділянки; паспорт на колірне вирішення фасадів, виданий архітектурним органом;
довідку спеціалізованої газової служби про стан внутрішніх газових мереж і газових введень;
довідку про відпустку теплоти, газу, води від відповідних спеціалізованих служб в разі, якщо будинок не забезпечувався цими видами постачання.
При необхідності заміни санітарно-технічних систем, міжремонтний термін яких не витік, представляють акт з вказівкою причини передчасного зносу.
Проектна організація до початку інженерних обстежень будівлі повинна уважно вивчити первинну документацію, звернувши особливу увагу на причини, що викликали передчасний знос елементів будинку.
Якщо плановий ремонт передбачає перепланування приміщенні, експлуатаційна організація повинна взяти безпосередню участь в розгляді проектних пропозицій по новому плануванню на технічній пораді проектної організації і бути присутнім при узгодженні на міжвідомчій комісії виконкому місцевої Поради народних депутатів. Крім того, експлуатаційна організація в процесі виготовлення технічної документації проектною організацією бере участь в проміжному розгляді об'ємів і характеру
капітального ремонту будівлі, звертаючи увагу на заходи щодо усунення причин, що викликали передчасний знос елементів будівлі. Вся проектна документація має бути погоджена з експлуатаційною організацією, замовником і підрядною організацією. Виготовлення технічної документації повинне закінчуватися не пізніше за 1 серпня року, передування початку року, в якому планується виробництво робіт.
Після приймання і затвердження технічної документації проектна організація зобов'язана безоплатно виправляти допущені помилки, незалежно від терміну їх виявлення.
Термін передачі підрядним організаціям затвердженої технічної документації на капітальний ремонт житлових будинків встановлений 1 вересня року, передування року проведення ремонтно-будівельних робіт. Для об'єктів, де початок робіт планується на друге півріччя, «Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду» (М.: Стройіздат, 1974. - 259 с.) термін передачі документації підрядчикові встановлений не пізніше за 1 грудня.
Технічну документацію на суму ремонтних робіт до 10 тис. крб. затверджує головний інженер районного житлового органу, до 150 тис. руб.-зам. голови виконкому районної Поради народних депутатів, понад 150 тис. крб. - начальник міського житлового управління.
Не допускається використовувати проектно-кошторисну документацію, яка на початок виробництва робіт по ремонту будівлі виявилася застарілою і не відповідає сучасним санітарно-гігієнічним, містобудівним вимогам і вимогам індустріалізації ремонтно-будівельних робіт, а також з минулим терміном твердження (не більше трьох років)..
На всі об'єкти, забезпечені технічною документацією і фінансуванням і включені в план ремонту, мають бути складені титульні списки, які затверджуються виконкомом місцевої Поради народних депутатів до 1 вересня року, передування року ремонту, після узгодження їх з міським житловим управлінням. Капітальний ремонт будівлі - найбільш відповідальний період в діяльності експлуатаційної організації. До початку робіт підрядні організації повинні представити замовникові графік робіт і журнал технічного і авторського нагляду для їх реєстрації.
Відселення мешканців з будинків, що підлягають ремонту (якщо воно потрібне за проектом організації робіт), має бути закінчене не пізніше чим за 15 днів до початку ремонту. Витрати на перевезення майна людей, що переселяються на нове місце проживання, оплачуються із засобів, відпущених на капітальний ремонт будинку.
Перед початком робіт представники експлуатаційної організації, технічного нагляду за капітальним ремонтом, ремонтно-будівельної і проектної організацій спільно уточнюють готовність об'єкту до виробництва робіт, вирішують організаційні і технічні питання, що забезпечують виконання затверджених графіків ремонту. До цього часу ремонтований об'єкт необхідно забезпечити десятиденним запасом будівельних матеріалів, а також виробами, машинами і механізмами.
Готовність об'єкту до ремонту підтверджується актом, підписаним представниками перерахованих вище організацій, який служить дозволом на початок робіт на об'єкті. В процесі капітального ремонту інженерно-технічний персонал житлово-експлуатаційної організації повинен контролювати хід ремонтних робіт і їх якість, а також об'єми виконаних робіт. Активування прихованих робіт здійснюється за участю представників проектної і експлуатаційної організацій і виробника робіт.
Інженерно-технічні працівники ремонтно-будівельних організацій зобов'язані:
виконувати вимоги осіб, що здійснюють технічний нагляд за ходом робіт (представників проектної, житлово-експлуатаційної організації і технагляду) і дотриманням технології ремонтно-будівельних робіт, виправляти і переробляти неякісний виконані роботи, дотримувати вимоги проекту організації робіт на об'єкті своєчасно вносити до журналу робіт запису про виконання зауважень технічного нагляду;
приймати заходи до усунення порушень в організації робіт на об'єкті.
Приймання об'єкту, закінченого ремонтом, виконують відповідно до вимог, викладеними в § 6.
Поточний ремонт полягає в систематичних і своєчасних роботах по оберіганню частин будівлі і устаткування від передчасного зносу і по усуненню виникаючих дрібних несправностей і пошкоджень. Поточний ремонт проводить експлуатаційна організація (господарським способом) або спеціалізована організація на договірних початках (підрядним способом). У нього входять регулювання і наладка устаткування, виконувані при обстеженні (по графіку) закріплених на потокове обслуговування -за кожним робітником (бригадою) квартир, частин будівлі і устаткування, а також інструктаж мешканців або персоналу за змістом будинкового устаткування і користуванню ним;
виконання непередбаченого ремонту, який полягає в усуненні раптово виникаючих несправностей, виявлених в ході обстежень (оглядів), або по заявках тих, що проживають, в терміни, встановлені «Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду»;
проведення планових (профілактичних) поточних ремонтів, що виявляються і планованих заздалегідь за об'ємом і часу виконання виходячи з вимог «Положення про проведення планово-запобіжного ремонту житлових і суспільних будівель» з врахуванням технічного стану елементів будинку.
На планово-запобіжний поточний ремонт направляють 75...80 % всіх асигнувань, виділених на цей вигляд ремонту; на непередбачений поточний ремонт витрачають останні 20...25 % вказаних асигнувань. При роботах господарським способом наказом по організації, що експлуатує будівлю, за кожним робітником поточного ремонту закріплюється певна ділянка відповідно до «Типових норм часу по поточному ремонту житлового фонду» (М.: НДІ праці Держкомітету СРСР по праці і соціальним питанням, 1988. - 64 з).
Зразкові норми витрат праці на огляди елементів будівель приведені нижче (таблиця. 8).та бліцу 8. Норми витрат праці на огляди елементів будівель
У таблиці. 8 приведені норми витрат праці на проведення періодичних обстежень елементів будівлі з виробництвом необхідних налагоджувальних і регулювальних робіт.
Час, необхідний для виконання непередбачених робіт, визначають у відсотках від загального балансу часу в Чіл.-Ч. Величина його приймається для даної професії робітників у кожному окремому випадку залежно від технічного стану будівель, конструкцій і устаткування і має бути (при правильній технічній експлуатації) не більше 25%.
Для визначення балансу робочого часу (таблиця. 9, гр. 3) приймають число робочого годинника в році на Одного робітника (у нашому прикладі прийнято умовно 2070 ч на рік), помножене на число робітників по штату.
У гр. 4 вказують число видів конструкцій і устаткування, закріплених за робітниками певної професії, в одиницях виміру, прийнятих в нормах витрат праці (див. таблиці. 8). Наприклад, якщо покрівельники обслуговують 44 тис. м2 крівлі, то кількість обстежуваних одиниць буде 44000 : 1000=44. Час, необхідний для виконання непередбачених робіт, визначають у відсотках від загального балансу часу в Чіл.-Ч. Величина його приймається для даної професії робітників у кожному окремому випадку залежно від технічного стану будівель, конструкцій і устаткування і має бути (при правильній технічній експлуатації) не більше 25%. '
Для визначення балансу робочого часу (таблиця. 9, гр. 3) приймають число робочого годинника в році на Одного робітника (у нашому прикладі прийнято умовно 2070 ч на рік), помножене на число робітників по штату.
У гр. 4 вказують число видів конструкцій і устаткування, закріплених за робітниками певної професії, в одиницях виміру, прийнятих в нормах витрат праці (див. таблиці. 8). Наприклад, якщо покрівельники обслуговують 44 тис. м2 крівлі, то кількість обстежуваних одиниць буде 44000 : 1000=44.
Контрольні запитання:
Порядок розрахунку та технологія виконання робіт при виконанні капітального ремонту та заміна систем центрального опалення.
Порядок розрахунку та технологія виконання робіт при виконанні капітального ремонту та заміна систем водопроводу.
Порядок розрахунку та технологія виконання робіт при виконанні капітального ремонту та заміна каналізації.
Порядок розрахунку та технологія виконання робіт при виконанні капітального ремонту та заміна вентиляції.
Порядок розрахунку та технологія виконання робіт при виконанні капітального ремонту та заміна слабкострумних мереж , радіо та телебачення.
Порядок розрахунку та технологія виконання робіт при виконанні капітального ремонту та заміна газопостачання.